В свердловских моногородах растет спрос на жилье и ретейл
Жилье и коммерческая недвижимость в промышленных центрах становятся привлекательными для инвестиций. С точки зрения начальных вложений и доходности эта сфера является одной из самых перспективных, считают финансисты.
Моногорода оказались устойчивее Екатеринбурга к нынешнему кризису. По данным Союза российских торговых центров, к началу 2023 года 40% западных брендов вывели бизнес из России. Это привело к увеличению вакантных торговых площадей и, как следствие, к падению средних размеров арендных ставок. В результате снизилась инвестиционная привлекательность крупных городов.
На этом фоне появился шанс у небольших городов с заводами, обеспеченными государственными заказами.
За десять лет Верхняя Пышма превратилась в процветающий город. Толчком к ее развитию послужили инвестиции УГМК. На деньги Андрея Козицына и градообразующего предприятия были благоустроены общественные пространства, создана инфраструктура — музей военной техники и ретро-автомобилей, ледовая арена, гастрольный театр.
Параллельно в городе произошел бум жилищного строительства. На сегодняшний день в 70-тысячном спутнике Екатеринбурга возводится 145 тыс. кв. метров жилья (второй показатель по области), а стоимость квартир в новостройках приближается к екатеринбургским ценам.
Повторить путь Верхней Пышмы может Сухой Лог, Каменск-Уральский, где бюджет формируют предприятия «Реновы» и «Синары», или Заречный с Белоярской атомной станцией.
Алексей Гончаров основал предприятие «Уралпластик» и несколько лет назад перевез производство в Арамиль. На освободившейся площадке он вместе с девелопером «ПИК» построил микрорайон. А сейчас бизнесмен занимается жилым проектом в Сухом Логу.
«Население в таких городах имеет высокие стабильные доходы. Но, поскольку раньше никто не проявлял интереса к развитию территорий, обеспеченные граждане предпочитали отдыхать и тратить деньги в Екатеринбурге, Сочи и Москве. Градообразующие предприятия финансируют отдельные проекты, но этого недостаточно, чтобы удержать работников. Сейчас появился шанс сделать такие города удобными для жизни», — считает Алексей Гончаров.
Необходимость в развитии моногородов, где много платежеспособного населения, назрела давно. К примеру, средняя зарплата в Заречном составляет 70,4 тыс. рублей (всего на 2 тыс. меньше, чем в региональном центре), а в Сухом Логу с 2017 года доходы населения выросли больше чем на треть.
На отдельных предприятиях работодатель готов платить в полтора раза больше, чем в среднем по рынку: ООО СЛК «Цемент» предлагает работникам оклад 71 тыс. рублей, а Сухоложский крановый завод — 65 тыс. рублей. «В последующие годы, по данным предприятий, средний рост номинальной заработной платы в 2023–2025 годах также продолжится», — говорится в отчете муниципалитета.
В целом промышленный кластер города представлен предприятиями миллиардеров (Сухоложский литейно-механический завод, «Форэс»), а агропромышленный комплекс — фермерским хозяйством УГМК и другими успешными совхозами.
С недавних пор малые города участвуют в различных госпрограммам по реконструкции общественных мест. Так, в Сухом Логу перестроили заброшенный пустырь в многофункциональный городской парк: оборудовали лыже-роллерную трассу, выделили отдельную площадку для выгула и дрессировки собак, а также установили беседки и светомузыкальный фонтан.
Все эти факторы повлияли на то, что в городах накопился огромный отложенный спрос на новое жилье: люди хотят покупать квартиры, но проблема в том, что предложения на рынке новостроек почти нет.
Как утверждают эксперты, темпы капитализации недвижимости в столичных городах замедляются. В Сухом Логу, напротив, прогнозируется повышенный спрос на квадратные метры. С одной стороны, жилье в моногородах все остается дешевым, а с другой — способно приносить инвестору минимум 15-20% в год. Такую доходность не могут гарантировать ни помещения в столичных центрах, ни банковские вклады (по данным ЦБ, средняя ставка составляет 9,7%). При этом «первичка» потенциально может быть интересна покупателям из соседних городов — Камышлова и Богдановича, где новостройки появляются крайне редко.
Процесс перетекания инвестиций уже начался. Как стало известно 66.RU, в Сухом Логу открылся филиал крупной сети медицинских клиник «УльтраЛаб», обсуждаются варианты размещения магазина сети «ЖизньМарт» в Сухом Логу и Первоуральске. Таким образом, форматы ретейла, ставшие привычными в миллионниках, все чаще тиражируются на более мелких рынках.
В Свердловском областном фонде поддержки предпринимательства подтверждают, что есть тренд на улучшения качества предоставления услуг. Предприниматели начали открывать кафе или по франшизе — формату, проверенному в Екатеринбурге — или под своим брендом в современном дизайне. По мнению директора СОФПП Валерия Пиличева, это связано с развитием интернета и «насмотренности» местного населения: люди видят примеры из других стран и хотят видеть тот же уровень сервиса и в родном городе. Там активно открывается ритейл, магазины с одеждой и парикмахерские. Популярны также частные клубы для детей и салоны для животных с услугой груминга.
«В последнее время в Екатеринбурге открылось много компьютерных клубов, и теперь они активно заходят в города области — Нижний Тагил, Каменск-Уральский. Вложения составляют около 10 млн рублей, и предприниматели небезосновательно уверены, что они окупятся. Мы понимаем, что рынок находится на подъеме: раз в полгода арендные ставки существенно повышаются — на 10% с квадратного метра», — объясняет Валерий Пиличев, директор СОФПП.
Как правило, крупный бизнес скупает первые этажи домов и сдает арендаторам. Иногда появляются небольшие ТЦ площадью 2000–3000 кв. метров, а будущем их станет больше. Риэлторы в разговоре с корреспондентом РБК Екатеринбург подтверждают, что возросший спрос на товары и услуги со стороны населения подтолкнет к большей девелоперской активности в малых городах.
Алексей Гончаров тоже называет такие рынки перспективными для новых проектов: «С точки зрения численности населения города сравнимы с районом Екатеринбурга, но там бизнес все еще находится в зачаточном состоянии. Когда раскрутится жизнь — взлетят цены на недвижимость». Поэтому, чтобы быстрее запустить процесс обновления таких населенных пунктов, муниципальным и региональным властям логично активнее рассказывать потенциальным инвесторам обо всех их преимуществах».
