Недвижимость в Екатеринбурге по доходности обогнала банковские депозиты

Фото: 66.ru

Несмотря на многочисленные заявления министров и аналитиков о том, что дно экономического кризиса уже пройдено, ситуация на финансовых рынках остается нестабильной. Особенно сложно в условиях новых экономических реалий частным инвесторам, у которых по-прежнему есть свободные деньги, нежелание хранить их под подушкой и опасения, что их съест инфляция.

Средний размер инвестиций частных лиц обычно составляет два-три миллиона рублей. Вариантов, куда можно вложить такую сумму, несколько: отнести в банк и положить на рублевый или валютный вклад, купить на все доллары или евро, рискнуть выйти на фондовый рынок или купить недвижимость и сдавать ее в аренду.

Самый понятный и надежный вариант с банковскими вкладами сегодня лишился одного из главных своих преимуществ — доходности. После очередного снижения Банком России ключевой ставки средняя процентная ставка по депозитам стала уменьшаться еще быстрее, так что отдавать деньги банку на любой срок выходит не слишком выгодно. Если открыть рублевый вклад на полтора года, ставка будет всего 7,91%, вклад в долларах на тот же срок принесет 1,35% годовых, а в евро – 0,66%.

Куда более рисковым, но и более доходным выглядит вариант с выходом на фондовый рынок. С начала года отечественные биржевые индексы растут практически без периодов коррекции, однако для частного инвестора, который смотрит в сторону ценных бумаг, есть несколько важных «но». Во-первых, котировки сильно зависят от цен на нефть, а те, в свою очередь, чувствительны к валютным курсам, так что затяжной период роста может прерваться в любой момент. Во-вторых, по мнению аналитиков, зарабатывать на этом росте уже поздно — покупать ценные бумаги надо было в начале года.

Вариант с покупкой наличной валюты для частного инвестора выглядит слишком рискованным ровно по тем же причинам: непредсказуемость динамики и большая волатильность. Тем более сейчас, когда геополитическая обстановка меняется чуть ли не каждый день, США готовятся к выборам, а рубль зависит от настроений в Кремле. Например, в конце июля доллар продавался по 67 руб., а в начале октября — уже по 62. То же самое с евро, который в последние месяцы колеблется в пределах от 69 до 74 руб.

С покупкой недвижимости для последующей сдачи в аренду все еще сложнее. По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, средняя стоимость аренды квартир в Екатеринбурге – 24,4 тыс. руб. Если говорить об однокомнатных квартирах, которые как раз и можно приобрести за 2-3 млн руб., сдать такую жилплощадь удастся примерно за 17 тыс. руб. То есть даже в идеальной ситуации, когда сразу найдется арендатор и будет снимать ваше жилье долго, а платить добросовестно, отбить свои вложения вы сможете только через 12 лет. Надеяться на рост ставок пока не приходится — в последний год даже прослеживалась слабая тенденция к их снижению. Кроме того, в этот вариант нужно закладывать неизбежные затраты на риелтора, содержание квартиры и трату времени на отношения с арендаторами.

Ситуация складывается парадоксальная: есть частные инвесторы, которым приходится «сидеть на деньгах», и есть множество рынков, которые в этих деньгах нуждаются. В Екатеринбурге первыми с новым предложением к таким клиентам вышли девелоперы. Застройщики теперь предлагают не просто купить у них жилье и потом на нем зарабатывать, а продают услугу по инвестированию и получению дохода под ключ.

Обкатать новый инвестиционный инструмент в Екатеринбурге решили на комплексе апартаментов Radius Central House, который будет сдан летом 2017 г. Застройщик рассчитывает, что расположение в самом центре Екатеринбурга — на пересечении улиц 8 Марта и Малышева, удобная нарезка помещений и полная «упакованность» апартаментов не дадут им пустовать ни дня.

Вид из окна апартаментов

Со стороны инвестора это выглядит так: после покупки апартаментов он может передать их в доверительное управление управляющей компании, которая берет на себя все обязательства по поиску арендатора, подготовке документов, контролю над оплатой счетов за коммунальные услуги и т.д. Так что владельцу недвижимости можно просто «купить и забыть», перепоручив все заботы УК и просто получая свой ежемесячный доход.

Управляющая компания «Юста», которая, к слову, контролирует львиную долю гостиничного рынка Екатеринбурга и имеет большой опыт в сфере приема и размещения гостей, разработала для владельцев апартаментов гибкую систему взаиморасчетов, которая включает в себя два варианта выплаты дохода.

Первый вариант предполагает ежемесячную выплату, размер которой рассчитывается индивидуально в зависимости от площади апартаментов. Например, покупая 32 «квадрата» за 2,78 млн руб., инвестор обеспечивает себе годовой доход в размере 306 тыс. руб., то есть 11% годовых — в 1,5 раза больше средней ставки по рублевому вкладу.

Как получается такая сумма: ежемесячный чистый доход собственника от сдачи апартаментов в аренду составит 25,5 тыс. руб. Это уже за вычетом расходов на содержание жилья и оплату коммуналки, комиссии УК, расходов на страхование жилья и клининг. Если сравнить с 17 тыс. руб., которые можно получить от сдачи в аренду «однушки», разница получается внушительная. Тем более что при самостоятельной сдаче квартиры, напомним, дополнительно придется тратиться на риелтора и коммунальные платежи.

После года работы комплекса УК «Юста» предложит второй вариант, при котором инвестор может получать доход по фиксированной ставке уже вне зависимости от того, есть у его апартаментов арендатор в каждом конкретном месяце или нет. То есть стабильный доход он получит в любом случае. Фиксированную ставку управляющая компания высчитает позже, с учетом всех рисков, но она, как обещают в «Юсте», по-прежнему будет выше и уровня инфляции, и ставок по вкладам.

Апартаменты-резиденции нарезаны несколько непривычно для российского рынка: площадь начинается от 21 кв. м. Но этот размер взяли не с потолка, а позаимствовали, чуть видоизменив под отечественные реалии, из западного опыта. Так, самыми заполняемыми и востребованными в Европе являются еще более эргономичные — 18-метровые апартаменты ADAGIO ACCESS компании Accor Groop.

Площади апартаментов в Radius Central House варьируются от 20,97 до 49,67 «квадратов». Средняя стоимость квадратного метра составляет от 95 тыс. до 120 тыс. руб. в зависимости от варианта отделки. Их четыре: «стандарт», «комфорт», «комфорт+» и «премиум».

Стоимость метра застройщик объясняет двумя главными факторами: очень дорогая земля в самом центре Екатеринбурга и высококачественные материалы, которые использованы при строительстве и в отделке. На этом решили не экономить. Для лицевого фасада здания и остекления апартаментов заказали немецкую витражную систему SHUECO — чемпиона по звуко- и теплоизоляции. В Екатеринбурге она используется впервые. В комплексе устанавливаются лифты финской фирмы KONE, в каждом апартаменте будет свой блок кондиционирования системы VRF, а в резиденциях с отделкой и меблировкой — сантехника от Jika и Grohe, износостойкий ламинат Castello Classic Twin Click, натяжные потолки, входная дверь типа Gardian и глухая межкомнатная дверь из массива Handwerk.

По словам специалистов «Юсты», спрос на аренду апартаментов сейчас растет как со стороны студентов, которые уже не согласны жить в «бабушкиных квартирах» и хотят поселиться недалеко от своего вуза, так и со стороны продвинутой молодежи, для которой принципиально жить в центре и со всеми удобствами, а также, например, командированных специалистов, которые отелю предпочтут отдельную квартиру, но с гостиничным сервисом.

Отметим, поскольку апартаменты расположены в самом центре Екатеринбурга, это само по себе является гарантией того, что они будут расти в цене. Прогнозная оценка такова: через год после сдачи здания апартаменты, которые покупались за 2,78 млн руб., можно будет продать примерно за 3,3 млн руб. То есть даже в случае быстрого выхода из актива рентабельность инвестиций составит 25%.

* Апарт-отель Radius Central House планируют ввести в эксплуатацию летом 2017 г. Застройщиком и инвестором комплекса резиденций выступает компания «АЛМИ», генеральным подрядчиком и заказчиком—ООО «ЕкатеринбургГорСтрой».