Девелоперы разобрали, как устроен рынок недвижимости Екатеринбурга

Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург

В Екатеринбурге на фоне ужесточения выдачи ипотеки и условий по проектному финансированию строительная активность находится на пике: в стадии стройки находится больше 4 млн кв. метров жилья (год назад — 3,6 млн кв. метров). Местные девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты, что противоречит общероссийскому тренду. В целом по стране в январе 2024 года объемы текущего строительства упали на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Участники круглого стола, организованного РБК Екатеринбург и РБК Петербург в рамках проекта РБК Бизнес-день, обсудили феномен местного рынка недвижимости, обменялись взглядами на текущую ситуацию и эволюцию девелоперского продукта.

Привлекательность Екатеринбурга

В 2023 году застройщики Свердловской области сдали в эксплуатацию 3,26 млн кв. метров жилой недвижимости (шестое место среди российских регионов), на этот год планы сопоставимые.

По мнению исполняющего обязанности министра строительства области Григория Сурганова, таких цифр ввода удалось достигнуть благодаря привлеченным деньгам на развитие инфраструктуры.

«Когда речь идет о вводе жилья, мы всегда подразумеваем участие Свердловской области в федеральных программах. Из вышестоящего бюджета мы можем привлекать кредиты и направлять их на развитие дорог или на социальные объекты. Появление такой инфраструктуры стимулирует строительство», — утверждает Григорий Сурганов.

Всего в виде инфраструктурных бюджетных кредитов Свердловская область получила 16,5 млрд рублей. На эти деньги строится поликлиника в Академическом, запущен Губернаторский лицей в Солнечном, проложены улицы в Новокольцовском, проектируются объекты на ВИЗе-Правобережном.

Девелоперский продукт

В последние годы несколько крупных федеральных девелоперов приобрели площадки в Екатеринбурге. Подобная экспансия не только подтверждает наличие платежеспособного спроса на квартиры в новостройках, но и свидетельствует о том, что в городе созданы привлекательные условия для строительной отрасли.

Застройщики, реализующие проекты в разных городах, одним из плюсов работы в Екатеринбурге называют содействие региональных и муниципальных властей.

«Это касается строительства образовательных объектов — школ, детских садов, а также дорог. Например, недавно была открыта трамвайная ветка в Солнечный, которая позволит жителям сократить время поездки до центра города. В этом году откроет свои двери для учащихся Губернаторский лицей, а рядом с ним скоро начнется строительство инновационного детского сада. Инфраструктурные проекты создают положительный имидж района, привлекают новых покупателей и являются стимулом для развития девелопмента в регионе», — сказал Андрей Ермишкин, вице-президент по региону Урал Группы «Эталон».

В Екатеринбурге специфичный портрет покупателя: молодые семьи, которые, приобретая квартиру, сопоставляют многие факторы. Им важна не только транспортная доступность района или близость школ и детских садов, но и, например, есть ли рядом интересные площадки, где можно провести свободное время всей семьей или поучаствовать в событийных мероприятиях.

В сложившихся районах большая доля покупателей квартир на первичном рынке — сами жители локации. В Академическом фиксируется рост внутренней миграции на протяжении последних трех лет. В 2023 году доля жителей района, кто повторно приобрел жилье, достигла 40%.

«Это различные сценарии жизни: люди перевозят своих родителей, чтобы те помогали им с маленькими детьми, покупают квартиры для подросших детей, только «вылетающих из гнезда», молодые семьи, ранее вынужденные проживать с родителями, а теперь обладающие возможностью приобрести собственное жилье. Инфраструктура района и его развитие позволяют оставаться рядом с близкими, при этом жить в отдельных квартирах», — рассказала Нина Голубцова, заместитель генерального директора — директор дирекции по продажам и маркетингу «РСГ-Академическое».

Нина Голубцова пояснила, что «РСГ-Академическое» как основной застройщик стараемся максимально диверсифицировать продукт, чтобы обеспечить конкурентное предложение на рынке.

Развитие больших микрорайонов

Иногородние девелоперы стараются разрабатывать для Екатеринбурга уникальный продукт, который соответствует запросу местного покупателя. Разница может заключаться в фасадных или планировочных решениях, потому что московская или петербургская квартирография может оказаться неликвидной для других регионов. При этом девелоперы сохраняют общие принципы при благоустройстве дворовых и прилегающих зон, а также комплексный подход.

В прошлом году «Группа Самолет» приобрела две площадки в Екатеринбурге на торгах по комплексному развитию территорий (КРТ). Как подчеркивает директор кластера Урал «Самолет Страна» Александр Фролов, задачи муниципальных властей совпадают с пониманием компании, как нужно развивать большие массивы.

«Интересно, когда такие кварталы развиваются в больших объемах. Мы предполагаем, что это должно быть несколько гектаров земли, чтобы можно было сформировать новую среду. И чтобы это происходило успешно, очень важна поддержка в развитии сетей и дорожной инфраструктуры. В свою очередь, девелопер вносит какую-то новую концептуальную идею, историю, которая поможет развивать данный квартал», — заявил директор кластера Урал «Самолет Страна» Александр Фролов.

Застройщики, проектируя кварталы и микрорайоны, стали обращать внимание на места приложения труда и уличную сеть, по которой будет происходить ежедневная маятниковая миграция. Компании с большим земельным банком могут закладывать территории под размещение производств или технопарки. Такой подход позволит сделать микрорайон самодостаточным.

Недооцененная недвижимость

Полицентричность городов зависит не только от мастер-планирования территории, но и государственного регулирования. В Екатеринбурге существует огромный спрос на качественную индустриально-логистическую недвижимость. Производственно-складских помещений не хватает, и развивающиеся компании при расширении вынуждены переезжать в старые площади. Проблему могла бы решить более адресная работа с мерами господдержки.

«Мы видим большое количество запросов от малого и среднего бизнеса на готовые качественные площади до 1000 кв. метров. МСБ не всегда может взять промышленную ипотеку, потому что возникает вопрос с обеспеченностью кредита. Поэтому необходимо строить производственные помещения в аренду. Для таких проектов необходимо распространить промипотеку на управляющие компании аккредитованных индустриальных парков», — подчеркнул коммерческий директор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Алексей Фалько.

Производственная недвижимость — один из самых недооцененных секторов. Арендные ставки растут на 50% в год, но на рынке — неизменные очереди за качественными площадями, объясняет Алексей Фалько.

Кроме того, в городе существует дефицит и офисных помещений, которые всегда считались надежным инструментом инвестирования.

«В Екатеринбурге сейчас строится более 160 тыс. кв. метров торгово-офисной недвижимости, но большая часть забронирована до начала стройки. Для поддержания баланса спроса и предложения необходимо ежегодно вводить более 50 тыс. кв. метров качественных площадей. В последние три года план выполняется только на 40%», — отметила руководитель отдела продаж и сопровождения клиентов инвестиционной платформы bizmall Алена Хайдарова.

По словам Алены Хайдаровой, в ближайшее время спрос со стороны инвесторов на офисные квадратные метры сохранится, а инвесторы смогут рассчитывать на доходность до 15% годовых.