Перейти к основному контенту
Екатеринбург ,  
0 

Девелоперы встречают кризис пиком продаж

Чтобы создать «подушку безопасности» на переходный период
Новые правила жилищного строительства с лета этого года заставили бизнес форсировать сдачу объектов, и формировать резерв проектов на 5 лет вперед. Слабым звеном оказались банки, которые не готовы начать работу в срок.
Фото: http://eka-park.ru
Фото: http://eka-park.ru

Девелоперы выводят на первичный рынок недвижимости Екатеринбурга максимально возможное количество жилых объектов. Пик стартов продаж ожидается в марте-апреле 2018 года.

Уже сейчас, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), объем предложения превышает прошлогодний показатель на 16%: в 2017 году предложение на первичном рынке находилось в диапазоне 16-17 тыс. квартир на рынке, сейчас оно составляет уже почти 19 тыс. квартир.

Как сообщил «РБК-Екатеринбург» руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. Рост связан с желанием застройщиков начать продажи до 1 июля — даты вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве (№ 214-ФЗ), которые существенно изменили правила работы отрасли.

С 1 июля 2018 года застройщик должен обладать опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов не менее 3-х лет, в течение которых он должен был построить не менее 10 тыс. кв.м. Даже при малоэтажном строительстве теперь становится обязательной экспертиза проектной документации. Добавляется ограничительное условие: «один застройщик — одно разрешение на строительство». Изменяются требования и к финансовой устойчивости компании, привлекающей средства граждан. При этом у застройщика должны быть и собственные средства в размере не менее чем 10% планируемой стоимости проекта.

Фото: http://eka-park.ru

Сейчас застройщики готовятся к изменению модели работы, но не обладают достаточным набором данных о том, какой она будет, говорит коммерческий директор ГК PREMIER Олег Кучерук. Он считает одной из ключевых проблем отсутствие обратной связи от законотворцев, властей и банков. «Информации катастрофически мало. Все, что известно — вводится проектное финансирование. Строительная индустрия — это 3,5 трлн. рублей ежегодною. Обладают ли банки такими средствами и направят ли все их в отрасль — вопрос. Есть аналитики, которые считают, что — этого не произойдет, что банки не выдержат такую нагрузку, и не смогут обеспечить оперативное финансирование отрасли», — говорит Кучерук.

Девелоперы ждут списка аккредитованных банков. Ожидается, что их будет не меньше, чем уполномоченных финансово-кредитных организаций в оборонно-промышленном комплексе, но пока участники банковского рынка не видели «черновиков списков».

«У финансового сектора есть иные проблемы, регулятор вносит изменения по регулированию банковской деятельности, в залоговом обеспечении ожидаются корректировки. Я являюсь членом Межрегионального банковского совета в Совете Федерации, где недавно с докладом выступала глава Центробанка Эльвира Набиулина и она тему финансирования строительства пока не поднимает. В Совете Федерации эта тема также не обсуждается», — сообщила председатель Уральского банковского союза Валентина Муранова.

Один из банкиров говорит, что ожидает «информации сразу после того, как вновь избранный президент России утвердит новый состав правительства, в котором, может быть, не останутся министр строительства Мень и министр финансов Силуанов».

Текущая неопределённость заставила региональные строительные компании готовиться к новым проектам форсированными темпами. С августа 2017 года по февраль этого года Минстроем Свердловской области было выдано 76 разрешений на строительство жилых зданий (примерно на 1,4 млн м.кв.).

«Много проектов начали разрабатывать, чтобы успеть заскочить в уходящий вагон. При средней сдаче 1 млн м. кв. жилья в Екатеринбурге в год, сейчас на согласовании в органах находится проектов на 5 млн. м. кв. Застройщики в массе своей пытаются успеть получить разрешение на строительство, но когда они начнут строить — большой вопрос. Так формируется резерв на пять лет», — объясняет Кучерук.

Фото: http://eka-park.ru

Эти условные «пять лет» выделяет и руководитель Российской Гильдии Риелторов Татьяна Деменок. Она считает, что это именно тот переходный период, чтобы все участники могли адаптировать свои бизнес-процессы. Деменок напоминает, что не все банки будут работать в сегменте проектного финансирования, потому что там очень сложная структура взаимодействия с бизнесом и внешним рынком. У главы РГР существуют опасения, связанные с привлечением ипотеки в стройку (значительная доля сделок совершается за счет ипотечных продуктов).

«Есть пробел, связанный с использованием эскроу-счета. Сейчас человек может получить ипотеку у банка-партнера под сниженную ставку, если зарезервировал квартиру на объекте своим первым взносом. А что будет по новой системе, когда человек внес, например 20%, но у него нет договора долевого участия, и на основании чего он может получить ипотеку? Я этот вопрос задавала банкам из топ-5, но ни один мне не ответил», — говорит Деменок.

Проектное финансирование от уполномоченных банков и новые требования к застройщику неминуемо приведут к сокращению их на рынке и росту цен, считает исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вера Белоус. «Цифры называют разные: кто-то 5%, кто-то 15% — это будет зависеть от застройщика. В ближайшие три года, до полной отмены «долёвки», думаю, рост цен будет в пределах инфляции, может немного выше. Прогнозы будем делать, когда станет известен перечень уполномоченных банков и процентная ставка», — говорит она.

Однако другие участники строительного рынка Екатеринбурга менее оптимистичны. По словам Кучерука, коррекция может оказаться гораздо сильнее. Свои расчеты он объясняет так: порядка 70% строительства осуществляется за счет средств дольщиков (в том числе, ипотека), а 30% — это кредитные ресурсы.

Из 100% строительного бюджета, обслуживание кредита составляет 3-4%. При средней ставке 13-15% в схеме, где 100% проекта финансируется банком, стоимость обязательств за 2,5-3 года (средний срок строительства) увеличивается до 30-40%.

«Даже если ты продаешь объект на ранней стадии, деньги идут эскроу-счет и изымаются только тогда, когда жилец получает квартиру. То есть, все это время застройщик может пользоваться только кредитными ресурсами. Московские застройщики привыкли работать с маржой, исчисляемой сотнями процентов, у региональных компаний таких возможностей нет. Мы не можем работать в убыток и будем вынуждены переложить потери на покупателя. Думаю, что в течение трех лет цены на первичном рынке могут вырасти на 40%, — сказал Кучерук.

СберПро Медиа Туризм

Барометр отрасли: развитие внутреннего туризма

СберПро Медиа Промышленность

Рекордная цена: 
как развивается золотодобыча на фоне растущего спроса

СберПро Медиа Транспорт

В поисках баланса. Как развиваются контейнерные перевозки в России и мире

СберПро Медиа Интересное

Как технологии помогают бизнесу повысить эффективность в разных отраслях

СберПро Медиа Интересное

Особенности внедрения искусственного интеллекта в бизнес-процессы

СберПро Медиа Промышленность

Барометр отрасли: химическая промышленность

СберПро Медиа Финансы

Эволюция банкинга. Как и почему крупный бизнес переходит на Open API

СберПро Медиа Интересное

Вместе к успеху. Как выстраивать коммуникации 
в команде

СберПро Медиа Промышленность

Сплав технологий: 5 трендов цифровизации в металлургии

СберПро Медиа Интересное

Нейро-, микро- и лайфстайл. Тренды российского онлайн-образования

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

*

Лента новостей
Курс евро на 24 мая
EUR ЦБ: 97,88 (-0,02)
Инвестиции, 16:31
Курс доллара на 24 мая
USD ЦБ: 90,25 (+0,06)
Инвестиции, 16:31
Все новости Екатеринбург
Кассация отменила решение о взыскании с экс-главы Бинбанка 284 млрд руб. Общество, 21:12
Обвиняемый в покушении на Фицо заявил, что не хотел убивать премьера Политика, 21:03
Самоделкина и еще три фигуриста сменили российское гражданство Спорт, 20:49
Почему правая фракция Европарламента исключила из своего состава АдГ Политика, 20:45
Цена нефти Brent опустилась ниже $81 впервые с 15 февраля Инвестиции, 20:36
В Wildberries рассказали об итогах визита полиции на склад в Электростали Бизнес, 20:29
В Москве начали испытания первого беспилотного трамвая Город, 20:17
Тайм-менеджмент: как больше успевать
За 5 дней вы пересмотрите свой подход к планированию и научитесь разным инструментам тайм-менеджмента
Подробнее
Мосбиржа запланировала 10 сделок pre-IPO до конца года Инвестиции, 20:16
Эстония заявила, что Россия убрала часть пограничных буев на реке Нарве Политика, 20:13
Суд заочно назначил 8,5 лет лишения свободы экономисту Константину Сонину Общество, 20:10
«Ноль-позиция»: как военный суд рассматривал дело Беркович и Петрийчук Политика, 20:06
Командующего 20-й армией Сухраба Ахмедова сняли с должности Политика, 20:04
В Иране похоронили погибшего при крушении вертолета президента Раиси Политика, 20:03
Власти Польши усилят охрану аэропорта, через который идут поставки ВСУ Политика, 19:46