Десант из Екатеринбурга готовит в России строительную революцию

Исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вера Белоус   (Фото: Константин Мельницкий для «РБК-Екатеринбург»)

Казавшийся бессменным исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников занял в начале этого года пост главы одной из районных администраций уральской столицы. На какое-то время Гильдия осталась без главного оратора, но интрига держалась недолго: вскоре его место заняла руководитель строительного управления «Север», входящего в СРО, Вера Белоус.

За несколько последних лет помимо непосредственно саморегулирования Гильдия строителей Урала развернула масштабную популяризирующую отрасль деятельность. Например, День строителя в Екатеринбурге уже несколько лет подряд сравним по размаху с празднованием Дня города. А ставший ежегодным международный «Форум высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia» федеральный Минстрой официально признал одним из главных официальных отраслевых событий в стране.

Однако масштабные ивенты — хоть и важная, но не основная сфера деятельности СРО. На базе Гильдии строителей Урала в Екатеринбурге создан «Центр высотных и уникальных компетенций в строительстве» (ЦВК)  — профессиональное объединение, на федеральном уровне лоббирующее упрощение согласовательных процедур для высотных (высотой более 100 метров) и уникальных объектов. Сегодня, чтобы построить такое здание, застройщик вынужден проходить экспертизу в столице и получать специальные технические условия (СТУ). Смысл существования ЦВК и важное направление деятельности Гильдии — доказать, что в наши дни у строителей достаточно компетенций, чтобы возводить такие здания без дополнительных экспертиз.

С участием федерального Минстроя и огромного количества научно-исследовательских институтов планомерно перелопачиваются строительные своды правил, национальные стандарты и методики, а также разрабатываются новые. В отрасли, зарегулированной много лет назад по устаревшим на сегодняшний день стандартам, происходит невидимая обычному глазу революция. И один из очагов ее находится в Екатеринбурге.

— Вера, всем известно, что застройщикам на сегодняшний день проще проектировать объекты высотой до 99 метров, чтобы не проходить громоздкую и дорогостоящую процедуру федеральной экспертизы. И большинство владельцев строительных компаний поддерживают инициативу Гильдии строителей Урала расширить эти рамки. Особенно в Екатеринбурге. Но сейчас, согласитесь, не самое лучшее время, чтобы строить уникальные объекты: чаще всего это длинные инвестиции, на которые и в обычное-то время мало кто решается, а в кризисную пору и подавно. Сильно ли снизился из-за экономической обстановки интерес к этой теме со стороны девелоперов?

— Честно говоря, мы ожидали гораздо большего спада интереса. Да, бизнес сейчас по-другому расставляет приоритеты, совсем не так, как в 2013-2014 годах. Но активное взаимодействие с федеральным Минстроем и крупнейшими научно-исследовательскими институтами мы продолжаем.

— В чем заключается это взаимодействие?

— Мы добились того, что нас включили в рабочую группу при министерстве строительства, которая разрабатывает нормативные документы для монофункциональных зданий высотой свыше 100 метров и количеством этажей больше 35. Екатеринбург — едва ли не единственный региональный город, который там представлен. И я думаю, что та пауза, которая сейчас возникла в интересе к небоскребам, как раз позволит без суеты и спешки разработать все нормативы и сформулировать требования.

— На каком этапе эта работа сейчас?

— Уже разработан СП «Инженерные системы высотных зданий», он находится на рассмотрении в экспертизе в ТК 465. Сейчас на стадии публичного обсуждения разработанный СП «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования», а также с помощью специалистов крупнейших научных институтов формулируются типовые технические рекомендации по проектированию высотных зданий. Там большое количество разделов: нагрузки и воздействия, температурные поля массивных железобетонных конструкций, инженерно-геологические изыскания, проектирование оснований и фундаментов, совместный расчет основания, фундамента и каркаса здания, пути эвакуации, несущие каркасы зданий, защита от прогрессирующего обрушения, огнестойкость, вертикальный транспорт и еще много других.

— Сейчас на всех уровнях ведутся разговоры об отмене системы СРО в строительстве и возврате к системе лицензирования. Чем займетесь, если Гильдии строителей Урала придется разойтись по домам?

— Даже не думаю об этом. Вот только на днях вернулись с V Российского инвестиционно-строительного форума в Москве, где на пленарном заседании министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень подчеркнул, что возврата к лицензированию не будет. Эффективная работа системы лицензирования невозможна физически, потому что она централизована. Как руководитель СРО я могу в любой момент направить специалиста в любую компанию в регионе, которая состоит в моем СРО, с проверкой. А если я сижу в Москве и лицензирую 100500 компаний по всей стране, то самое дальнее, куда я отправлюсь, — это Торжок. А до Владивостока я не доеду никогда. Сейчас ведутся разговоры о том, чтобы оставить допуски СРО только для генподрядчиков, а подрядные организации от этого обязательства избавить. Но мы в корне не согласны с такими изменениями, потому что это приведет к полной безответственности подрядчиков, многократно повысит степень ответственности «генералов», потребует дополнительного страхования рисков и в итоге ляжет на плечи конечного потребителя, увеличив стоимость квадратного метра. На самом деле помимо непосредственно кризиса и снижения покупательной способности строителям сейчас не дают спокойно жить постоянные попытки что-то поменять — то ФЗ-214, то систему саморегулирования... Это, конечно, очень осложняет нашу и без того непростую жизнь.

— Еще обсуждают введение ограничений по уставному капиталу для тех застройщиков, которые работают по закону о долёвке.

— Да, это как раз в рамках корректировки ФЗ-214. Я очень надеюсь, что с принятием этого закона повременят, хотя первое чтение уже прошло. Если его примут, с рынка Екатеринбурга уйдет половина застройщиков. Во-первых, целевое расходование средств — это очень громоздкая процедура, потому что банку, на счету которого хранятся деньги дольщиков, надо еще доказать, что ты берешь деньги именно на этот дом, на конкретный вид работ, показать все расчеты. А любая отсрочка на строительном рынке — это удорожание. Например, кирпич сегодня стоит 6,60 за штуку, а с отсрочкой — 7 рублей. Вроде бы всего 40 копеек, ерунда, но на весь объем выходит больше полумиллиона. А в банке это никому не интересно, они не строители и не будут пересчитывать твои кирпичи. И в итоге все опять же ведет к минимизации и без того малой рентабельности и увеличению стоимости квартир.

— Здесь ведь речь идет о защите дольщиков…

— Их можно защищать другими способами.

— Какими?

— СРО. Готовый инструмент контроля над застройщиками и подрядчиками. Я про каждого члена Гильдии строителей Урала знаю, у кого какой объект на какой стадии и какие там проблемы. Это гораздо действеннее, чем ограничить уставной капитал миллиардом рублей и заставить строителей открывать эскроу-счета. С рынка уйдут все компании, которые строят по два-три дома в год. А ведь это хорошие дома. Их место займут федералы, у которых хватит уставного капитала и которые будут возводить типовое жилье экономкласса и спокойно смогут хранить деньги на специальных счетах и строить за счет оборотки. Зачем? На рынке должны присутствовать любые компании: и те, кто руководствуется принципом «меньше, но лучше», и те, кто хотел дорастить свою корпорацию до межгалактических масштабов.

— Складывается впечатление, что на федеральном уровне институт СРО давно утратил доверие.

— Потому что есть масса примеров, когда компания состоит в каком-нибудь питерском СРО, которого в глаза-то никогда не видели. «Мы, — говорят, — деньги заслали — и до свидания». В подавляющем большинстве СРО именно так и происходит: ты платишь вступительный взнос, получаешь допуск и счастливо живешь. Но вообще-то СРО должно тебя проверять, отслеживать, организовывать обучение и сертификацию, и Гильдия строителей Урала — одна из немногих в Екатеринбурге, кто реально этим занимается. Представляете себе соотношение работающих и не работающих СРО? В Екатеринбурге их семь, в УрФО – 28, всего по стране — порядка трехсот. В нашем городе Гильдия — единственное СРО, которое ездит на проверки — в офисы и на стройки — к членам партнерства. Мы требуем наличие документации и всех специалистов. Мы организовываем обучение, проверяем, чтобы все сдали экзамены. Для меня это большая гордость. И моя задача — сохранить эту систему. На самом деле именно поэтому у нас не 700 членов, как в столичных СРО, а всего 197. Однако все крупные местные застройщики состоят именно в нашем СРО — кроме, разве что, «Атомстройкомплекса».

Директор Гильдии строителей Урала Вера Белоус

(Фото: Константин Мельницкий для «РБК-Екатеринбург»)

— Вера, скажите честно, ваше назначение удивило близких?

— Меня все время спрашивают, зачем это мне. Я и сама долго думала, как сформулировать ответ. А потом поняла: зачем что-то выдумывать, перед кем кокетничать, если ответ на поверхности? Дело в амбициях, никакого другого, более логичного обоснования нет. Ну разве что мне просто интересно этим заниматься. Понятен процесс строительства, я знаю, как построить дом, как провести тендер. Я знаю техническую сторону, юридическую, экономическую. Всё, что только могло произойти на стройке, со мной произошло: меня обманывали подрядчики и заказчики, у меня были несчастные случаи, были вынужденные выходы из проекта на этапе активной реализации — чего только не было. Весь опыт, который я накопила, позволяет двигаться вперед, и было бы крайне глупо этим не воспользоваться. Стать застройщиком мне пока не под силу — нет денег, чтобы купить площадку, — но применить свои знания здесь, в Гильдии, я вполне способна. Могу отстаивать интересы и застройщиков, и генподрядчиков, и подрядчиков. Я знаю подрядчика, который уже десять лет ездит на «Рено-Логане», малярит со своей бригадой в десять человек и, видимо, будет заниматься этим до конца дней. Но я так не могу, мне нужно постоянное движение.

— Как вы оказались в этой отрасли?

— Вообще я экономист-международник. Делала бизнес-план к диплому, и один знакомый сказал: так и так, есть вот отличные парни, хотят построить небольшой торговый центр. Могут дать тебе проект, напишешь бизнес-план, защитишь диплом. В итоге после диплома я пришла к ним работать в отдел продаж. Я! Экономист-международник! Сижу со своей высшей экономической короной на голове — и ко мне приходят обычные люди покупать какие-то квартиры где-то на Рощинской. Где вообще эта Рощинская? Да что там Рощинская — я и про стройку-то ничего не знаю. Спрашиваю у начальника: как продавать квартиры? Какие нюансы есть, особенности в переговорах с клиентами? Он говорит: да забей, ничего не надо. Берешь трубку, алло, здрассьте, читаешь информацию по бумажке, и все. А если их будет слишком много — не стесняйся, отпинывай, потом придут.

— Это в каком году было?

— Был 2005 год. В офисе на улице Бисертской у меня стояла очередь из покупателей. Я реально не запаривалась по поводу технологии продаж, презентации квартир, иногда даже не знала, на каком этаже квартира, которую я продаю. Заполняй договоры и знай себе собирай с покупателей деньги, потому что спрос был бешеный, иногда люди покупали по три квартиры за раз.

А сейчас? Ни один здравомыслящий покупатель не поедет ни на какую Бисертскую за квартирой! Потому что есть сто уютных, клиентоориентированных офисов продаж в центре города. Конечно, для застройщиков это дополнительные затраты, но сейчас вообще не приходится говорить о сверхприбыли — быть бы живу. Если после кризиса 2008-2009 годов продажи несколько лет держались на высоте, то сейчас никто такого не прогнозирует. И если кто-то еще не пересмотрел свою стратегию, то сейчас самое время. Даже то, как выглядит стройплощадка, имеет большое значение. Площадки «Брусники», например, — это просто какие-то инопланетные дома по сравнению с тем, к чему мы привыкли в Екатеринбурге. При этом они продают квартиры дороже, и люди у них покупают, потому что им это важно! Это с непривычки кажется парадоксом, но на самом деле это нормальные новые условия.

— Качество строительства тоже изменилось за эти десять лет?

— Кардинально. Принципиально изменилось! Сегодня клиенты придираются к таким вещам и так многого хотят, что квартиры должны быть идеальными! И строители не могут сдать их подолгу, если приходится переделывать. Нормальные застройщики (с которых, соответственно, и спрос у клиентов выше) сдают квартиры в таком высоком качестве, что в них можно сразу заехать и жить без чистовой отделки.

Дома, которые мы строили тогда, и те, что строим сейчас, — это совершенно разные дома. СУ «Север» в прошлом году сдавало «Репин-парк», у нас был дизайн-проект мест общего пользования с разноцветными стенами и картинами на них, хорошая управляющая, внимательное отношение к передаче квартир и т.д. Вот что хотят сегодня видеть люди. Сам по себе жилой дом сейчас продать невозможно, люди покупают образ жизни. И, конечно, кто-то раньше, кто-то позже — застройщики меняют свое отношение к строительству и норму прибыли.

— То есть за десять лет мир буквально перевернулся на ваших глазах?

— Да, сейчас рынок покупателя, и за него идет нешуточная борьба. Как только клиент выйдет из моего отдела продаж, ему тут же позвонит еще десять агентов. Если раньше считалось нормальным иметь непроданными две-три квартиры к моменту сдачи дома, то сегодня это количество доходит до 50%. И это серьезная проблема, потому что те, кто работал по системе пирамиды, начинают сбоить. А это грозит новыми обманутыми дольщиками, ведь если тебе осталось сделать отделку и подключиться к сетям, а продажи встали, то тебе, мягко говоря, очень не повезло. Сети — это 20% стоимости всего проекта. Отделка — 15%. В масштабах стоимости строительства это колоссальные цифры.

— Некоторые застройщики все-таки начинают новые стройки…

— Да, но сколько они продержатся, на сколько у них хватит денег? Конечно, крупные компании будут что-то строить просто потому, что они не могут резко остановиться. Инертность рынка очень высокая, и это позволит в 2016 году сдать достаточно большое количество жилья. Но еще 2-3 года рынок точно будет колбасить. 40-процентные сокращения штата, объявленные «Атомстройкомплексом», — это ведь общая тенденция. В СУ «Север» я сначала из 30 человек сделала 25, потом 20, а сейчас там 18. И то я пристально смотрю еще на двоих и всерьез думаю, не пора ли с ними расстаться. Более того, возврата к тучным годам уже не будет, рынок за эти два года качественно и количественно изменится, и нам придется приспосабливаться к новым условиям.

— Как еще «Север», руководство которым вам пришлось оставить, справляется с кризисом, кроме сокращения штата?

— Генподряд, на котором мы всегда специализировались, сейчас никому не нужен — почти все застройщики занимаются им самостоятельно. Приходится искать новые направления. Заниматься кладкой, электрикой, осваивать монолит. Это, конечно, совершенно другой масштаб и не так интересно, но ничего не поделаешь. Пока такой выход из ситуации я вижу единственным стратегически верным. Время покажет.

— А если просто сменить сферу деятельности? Считается ведь, что стройка не девочковое дело.

— Да, пожалуй, разбираться в нормативах кладки, знать, сколько кирпичей в кубе, и вот это вот всё — не девочковое дело. Но мне нравится стройка. Меня реально от этого «прет», по-другому не скажешь. Я могу цветами торговать, салон красоты открыть или еще какой-нибудь девочковый бизнес, но не хочу. Когда ты научился организовывать процесс и видеть картину в целом, ты потянешь любой бизнес. И если ставишь себе задачу оставаться человеком, все получается. Я никогда не ругаюсь и не кричу, но есть прорабы, которые впадают в ступор при виде меня. Единственное, что расстраивает, — что за три года на стройке я стала проще говорить, потому что истории про диверсификацию и конъюнктуру рынков там не всем понятны. Но в ближайшее время, надеюсь, всё вернется в привычное русло.