Спрос охладел. Как девелоперы и банкиры живут при высокой ключевой ставке
В российской экономике проявляются признаки замедления. Они обусловлены ростом ключевой ставки и увеличением издержек предприятий (оплаты труда, комиссии при внешней торговле, тарифов на транспортировку и услуги ЖКХ), введением дополнительных сборов. По данным Росстата, за восемь месяцев сальдированный финансовый результат организаций снизился на 5,8%. Это говорит о серьезном снижении рентабельности в ряде отраслей. В перспективе это может привести к ухудшению ситуации с платежеспособностью компаний.
На круглом столе «РБК Бизнес-день», организованном редакцией РБК Екатеринбург в Доме журналистов и посвященном охлаждению спроса, эксперты обсудили текущие тенденции.
Строительство многоквартирного жилья
После сокращения льготных ипотечных программ, ужесточения требований к заемщикам и повышения ключевой ставки (вследствие чего рыночные ставки для новостроек выросли до 25,45%) жилье стало почти недоступным.
По общему мнению экспертов, спрос на новые квартиры не исчез, однако возможности их покупки существенно сузились. В условиях, когда государство свернуло программу «Льготная ипотека», а выделенные лимиты для «Семейной ипотеки» стали быстро заканчиваться, девелоперы начали разрабатывать свои схемы продаж.
«Для покупателя становится выше и сложнее порог входа в сделку. Первая проблема касается размера первоначального взноса по ипотеке, вторая — ежемесячного платежа. Поэтому основной фокус сегодня — создание условий, при которых покупка жилья станет для человека возможной. Нужно плотно работать с банковским сектором, участвовать в разработке инструментов, позволяющих покупателям собирать выгодный конструктор, чтобы с текущим бюджетом зайти в сделку», — подчеркнул директор ALEKA GROUP Александр Матофаев.
Льготную ипотеку застройщики заменяют траншевой, когда кредит на квартиру выдается двумя частями, или программой trade-in — в этом случае в сделке участвует старая квартира.
Ужесточение условий ипотечных госпрограмм привело к тому, что значительная часть покупателей с небольшим бюджетом перестала соответствовать новым критериям. И поэтому сильно просели продажи тех компаний, кто ориентировался исключительно на параметры льготной ипотеки.
То же самое, но в меньшей степени, ощутили и застройщики жилья комфорт- и бизнес-класса.
По мнению руководителя отдела продаж федерального девелопера «Железно» Анны Ляпиной, недвижимость может стать инструментом инвестирования, о чем свидетельствует опыт прошлых кризисов.
«Если еще год назад были распространены инструменты льготной и семейной ипотеки, то теперь нужно подсвечивать концепцию жилого комплекса и возвращаться к теме инвестирования. Ипотечные кредиты уходят, но спрос сохраняется. Люди готовы приобретать квартиры в рассрочку. Девелоперам нужно быть гибкими, адаптивными и применять индивидуальный подход, чтобы находить покупателей с деньгами. Сделка тормозится на этапе: как купить. И здесь на первый план выходят партнерские программы с банками», — рассказала Анна Ляпина.
Исполнительный директор екатеринбургского подразделения холдинга «Партнер» Михаил Оганян заметил, что во многом ситуация на рынке жилья продиктована сложившимся ипотечным рынком.
«Часть покупателей — это зарождающийся класс IT-специалистов, потому что IT-ипотека успешно работает. Остальные — очень разные люди. Это могут быть и пенсионеры, которым квартиры покупают дети, и молодежь, которые переезжают от родителей», — сказал он.
Эксперты уточнили, что продавцы первичной недвижимости в борьбе за покупателя с большим бюджетом будут чаще прибегать к скрытым скидкам и уступать 10-15% от цены, указанной в объявлении. При предложении в 300 тыс. кв. метров застройщик может себе позволить отдать 5 тыс. кв. метров с хорошей скидкой, сохранив рентабельность.
При этом Александр Матофаев подчеркнул, что объективных предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет: «Проектное финансирование становится только дороже. Мы понимаем, что банки, по сути, регулируют потребительский спрос, так как возможность покупки собственного жилья для многих напрямую зависит от условий ипотечного кредитования. Но также мы зависим от цен на стройматериалы, которые только за последние полгода выросли в среднем на 40-50%. Земля становится дороже и сложнее. Даже если говорить про программу КРТ, то и там есть свои обременения: замена сетей, отселение, выкуп. Поэтому ждать падения цен не стоит, сказки не будет».
Альтернативные проекты
В поисках финансирования некоторые компании, специализирующиеся на жилищном строительстве, могут сменить профиль деятельности. В Екатеринбурге сложился дефицит качественных офисных и складских помещений, а ставки на них растут рекордными темпами. Заказчики готовы авансировать стройку и полгода ждать ввода объекта в эксплуатацию.
Другой недооцененный сегмент недвижимости, который прежде не был перегрет субсидиями, — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Вскоре, как прогнозируют эксперты, государство направит часть средств на стимулирование рынка загородной недвижимости.
«Сейчас люди во власти говорят, что нужно развивать ИЖС. Раньше 80% продукта составляли участки без подряда. Почему? Потому что покупатели хотели сначала купить землю, потом нарисовать проект, выбрать кирпичи и самостоятельно построить дом. Затем подрядчики начали массово предлагать готовые дома и продавали их буквально «с колес». Сейчас из-за проблем в экономике скопилось несколько сотен построенных, но не проданных домов. Рынок сейчас стоит, но есть надежда, что с помощью господдержки он разгонится», — заявил директор Центра недвижимости «МАН» Николай Савин.
Предприниматель рассчитывает, что кризис создаст условия для развития арендного жилья. Логика такая: компании, реализующие проект за собственный капитал, могут позволить себе не продавать, а сдавать квартиры. Тем более, арендные ставки в этом году пробили исторический максимум.
Малый и средний бизнес
Ситуация с малым и средним бизнесом неоднозначна. С одной стороны, после ухода западных компаний из России большой импульс получили предприятия, которые занимаются импортозамещением: производители одежды, продуктов питания и напитков, разработчики IT-продуктов, компании из сферы туризма, ресторанный и гостиничный бизнес. Высокая рентабельность сложилась в сфере транспортировки и хранения. Это свидетельствует о том, что малый и средний бизнес развивается и расширяется, растет потребность в новых площадях, говорит Альберт Сынгизов, директор департамента корпоративного бизнеса УБРиР.
С другой стороны, предприниматели испытывают понятные проблемы, связанные с высокой стоимостью заемных денег.
«За первые десять месяцев 2024 года показатели по выдаче кредитов бизнесу были высокими. При этом с сентября наметилась тенденция снижения кредитного портфеля в связи с ростом объемов досрочного погашения кредитов. Ключевая ставка повышается, опережающими темпами растет стоимость фондирования, что вынуждает банки пересматривать условия кредитования для своих клиентов. В результате, как только у предпринимателя появляется возможность досрочно погасить кредит, он это делает», — отметил Альберт Сынгизов.
Еще одна тревожная тенденция — рост просроченной задолженности.
«Рост ключевой ставки значительно увеличил финансовую нагрузку на нашу компанию. Возникает цепная реакция: стоимость продукции увеличивается, мы уменьшаем сроки кредитования для наших партнеров и поставщиков, соответственно, возникают просрочки со стороны заказчиков, в среднем на 30–60 дней. Все это влияет на прибыль нашей компании и влечет возникновение рисков увеличения дебиторской задолженности», — привел пример Александр Черных, руководитель «Строительной Торговой Компании» — поставщика нерудных материалов для дорожных и нефтегазовых организаций.
Риск банкротств
Волна неплатежей может обернуться массовыми банкротствами, в том числе в сфере жилищного строительства.
Наиболее устойчивое положение в кризис займут компании с низкой кредитной нагрузкой. Но специфика в том, что девелоперский бизнес почти полностью зависит от банковского финансирования. Застройщик в случае ухудшения финансового положения не может самостоятельно снизить цены, чтобы распродать жилье и покрыть часть долгов. Он связан условиями договора: темпы наполнения эскроу-счетов и минимальную стоимость квартир девелопер согласовывает с банком.
Многие девелоперы озаботятся поиском альтернативных инструментов для привлечения финансирования. Один из вариантов — приобретение банка. Развитие финансовых инструментов позволит девелоперу не зависеть от крупных банков при планировании и запуске строек, а также быть гибкими при ценообразовании.
Кто не сможет приспособиться к новой реальности — того ждет банкротство. Участники дискуссии сошлись во мнении, что крупным девелоперским компаниям без господдержки будет сложно удержать позиции.
«Есть ряд сегментов промышленности, которые показывают хорошую прибыль. Если эти денежные потоки в виде налоговых отчислений перенаправить на решение проблем просевших отраслей, то можно рассчитывать на мягкую посадку. Вопрос, насколько оперативно будет реагировать на эти вызовы государство. Тем более, девелоперы и банкиры сейчас в одной лодке. Такой тесной взаимосвязи не было ни в 2008 году, ни в 2014 году. А строительный сектор настолько огромный, что убытки могут быть очень большими и затронуть не только девелоперов», — считает Михаил Оганян.
Александр Черных считает, что экономические сценарии во многом будут зависеть от ситуации во внешней политике. «Если все пойдет по пути завершения СВО и снятия санкций, экономика начнет восстанавливаться, и ситуация на рынке изменится к лучшему. Прогнозы делать рано, нужно смотреть на политическую повестку декабря и января», — подвел итог предприниматель.
Редакция РБК Екатеринбург благодарит Дом журналистов за предоставленную площадку.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения для семей с детьми
Видовые квартиры в высотных башнях
Варианты с мебелью и встроенной техникой
