Жители Екатеринбурга начали вкладываться в московскую недвижимость

Фото: Антон Буценко, 66.RU

По словам екатеринбургских риелторов, участники «Семейной ипотеки», накопившие первоначальный взнос, стали чаще покупать квартиры в Подмосковье и на окраинах Москвы. Интерес граждан к недвижимости в столице подтверждает руководитель Центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Екатеринбурге Елена Холопова.

«Клиент сейчас открыто говорит: «Семейную ипотеку» мне проще взять в Москве — лимит там больше, а ценник можно найти почти такой же, как в Екатеринбурге. Пусть квартира не в центре, зато за сопоставимые деньги. Потом дети будут жить или я сам, когда на пенсию выйду», — объясняет она.

Инвестиции в бетон

Исследование ВЦИОМ и ДОМ.РУ показывает — 50% опрошенных считают жилую и коммерческую недвижимость предпочтительным вариантом сохранить денежные средства. «Вложения в бетон — самый выгодный актив. Он падает в цене в очень редких случаях, — говорит директор по развитию компании «Сделка.рф» Ольга Сидоренко. — Возможно, золото как объект инвестиций выглядит привлекательнее, но если мы говорим про стабильность, то бетон — единственное, что сохранит ваш капитал».

По статистике, 25% всех договоров долевого участия (ДДУ), зарегистрированных в Москве в 2025 году, приходится на Троицкий и Новомосковский административные районы Москвы (ТиНАО) — новые территории, увеличившие площадь столицы в 2,4 раза. Застройщики создают там жилую, социальную и коммерческую инфраструктуру. В отличие от Екатеринбурга, где продолжают застраивать микрорайоны Академический и Солнечный, в столице продолжают строить метрополитен — за последние 11 лет на территории Новой Москвы запустили 15 станций.

Около 16% квартир покупают клиенты из регионов, следует из данных Группы компаний «А101», застраивающей в ТиНАО площадь 2,4 тыс. га.

По словам заместителя коммерческого директора «А101» по коммерческой недвижимости Оксаны Моисеевой, 30-35% жителей районов, построенных девелопером в ТиНАО, не выезжают за их пределы. Застройка предполагает, что все необходимое — торговля, общепит, образование, спорт, отдых — находится в пешей доступности.

«Бизнес постепенно покидает центр и перемещается в новые районы на окраинах. Исходя из этого тренда, следует ожидать дальнейший приток клиентов, а значит, и инвестиций в жилье и коммерческую недвижимость, — говорит Моисеева. — Сначала все построенные объекты мы продавали. Сейчас часть помещений оставляем за собой в рамках продуктовой стратегии и наращиваем их долю до 30%. Это медицинские центры, физкультурно-оздоровительные комплексы, детские образовательные учреждения и развивающие центры, не самые высокомаржинальные объекты, которые не интересны инвесторам, но важны для развития наших районов».

В Екатеринбурге ГК «А101» намерена привлечь к сотрудничеству местные агентства недвижимости. Участники рынка соглашаются, что в 2025 году застройщикам будет трудно продавать жилье, магазины и офисы без участия агентов, риелторов и ипотечных брокеров.

«Ситуация складывается уникальная, — говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Новосел» Кирилл Гнетов. — Было время, когда застройщики не считали нужным сотрудничать с риелторами, а сейчас дня не проходит, чтобы нам не предлагали поднять комиссию за услуги. Год назад платили 1-1,5%, а сейчас — 2,5%, и мы быстро движемся к 4-5%, как платят нашим коллегам в Тюмени. Нам это интересно, но за клиента на рынке идет битва, и гарантировать продажи каждому застройщику мы не можем».

Задача девелопера, поясняет Гнетов, — попасть в портфолио риелтора и помочь ему сформировать предложение для покупателя. По его словам, в отличие от агентств недвижимости, работавших только с новостройками, бизнес «Новосела» сохранил устойчивость благодаря сделкам на вторичном рынке, сокращать объем которых не планирует.

Ипотека лучше рассрочки

Сложные отношения с риелторами — не самая большая проблема девелоперов, заменивших ипотечные программы рассрочкой платежа для клиентов, способных за 2-3 года выплатить стоимость жилья. Покупатели, не располагающие всей суммой, рассчитывают к концу срока перейти на ипотеку, если ключевая ставка пойдет вниз. Среди этой группы велика доля неплательщиков. Зампредседателя правления «Самолет Банка» (принадлежит крупнейшей в России девелоперской группе «Самолет») Аркадий Тарнопольский полагает, что при рассрочке, доля которой доходит до 45%, у застройщиков возникают серьезные риски, связанные с неплатежами. По статистике, около 30% клиентов расторгают договор, если не могут оформить ипотеку. «Люди перестают платить, застройщик начинает бегать по судам — стоимость проекта у него сильно дорожает, потому что ставка по проектному финансированию зависит от пополнения эскроу-счета, — говорит Тарнопольский. — Но все, что связано с рассрочкой, для застройщика — непрофильный бизнес. Он не знает, как работать с должниками. Их деньги, внесенные на эскроу-счет, приходится возвращать — проектное финансирование при этом схлопывается. Дальше приходится искать нового покупателя».

Если в 2025-2026 годах доля проблемных покупателей останется на уровне 30%, то при прогнозном объеме рассрочек 4,5 трлн руб. потери девелоперов могут составить около 1,4 трлн руб., считает Тарнопольский. Единственный выход — научиться проверять кредитоспособность клиента.

В такой ситуации на помощь государства рассчитывают не только покупатели жилья.

Девелоперы призывают государство поддержать строительную отрасль льготными ипотечными проектами. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов напоминает, что 2025 год президент России объявил Годом защитника Отечества, и было бы логичным запустить ипотеку для участников СВО. Например, со ставкой 2%, первоначальным взносом 10%, сроком кредитования до 30 лет и максимальной суммой кредита 12 млн руб. для регионов и 20 млн руб. для Москвы и Петербурга. Дополнительной мерой поддержки может стать государственный сертификат для участника СВО на первоначальный взнос.

«Одна из целей ипотеки для участников СВО — переезд людей из небольших поселков и деревень в крупные города — Екатеринбург, Москву, Санкт-Петербург, где можно получить хорошее образование и медицинские услуги, построить карьеру и больше зарабатывать», — говорит Рустам Азизов. Помимо участников СВО, считает он, программа льготной ипотеки пригодилась бы выпускникам вузов. Третью программу с господдержкой можно учредить для служащих бюджетной сферы.

Сейчас, не считая программ для Дальнего Востока, Арктики, военной ипотеки, сельской ипотеки и IT-ипотеки, которая в Москве и Санкт-Петербурге не действует, единственным доступным вариантом сегодня остается семейная ипотека.

В профессиональном сообществе, впрочем, не рассчитывают на готовность государства запустить программу льготной ипотеки, действующую по всей стране. По прогнозам аналитиков, в 2025 году выдадут 1-1,2 млн ипотечных кредитов — на 20-30% меньше, чем в 2024-м. Корректировки ключевой ставки Центробанка ниже 19-21% тоже особенно никто не ждет.

Единственный пока позитивный момент в том, что 50% граждан считают жилую недвижимость предпочтительным вариантом вложения денежных средств. На втором месте — золото, на третьем — банковские вклады, на четвертом — покупка автомобиля.