---

Главные новости бизнеса и политики УрФО — в канале МАХ и Telegram. Подпишитесь, пожалуйста

---

Торговые площади

В прошлом году в городах Уральского федерального округа не появилось ни одного торгового центра. Запуск ограничивает дорогое финансирование и, как следствие, долгий срок окупаемости. Из-за падения реальных доходов населения арендаторы ТЦ столкнулись с падением трафика, а владельцы — с ростом вакантных площадей и снижением арендного потока.

По данным Avito Недвижимости, спрос на аренду торговых помещений за год упал на 26%, а на покупку — на 28%. Мелкие владельцы магазинов говорят, что возросшая налоговая нагрузка (повышение ставки НДС до 22%) и тарифы за эквайринг съедают доходы. А при низкой покупательской активности это критично для оборота.

Другая проблема — формат трех из четырех торговых центров устарел, и они нуждаются в реконцепции.

«Торговые центры сегодня переживают этап трансформации. То, что вчера было нормой, сегодня подлежит пересмотру. Например, продовольственные супермаркеты перестают играть роль якорей и формировать трафик в ТЦ. Крупные моллы остаются востребованными, но их формат меняется: они становятся многофункциональными пространствами, где помимо торговли развиваются развлечения, рестораны, фитнес, семейный досуг и сервисы. Тогда как классический fashion-ритейл развивается медленнее из-за давления e-commerce», — говорит генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова.

Сдерживающий фактор для обновления торговых центров — высокая ключевая ставка и заградительные банковские кредиты. Специалисты IBC Real Estate оценивают затраты на реконцепцию в 50–140 тыс. руб. за квадратный метр. Поэтому многие собственники решаются лишь на косметические изменения: обновление интерьеров и фудкортов.

Офисы

После дефицита офисных пространств в 2024 году ситуация меняется. В Екатеринбурге спрос на площади в бизнес-центрах снизился на 18%, а арендные ставки в офисных центрах классов A и B+ упали на 13–14%.

Несмотря на этот разворот, средняя цена продажи помещений в БЦ продолжает расти — в три раза за пять лет. По мнению руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, обновление офисного фонда станет заметным с 2027 года. Сейчас в городе проектируются несколько бизнес-центров, которые ранее не строились из-за высоких банковских ставок.

Сегодня структура спроса выглядит так: абсолютное большинство арендаторов — местные, на сферу услуг приходится больше половины офисных площадей, а доля торгового сегмента сокращается.

Наталья Девяткова подтверждает, что происходит переоценка рыночных перспектив, а компании стали более рационально подходить к выбору офисов. «Сегодня важную роль играют стоимость аренды, транспортная доступность и инфраструктура. Также растет интерес к готовым офисным пространствам с мебелью. Неизменным остается спрос на маленькие офисы в центре города и коворкинги».

«Тюмень традиционно остается сервисным центром нефтегазовой отрасли — городом “белых воротничков”, поэтому значительная часть арендаторов связана именно с этим сектором. Мы особенный город, так как 25% в общей структуре занимают офисы класса А. Также спрос формируют IT-сектор, финансовые и консалтинговые организации, логистические и инжиниринговые компании», — говорит Наталья Девяткова.

Склады

К первому кварталу 2026 года произошло охлаждение спроса на складскую недвижимость. Большой объем ввода совпал со снижением деловой активности. К тому же существующие проекты не всегда способны удовлетворить потребности бизнеса. По словам независимого аналитика Виталия Хиля, в Екатеринбурге многие собственники начали возводить несистемные объекты площадью до 1,5 тыс. кв. м, где часто неудобная нарезка помещений.

Из-за этого доля пустующих площадей достигла 8%, а объем сделок снизился на 15% по сравнению с 2024 годом.

Эксперты считают, что арендные ставки не будут расти прежними темпами и остановятся на уровне 10–11 тыс. руб. в год за квадратный метр. Предпосылок для повышения платы в 2026 году нет. Это приведет к снижению интереса со стороны инвесторов, которые стремятся перепродать или сдать в субаренду складские площади. Этот процесс уже начался: по оценке компании NF Group, доля спекулятивных объектов в общей структуре ввода в регионах упала до 17%, хотя год назад такие проекты занимали четверть рынка складов.

Основной спрос будет формировать онлайн-ритейл под распределительные центры. Уже сейчас маркетплейсы заключают каждую вторую сделку в Екатеринбурге.

Эксперты прогнозируют, что на рынке складской недвижимости начнется оживление не раньше 2027 года, когда банковские ставки опустятся, а бизнес снова найдет средства для инвестиций в развитие.