На фоне структурных изменений в экономике и промышленности трансформируется и рынок индустриальной недвижимости. Если десять лет назад ключевым форматом для размещения производств и складов оставались крупные промышленные зоны и логистические комплексы, то сегодня фокус смещается в сторону компактных объектов. Компании рассматривают производственно-складские блоки формата Light industrial как альтернативу традиционным промплощадкам.

Крупнейшими рынками Light Industrial в России остаются Москва, Московская область и Санкт-Петербург, но девелоперская активность усиливается и в других регионах. Почему Екатеринбург может стать драйвером роста, что мешает уральским городам активнее развивать Light Industrial и следует ли инвесторам делать ставку на этот сегмент — в материале РБК УрФО.

Рынок Light Industrial

По оценке независимого эксперта и аналитика складской недвижимости Виталия Хиля, обеспеченность Екатеринбурга площадями формата Light Industrial составляет порядка 150 тыс. кв. м. С учетом небольших проектов площадью до 1,5 тыс. кв. м объем может достигать 200 тыс. кв. м. При этом общий объем складской и логистической недвижимости в городе, включая старые промзоны, не превышает 4 млн кв. м.

«Если оценивать рынок Light Industrial и складской недвижимости в целом, на данный момент предложение превышает спрос. За последние пару лет на рынок вышло много объектов, в том числе построенных профессиональными девелоперами на свободных участках. Выбор среди таких объектов достаточный, но качественных проектов формата Light Industrial в привычном понимании относительно немного. Для некоторых компаний дефицит объектов такого формата действительно существует, особенно если учитывать их технологические требования: топологию зданий, соотношение офисной и производственной площади, обеспеченность электричеством и коммуникациями. Не все текущие проекты соответствуют требованиям, поэтому часть компаний вынуждена искать индивидуальные решения, покупать участки и строить объекты под себя. В целом формат остается нишевым, и часть спроса им не удовлетворяется», — рассказал Виталий Хиль.

С тем, что рынок Light Industrial на Урале находится на этапе активного формирования, согласен и генеральный директор «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Денис Ремезов. По его словам, при растущем спросе бизнеса вакансия качественных современных площадей такого формата составляет не более 20 тыс. кв. м.

«Ключевым драйвером спроса в Екатеринбурге по-прежнему остается редевелопмент старых промышленных зон города, на месте которых, как правило, возводятся жилые комплексы, вытесняя производственные компании. В результате мы наблюдаем сдвиг в структуре спроса — компании ищут новые, технологичные и логистически удобные объекты. Сравнительно с Центральной Россией, Урал пока догоняет рынок, но именно это создает наибольший потенциал для роста в ближайшие годы. По оценкам отраслевых ассоциаций, объемы ввода Light Industrial по стране будут расти в среднем на 20–25% в год до 2030 года, и Екатеринбург — один из ключевых претендентов на включение в этот тренд», — говорит эксперт.

В Тюменской области обеспеченность площадями Light Industrial оценивается в 179 тыс. кв. м. Из них более 80% — это закрытый ритейл, то есть объекты, построенные под себя, без вывода на арендный рынок. По данным генерального директора Агентства инфраструктурного развития Тюменской области Антона Ермолаева, спрос на такие объекты превышает предложение в восемь раз.

Факторы торможения

В Москве существенным драйвером развития формата выступает городская программа. Как объяснила генеральный директор ГК «Денова» Наталья Девяткова, в составе КРТ для девелоперов ввели норму мест применения труда: теперь каждый застройщик, кроме школ, больниц и дорог, должен возвести объекты, где люди смогут работать. Под эти требования подходит формат Light Industrial, в том числе реализованный в виде высотных зданий. С одной стороны, это решает вопрос дефицита и высокой стоимости земли, с другой — позволяет бизнесу максимально эффективно использовать площади для организации полного цикла производства.

Кроме того, успех формата в Москве объясняется площадью города. Коммерческий директор «ТАЛК лизинг» Владимир Яровенко отмечает, что из-за больших расстояний люди нуждаются в интеграции жилой и промышленной застройки. В уральских городах таких факторов нет.

Кроме того, глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер отмечает, что, в отличие от Москвы, в регионах нет настолько же высокого платежеспособного спроса.

«Пока в Екатеринбурге есть производственные складские базы чуть ли не в центре города и старые заводы, склады Light Industrial не будут нужны. Почему в Москве эта тема полетела? Потому что там вычистили абсолютно все промпредприятия с территории города. Кроме того, в Москве действительно есть малый и средний бизнес, которому интересно снимать уже профессиональную современную недвижимость и жить в цивилизованных условиях. В Екатеринбурге, к сожалению, предприниматели не так сильны, чтобы платить за это деньги», — рассказал Владимир Городенкер.

Есть еще ряд проблем, из-за которых часть девелоперов смотрит на новый формат коммерческой недвижимости с осторожностью.

«Мы понимаем, что к новому направлению следует подходить расчетливо и с осторожностью, ведь такие площади надо эффективно реализовать. Понимание стройки — это один момент, а другой — понимание потребителя. Кто там будет работать? Под кого мы возводим — под швейное производство или мебельное? Какая для этого нужна логистика? Конечно, это и вопрос земли — на приобретение нужны средства. Но самое основное — это коммуникации. Есть, например, мелкие производства, которые требуют большого потребления энергии, но им не нужен ангар площадью две тысячи «квадратов». Одним словом, все упирается во время, ресурсы и инвестиции», — отмечает коммерческий директор компании «Новая Земля» Александр Новокрещенов.

С ним согласен гендиректор Агентства инфраструктурного развития Тюменской области: первое, что необходимо для создания объектов Light Industrial, — это энергетическая инфраструктура.

«Для успеха любого производственного кластера важны три ключевых фактора. Первое — инженерная инфраструктура: транспортная доступность и энергетические мощности, чтобы обеспечить любое производство. Мы в регионе сделали расчет 500 кВт на гектар, чтобы удовлетворить спрос пользователей, плюс централизованное газоснабжение для различных производственных нужд. Второе — логистика и транспортная связанность территорий. И третье — социальная составляющая: близость жилья и сервисов, чтобы решать проблему маятниковой миграции и двигаться к модели «пятнадцатиминутного города», где работа, проживание и досуг находятся в одной локации», — считает Антон Ермолаев.

Аренда или собственность

Размещение производственных компаний на современных площадях возможно в двух основных форматах: строительство собственных объектов или аренда готовых помещений.

При самостоятельной застройке компания получает объект в собственность и строит его сразу под свои нужды. В этом варианте возможно более гибкое планирование бюджета и применение различных финансовых инструментов, включая лизинг. Это может быть актуально и для компаний, рассматривающих проект как долгосрочную инвестицию.

Например, в Тюмени актуальная для региона история — выкуп земельного участка по пониженной кадастровой стоимости. Агентство инфраструктурного развития Тюменской области выступает оператором. Оно готовит земельный участок, а после завершения строительства продает его бизнесу по заниженной кадастровой стоимости — в среднем это около 10-15%.

«Для 80% компаний, которые локализуются под индивидуальную застройку, интересна модель лизинга. Мы строим объект под заказ клиента, он авансирует не менее 10% в исключительных случаях, но в основном — 20% от всей сметной стоимости, а оставшуюся сумму финансирует лизинговая компания. По мере завершения платежей заказчик становится собственником объекта и земельного участка, который лизинговая компания также выкупает по пониженной кадастровой стоимости», — пояснил Антон Ермолаев.

Владимир Яровенко добавил, что лизинговая компания реализует проект от проектирования и до завершения строительства, беря на себя все риски. В качестве примера он привел нефтесервисное производство, которое находится в центре Тюмени. У компании появились обязательства по переносу производства за город, с одним из индустриальных парков она договорилась о площадях, размер финансирования строительства со стороны лизинговой компании составил 640 млн руб.

«У инициаторов в подобных проектах есть риски. И в данном случае он делит их с тем, кто дает финансирование. Поэтому мы очень тщательно подходим к подбору подрядчиков, которые выполняют работы. Еще один кейс, о котором хочу рассказать, — возвратный лизинг. Например, у собственника бизнеса есть готовый объект, он его сдает в аренду и не хочет с ним расставаться, но ему нужны средства для реализации другого проекта. И тогда он продает свой объект недвижимости лизинговой компании и заключает на него договор лизинга. Когда он выплатит все средства, имущество вновь переходит в его собственность», — рассказал Владимир Яровенко.

Лизинг позволяет профинансировать готовые и строящиеся помещения. Участники рынка дают разные сроки для входа в сделку, в том числе на старте проекта. Директор по продажам «Лизинг-Трейд» в Тюмени Дмитрий Малишенко заметил связанную с этим тенденцию: иногда сами застройщики обращаются за лизингом вместо открытия кредитных линий в банках. Девелоперы закладывают готовые помещения и получают средства на развитие новых проектов.

«Если говорить о динамике развития, то мы видим колоссальный прирост: с 2023 года по объему финансирования в целом по России в лизинговых компаниях зафиксировано пятикратное увеличение. У нас по договорам на коммерческие объекты средняя цена — это 30 млн руб. Первоначальный взнос в среднем по рынку составляет 20-30% от стоимости. То есть это клиенты, которые уже стоят твердо на ногах, у них имеется чистая прибыль, и они готовы развиваться дальше», — рассказал спикер.

Аренда в свою очередь сокращает первоначальные инвестиции и снимает с компании часть операционных функций. Эксплуатацию и инфраструктуру берет на себя оператор индустриальной площадки, что упрощает работу резидентов, повышает гибкость и снижает порог входа в проект.

Оператор адаптирует помещения под потребности компаний и отвечает за техническое управление: обслуживание инженерных систем, распределение мощностей, текущие и плановые ремонты, содержание общих зон и территории, пожарную безопасность и контроль доступа. Он также координирует работу погрузочно-разгрузочных площадок, парковок и других пространств, контролирует качество услуг и соблюдение SLA (соглашение об уровне услуг), отмечает Денис Ремезов.

Инвестиции и доходность

Сегмент Light Industrial привлекает не только конечных пользователей, но и инвесторов, отмечают участники рынка. Девелоперы и финансовые игроки рассматривают компактные производственно-складские проекты как одну из немногих точек роста на фоне замедления в ряде традиционных направлений коммерческой недвижимости.

По оценке Натальи Девятковой, такие объекты строятся гораздо быстрее других, за 12-18 месяцев. За этот период они прирастают в цене на 20%-40%, а после завершения работ ежегодная аренда может показать доходность в 12-15%.

С ней согласен Денис Ремезов: «Ожидаемая доходность проектов Light Industrial составляет около 12-14% годовых. На первый взгляд, это может быть сопоставимо с текущими депозитами. Но в отличие от стрит-ритейла или крупных складских терминалов, площади Light Industrial проще масштабировать: сравнительно небольшой чек входа, неплохая ликвидность, а в случае необходимости — выход из актива частями. Это дает инвестору большую гибкость и контроль. В перспективе снижения ключевой ставки инвестиции в этот сегмент становятся более привлекательными».

Дмитрий Малишенко обратил внимание, что в сфере коммерческой недвижимости благодаря лизингу появился сегмент новых инвесторов. «Это компании другого профиля, которые хотят диверсифицировать свой бизнес и получать дополнительную доходность от аренды, помимо основной деятельности», — объяснил эксперт.

От чего зависит дальнейший спрос

По мнению Виталия Хиля, в условиях активного переноса промышленных предприятий из центра города на окраины спрос на формат Light Industrial будет расти естественным образом. В Москве подобный процесс шел в рамках программы КРТ: город финансировал редевелопмент, а застройщики получали компенсации за выкуп участков и переселение резидентов промзон. Эксперт отмечает, что при наличии устойчивого спроса схожая модель может работать и в других городах — даже без прямого бюджетного финансирования.

В перспективе 5–7 лет, говорит аналитик, постепенный перенос производств и изменение назначения земель с промышленного на жилое может сформировать дополнительный спрос на качественную индустриальную и складскую недвижимость в Екатеринбурге.

Представители отрасли сходятся во мнении, что в целом рынки Екатеринбурга и Тюмени пока заметно отстают от московского по объему предложения и глубине спроса. Их потенциал связан не со спекулятивным спросом, а с реальными потребностями малого и среднего бизнеса — а значит, у сегмента есть долгосрочная перспектива устойчивого роста, считают эксперты. При этом регионы Урала и Западной Сибири характеризуются высоким потенциалом для развития производства, благоприятными условиями для работы малого и среднего бизнеса и высокой девелоперской активностью.

В Екатеринбурге и Тюмени уже реализуются и проектируются новые объекты Light Industrial, а также формируется пул профессиональных операторов и накапливается экспертиза в работе с резидентами. По мере редевелопмента промзон, выноса производств за пределы центра и развития инженерной инфраструктуры формат будет постепенно укреплять позиции.