Строительный рынок Екатеринбурга: итоги 2025 года и ожидания на 2026-й

Фото: Антон Буценко, 66.RU

2025 год стал для рынка недвижимости Екатеринбурга годом проверки на устойчивость. На отрасль одновременно давили несколько факторов: экономические ограничения, рост издержек и более сдержанное поведение покупателей. В этих условиях рынок фактически перешел в режим ручного управления. Тем не менее наиболее пессимистичный сценарий, который обсуждался в начале года, — остановка строек и резкое сокращение активности — реализован не был.

По итогам года рынок жилья продемонстрировал способность адаптироваться к новым условиям. Массовых и универсальных решений больше нет: девелоперы все чаще действуют в логике точечной настройки проектов под конкретный спрос. На первый план выходят качество среды, инфраструктурная наполненность и долгосрочная экономическая устойчивость проектов.

Как отмечает заместитель главы Екатеринбурга по строительству Рустам Галямов, 2025 год подтвердил стабильность строительного комплекса города. Несмотря на внешние ограничения, Екатеринбург сохранил высокий объем ввода жилья — порядка 1,5 млн кв. м.

«Самое важное изменение — теперь мы стремимся не просто строить, а создавать удобное пространство для жизни. Теперь каждое новое жилье обязательно сопровождается полноценной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными площадками и зелеными зонами для прогулок. Конечно, это усложняет задачу и увеличивает затраты, но зато позволяет строить безопасный, экологичный и комфортный для жизни город», — объясняет Рустам Галямов.

Трансформация спроса и покупательского поведения

По словам заместителя коммерческого директора девелоперской компании «Север» Ольги Андреевой, 2025-й стал для отрасли «годом рационализации». «Рынок во многом определили два ключевых фактора. Первый — высокая стоимость кредитных ресурсов. Ипотека стала доступна в основном по государственным программам — для семей с детьми и IT-специалистов. Без такой поддержки покупка новостроек для большинства клиентов стала существенно сложнее, и это сфокусировало всю отрасль именно на работе с этими категориями граждан», — говорит она.

При этом, как отмечает генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин, даже существенные скидки не всегда способны оживить спрос. «Ипотечный рынок фактически сократился почти вдвое. Для большинства покупателей брать ипотеку по текущим ставкам экономически нецелесообразно. Даже при скидках у людей часто просто нет возможности обслуживать кредит», — говорит он.

По словам первого заместителя генерального директора девелоперской компании РАЗУМ Евгения Смыка, в 2025 году рынок оказался в фазе перестройки внутренних процессов. Спрос не исчез, но стал более фрагментированным и осторожным, что потребовало от девелоперов пересмотра продуктовых и финансовых моделей.

Вторым ключевым фактором Андреева называет ужесточение проектного финансирования. По ее словам, регулятор продолжил повышать требования к финансовой устойчивости застройщиков и прозрачности сделок. Это, с одной стороны, повышает безопасность покупки для клиентов, а с другой — приводит к тому, что небольшие локальные компании уходят с рынка или переходят в другие ниши.

На фоне этих изменений заметно трансформируется и само покупательское поведение. По словам Евгения Мордовина, рынок в 2025 году перестал быть рынком быстрых решений. «Сделок стало меньше, но они стали более взвешенными. Это уже не рынок ажиотажа и не рынок страха. Покупатель дольше принимает решение и гораздо внимательнее смотрит на сам продукт — локацию, качество дома, инфраструктуру и среду вокруг», — отмечает Мордовин.

Ольга Андреева дополняет коллегу: «Сегодня покупатель выбирает не просто квартиру, а образ жизни в конкретном районе. Клиенты смотрят не только на сам объект, но и на полную картину: сколько будет стоить содержание жилья, есть ли рядом детский сад, парк, поликлиника, как устроена среда вокруг дома», — объясняет она.

Еще один заметный сдвиг — изменение самой «единицы» покупки. «В условиях роста стоимости жилья и стремления сохранить доступность ипотеки спрос сместился от просторных квартир к более компактным, но функциональным решениям. Покупателям важно, чтобы квартира оставалась доступной по бюджету и при этом закрывала все базовые потребности семьи», — уточняет Андреева.

На этом фоне меняется и логика выбора застройщика. По оценке Евгения Мордовина, в условиях высокой ставки и усложнения финансирования для рынка усиливается значение финансовой устойчивости и реализованного опыта девелопера. Именно эти параметры становятся ключевыми — как для банков, так и для покупателей, принимающих долгосрочные решения.

Адаптация девелоперов к новым условиям

В логике изменения спроса часть девелоперов сместила фокус с масштабирования на внутреннюю устойчивость и подготовку задела на будущее — прежде всего за счет управляемости и качества внутренних процессов.

По словам первого заместителя генерального директора девелоперской компании РАЗУМ Евгения Смыка, в 2025 году многие игроки отрасли пересмотрели приоритеты развития. Вместо агрессивного роста компании сосредоточились на качестве управления, доверии рынка и формировании устойчивого проектного портфеля.

«Для многих игроков 2025 год стал временем внутреннего укрепления, когда приоритет был смещен с агрессивного роста на качество управления, устойчивость и доверие рынка. Именно такой подход формирует основу для уверенного прохождения последующих этапов и делает отрасль более подготовленной к возможным изменениям в правилах и экономике», — отмечает Евгений Смык.

В этой логике развитие земельного банка и расширение проектного портфеля рассматриваются не как попытка быстрого масштабирования, а как долгосрочная инвестиция в устойчивость бизнеса и способность адаптироваться к меняющимся условиям рынка.

Факторы неопределенности и прогнозы на 2026 год

Ключевым ограничением для девелоперских проектов остаются финансовые условия. Высокие процентные ставки напрямую влияют на рентабельность строительства и экономику проектов.

Как отмечает Мордовин, влияние ставки наиболее остро проявляется на стадии ввода объектов. «Если раньше ввод дома был позитивной точкой — дальше начинался возврат средств, — то сегодня для многих это стресс. Эскроу-счета могут быть наполнены не полностью, и процентная нагрузка по кредитам резко возрастает», — объясняет он.

Дополнительным фактором неопределенности девелоперы называют повышение НДС в 2026 году. Оценки последствий этого расходятся — и именно этот вопрос становится одним из ключевых при обсуждении сценариев 2026 года.

Заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север» Ольга Андреева считает, что рост налоговой нагрузки с высокой вероятностью будет заложен в цену для покупателя. «В результате даже при снижении ипотечных ставок общая финансовая нагрузка на семьи не уменьшится, а перераспределится: меньшие проценты по кредиту будут частично нивелированы возросшей стоимостью самого объекта», — отмечает Ольга Андреева.

В «УГМК-Застройщик» придерживаются более сдержанной позиции. По словам Мордовина, рынок, скорее всего, будет находиться в состоянии ценовой стабилизации, а рост налоговой нагрузки отразится прежде всего на рентабельности проектов. «В такой модели девелоперы будут осторожнее подходить к формированию земельного банка и запуску новых проектов», — говорит он.

При этом, по его словам, последствия высокой ставки выходят далеко за пределы строительной отрасли. «Сокращается производство металла, цемента, кирпича, снижается загрузка заводов. За этими цифрами стоят рабочие места, доходы и платежеспособный спрос в экономике в целом», — отмечает Мордовин.

Евгений Смык, в свою очередь отмечает, что ситуация с предложением на рынке остается неоднородной. По итогам 2025 года темпы выбытия не превысили показатели предыдущего года, а объемы вывода новых проектов не сократились. В результате у части девелоперов сформировалась определенная затоваренность ассортимента, а средний срок вымывания экспозиции увеличился.

В оценках перспектив 2026 года девелоперы сходятся в одном: ключевым фактором для рынка останется стоимость заемного финансирования.

По оценке Евгения Смыка, 2026 год пройдет под знаком выравнивания и постепенной стабилизации. Активность будет восстанавливаться без резких скачков — по мере того, как рынок будет адаптироваться к обновленным условиям финансирования.

Ольга Андреева говорит о сценарии стабилизации с умеренным ростом, который напрямую зависит от динамики ипотечных ставок. По ее словам, снижение стоимости кредитов может оживить спрос и расширить банковские предложения, тогда как сохранение высоких ставок фиксирует текущую модель рынка — с опорой на льготные программы и доминированием крупных, финансово устойчивых игроков.

«Все чаще успешным считается проект, где девелопер строит не просто дома, а полноценную среду с необходимой инфраструктурой. Конкуренция за покупателя будет вестись не только через продажу, но и через комфорт жизни в уже построенных домах. Поэтому девелоперы расширяют продуктовую линейку, работают с разными форматами жилья и все больше внимания уделяют жизни после покупки — сервисам для жителей и качеству среды», — объясняет заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север».

По оценке Евгения Смыка, возможное снижение ключевой ставки станет для рынка позитивным сигналом, однако его эффект проявится постепенно. Ипотека начнет восприниматься как более понятный и прогнозируемый инструмент, что будет поддерживать интерес к покупке жилья, прежде всего во второй половине года. При этом, по его мнению, по мере роста доступности ипотеки покупатели будут чаще рассматривать двух- и трехкомнатные форматы, что может привести к увеличению средней площади приобретаемых квартир.

В мэрии же предпочитают смотреть на рынок в более длинной перспективе. По словам Рустама Галямова, Екатеринбург продолжает расти, а значит, фундаментальный спрос на жилье сохраняется.

«Мы продолжаем развивать ВИЗ, Академический, Уралмаш, Эльмаш, юго-западный район, Уктус и Вторчермет. Постоянный приток населения подтверждает важность этого развития: к 2045 году число жителей Екатеринбурга вырастет почти до 1,9 млн человек. Это означает, что долгосрочный спрос на жилье сохранится», — говорит он.

Поэтому, по словам заместителя главы города по строительству, отрасли важно сохранить управляемость и продолжить работу в партнерстве с государством.

«Независимо от возможных трудностей, важно сохранять спокойствие и уверенно двигаться вперед. Используя государственные программы поддержки, кредитные ресурсы и партнерство государства и бизнеса, мы приложим максимум усилий для укрепления рынка и стабильности», — отмечает Рустам Галямов.