Бизнес оценил инвестиционные инструменты в период высокой ключевой ставки
Россияне держат на своих банковских счетах более 50 трлн рублей. В период высокой ключевой ставки краткосрочные депозиты до шести месяцев стали самым привлекательным способом приумножения накопленных средств.
Средняя сумма вклада увеличилась с 411 тыс. рублей до 500 тыс. рублей, в 3,4 раза вырос их общий объем. Но в марте-апреле подходит к концу срок действия депозитов с повышенными ставками. Дальше людям нужно продумать новую стратегию инвестирования. Два традиционных варианта — недвижимость и ценные бумаги.
Один из самых востребованных активов, несмотря на понятные проблемы с ипотекой, — жилая недвижимость. Когда на рынке появляются качественные девелоперские проекты бизнес-класса, они гораздо привлекательнее для инвесторов, чем депозиты.
По словам экспертов, многие предприниматели, чем бы они ни занимались, все равно приходят к инвестированию в недвижимость — пассивный и понятный доход. В долгосрочной перспективе квартиры только дорожают — это было доказано прошлыми кризисами. Что касается вкладов, то они, наоборот, становятся менее привлекательными: их доходность будет снижаться вслед за ключевой ставкой.
Александр Матофаев, директор Aleka Group: «Стройка сегодня — сжатая пружина. Во все актуальные финансовые модели застройщик закладывает +30-40% к стоимости аналогичных проектов предыдущего периода. За прошлый год цены на жилье выросли на 11%, а рост себестоимости составил более чем 50%. Маржинальность проектов на минимуме. Кроме того, на стоимость неизбежно повлияет внедрение ипотечного стандарта».
По прогнозам Александра Матофаева, вскоре средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге достигнет 200 тыс. рублей (сейчас — порядка 160 тыс. рублей).
Совладелец компании «Свобода мысли» Семен Мильштейн подтвердил: цены на жилье на старте проекта и в готовом доме могут отличаться в 2-3 раза, а застройщик готов давать покупателям хорошую скидку.
Семен Мильштейн: «Инвестиции в жилую недвижимость — это всегда игра вдолгую. Действительно, сейчас кажется, что положить средства на депозит под 20% годовых — это намного выгоднее, чем доходность в виде 5-7% годовых при сдаче квартиры в аренду. Но не стоит забывать, что недвижимость — это физический актив и он на протяжении многих лет будет приносить стабильную доходность. А ставки по депозитам меняются регулярно».
В арендном бизнесе ключевое значение имеет управление жилым фондом. Классическое арендное жилье из-за долгой окупаемости так и не получило широкого распространения в городе. Поэтому компании по-разному подходят к этому вопросу. Одни выбрали проект апартаментного комплекса, где бы управляющая компания за вознаграждение взяла на себя вопросы, связанные с подбором арендаторов, загруженностью номеров и поддержанием порядка.
Другие компании предлагают варианты, при которых можно выкупить арендуемое жилье. Вместо того чтобы в условиях низких темпов продаж сделать скидку на квартиру, ее сдают в аренду. Модель предполагает, что стоимость квартиры фиксируется с учетом арендных платежей.
Данил Кузнецов, коммерческий директор «Атомстройкомплекса»: «Покупателям такая модель интересна, при этом для компании есть риски: фиксация цены на целый год. Также может потребоваться косметический ремонт. Схема в сложные времена — жизнеспособная, но относительно продаж, даже со скидкой в 20%, менее выгодная».
Сложности возникают и у инвесторов, которые приобрели квартиры для последующей сдачи в аренду. Об этом рассказал Эдуард Чу — арбитражный управляющий в банкротных делах. С его слов, он сам купил квартиру в жилом комплексе бизнес-класса, и оказалось, что он заселен только на 30%. Остальное — инвестиционное жилье. Поэтому, сделал вывод Эдуард Чу, ему придется демпинговать, чтобы найти арендатора.
Эдуард Чу: «Мне кажется, что рынок перегрет недвижимостью элит- и бизнес-класса. Все, кто хотел на этом заработать, оформили сделку пару лет назад. А сегодня обыватели приобретают жилье в ипотеку, чтобы получать с нее ренту, а потом приходят ко мне с просьбой о банкротстве. У них нет возможности выплачивать ипотеку по нынешним ставкам. Доход уходит на оплату коммунальных услуг и ремонт».
По убеждению арбитражного управляющего, через год-два случаев с банкротством инвесторов станет гораздо больше.
Экономическая ситуация в стране не способствует активному инвестированию в новые проекты. Это подтверждают банкиры: спрос за последний год охладился, изменилась структура выдачи корпоративных кредитов, хотя меньше их брать не стали, несмотря на повышение ключевой ставки.
Альберт Сынгизов, директор департамента корпоративного бизнеса УБРиР: «Если говорить про крупный бизнес, то 80% кредитов в 2024 году уходило на пополнение оборотных средств и всего 20% — на инвестиционные цели. Бизнесмены в ожидании более привлекательных ставок заморозили или отодвинули те проекты, которые было возможно. В 2025 году мы ожидаем, что спрос на оборотные кредиты останется на том же уровне, а на инвестиционные цели снизится на 5%».
В банке считают, что до конца года ставка ЦБ может упасть до 16%. Дальнейшее снижение произойдет в 2026 году.
Даже при высоких ставках по ипотеке строительный комплекс чувствует себя устойчиво — у системообразующих девелоперов нет сильной просадки в продажах. Это связано с тем, что они внедряют разнообразные модели продаж: от рассрочек и субсидирования ставки до жилищного накопительного кооператива.
Вадим Герасимов, директор по продажам компании «Унистрой» в Екатеринбурге: «Если ипотечные ставки опустятся до уровня 16%, то выдача ипотеки вернется к прежним объемам — покупатели скупят все жилье, которое есть на рынке. Пока же девелоперы используют иные схемы продаж. Это может быть субсидирование стандартной или семейной ипотеки, программы рассрочки в различных интерпретациях. Классические рассрочки, к слову, — это хорошо для рынка, но в меру. Они сейчас уступают место другим механизмам, более интересными становятся инструменты, которые способствуют наполнению эскроу-счетов, на сегодняшний день это семейная и IT-ипотека, а также наличная форма оплаты».
Фондовый рынок оценивает текущее состояние отрасли не так оптимистично. По словам брокеров, сейчас не лучшее время, чтобы приобретать ценные бумаги, выпускаемые застройщиками. Мало кто из девелоперов сегодня выплачивает дивиденды. К тому есть негативный опыт, связанный с банкротством крупного застройщика (речь идет о компании СУ-155). Отношение может измениться, когда ключевая ставка придет к нормальным значениям.
Востребованной остается коммерческая недвижимость: в первую очередь офисные центры с инфраструктурой в центральной части города.
Евгений Мордовин, генеральный директор «УГМК Застройщик»: «В Екатеринбурге дефицит качественных офисных площадей. В некоторых строящихся бизнес-центрах класса A [помещения в современных деловых центрах с качественной отделкой, оптимальными планировками, удачным расположением и хорошей транспортной доступностью] стоимость площадей выросла более чем вдвое — до 350 тыс. рублей. Растут и арендные ставки. Все зависит от места и инфраструктуры. Старые офисные здания никому не интересны, а новые проекты с фитнесом, бассейнами, парковками, зонами отдыха — быстро разбирают».
Растет интерес к недвижимости на популярных горнолыжных курортах. По словам Мордовина, гостиничный номер при правильном управлении приносит в два раза больше дохода за квадратный метр, чем офисы и жилье. А в случае с уникальными объектами капитализация будет только увеличиваться.
Хорошие перспективы имеет сегмент курортной недвижимости внутри городов. По наблюдению руководителя отдела продаж коммерческой недвижимости Baden Family Алексея Идылбаева, у профессиональных инвесторов появилась усталость от традиционного рынка недвижимости и они ищут альтернативные направления.
Алексей Идылбаев: «Сфера туризма за последние пять лет серьезно изменилась. Во многом эти изменения связаны с господдержкой отрасли. Интерес государства к развитию внутреннего туризма повлек за собой качественную модернизацию туристической инфраструктуры в регионах, рост частных инвестиций в отрасль и увеличение турпотока в целом. Курортная недвижимость — понятный, доходный, быстроокупаемый и новый способ диверсификации своего портфеля».
Алексей Идылбаев отметил, что спрос на отдых внутри страны привел к тому, что стоимость апартаментов там за последние полгода выросла почти в полтора раза, а прогнозируемая доходность объектов курортной недвижимости увеличилась до 40%.
Еще одним доходным инструментом может стать фондовый рынок. Биржа первой реагирует на кризис, но также и первой восстанавливается после него. Сегодня для этого есть все предпосылки.
Ираклий Кирия, генеральный директор Gx2Invest: «Сейчас на бирже можно приобрести облигации компаний с высоким кредитным рейтингом, предлагающие ежемесячные выплаты купона по ставке 24–25% годовых. Это привлекательно для инвесторов, но мы понимаем, что высокие ставки по кредитам негативно влияют на рентабельность крупного бизнеса. Предприятия теряют прибыль из-за повышенных процентов, расходуют накопления и сокращают персонал. Такая ситуация не может продолжаться долго. Мы тоже хотим снижения ключевой ставки, так как это приведет к перераспределению средств: деньги из депозитов и облигаций перейдут на рынок акций, что вызовет их рост».
Пока специалисты рекомендуют обратить внимание на облигации, чтобы зафиксировать высокую доходность. Также можно рассмотреть покупку долгосрочных облигаций федерального займа (ОФЗ) на срок от трех до пяти лет. Их можно продать в любой момент, чтобы воспользоваться снижением ключевой ставки.
О том, как прошел деловой завтрак на тему «Инвестиционный оптимизм в эпоху дорогих денег» в рамках «РБК Бизнес-день», можно прочитать здесь.
Редакция РБК Екатеринбург благодарит Дом журналистов за предоставленную площадку.
