Девелоперы цивилизуют рынок, отказываясь от точечной застройки

Фото: Владислав Бурнашев для РБК-Екатеринбург

На разных стадиях строительства в Екатеринбурге находится порядка 2,5 млн квадратных метров жилья. Планка в миллион квадратных метров ежегодного ввода в эксплуатацию, заданная федеральными и поддержанная областными властями, не на 100% поддержана спросом, это отмечают практически все эксперты рынка недвижимости. По разным оценкам, от 10 до 30% вводимых объемов остаются нераспроданными.

Еще несколько лет назад застройщикам не приходилось думать о сбыте — квартиры продавали себя сами, поскольку ценность представляли уже сами бетонные коробки. Сегодня компании вынуждены исследовать рынок в разы более тщательно, предлагая все новые и новые сервисы, проекты и ноу-хау. Крупные генподрядчики пробуют себя в девелопменте, а застройщики, наоборот, уходят в генподряд.

В портфеле застройщика самого крупного ТРЦ в Екатеринбурге — «Гринвич» — помимо торговых объектов много жилых. На данный момент областной Минстрой выдал девелоперу 15 разрешений на строительство жилых комплексов в Екатеринбурге, и эти объемы делают компанию одним из основных игроков рынка новостроек.

Руководитель проектов жилой недвижимости одного из крупнейших застройщиков Владимир Пьянков рассказал «РБК-Екатеринбург» о том, как девелоперы шпионят друг за другом в жестких условиях конкуренции.​

— Ежегодно в Екатеринбурге сдают 1 млн жилых «квадратов». По данным областного Минстроя, в ближайшее время девелоперы начнут работу по 32 новым домам — а это более 10 тысяч квартир. Рынок действительно съест все это?

— Качественное предложение обязательно найдет своего покупателя. В последние несколько лет рынок жилой недвижимости сильно изменился. Раньше было как? Купил какую-то квартиру — и счастлив. Стены кривые — выровняем. Двор непонятно какой — неважно, было бы где жить. Сейчас такой подход — редкость. Стихийные покупки ушли в прошлое. В основном люди просто меняют качество жилья.

Владимир Пьянков занимается жилищным строительством более 10 лет. В «Гринвич — жилая недвижимость» Владимир работает более 6 лет. Сейчас под его управлением — 15 проектов жилой недвижимости различной степени готовности

(Фото: Владислав Бурнашев для РБК-Екатеринбург)

Многие девелоперы — и мы в их числе, — начиная новый проект в каком-либо микрорайоне, рассчитывают в первую очередь на жителей близлежащих домов. Скажем, наш ЖК «Парк Каменные палатки». Думаю, подавляющее число покупателей квартир в этих домах — с ЖБИ. Они тут живут уже не один год, срослись с районом, дети ходят здесь в садики, в школы. Новый дом в микрорайоне — способ улучшить качество жизни, особо не меняя привычные маршруты и окружение.

— Вы говорите «качественное предложение». Что это сегодня значит для рынка?

— В первую очередь — это ЖК с продуманной концепцией. Точечная застройка ушла в прошлое. Девелоперы сейчас думают не одним домом, а минимум кварталом — это хорошо и для города в целом, и для жителей конкретного микрорайона в частности. А раз это квартал, значит, надо предусмотреть, как сюда заезжать, как отсюда выезжать, где парковать автомобили, где покупать продукты, где и как гулять детям и отдыхать взрослым…

Ну и потом, люди стали разборчивее. Они не берут себе жилье наобум, и даже эскизных проектов им уже мало. Я постоянно общаюсь с отделом продаж, узнаю, какие вопросы задают потенциальные покупатели.

— И о чем спрашивают?

— В первую очередь — как и из чего строят дом, какие технологии используют, что там будет в плане энергоэффективности, шумоизоляции, какие лифты — особенно если речь идет о высотной застройке. Сейчас такое время — интернет у каждого есть, можно почитать, сравнить, выбрать оптимальный для себя вариант. Следующий вопрос касается инфраструктуры: что будет во дворе, какие коммерческие структуры предусмотрены, какой паркинг и какие места для парковки около ЖК. И вообще, люди мониторят каждого застройщика: что у него со сроками, много ли гарантийных случаев после сдачи дома, какие «фишки» он использует.

— И чью пользу обычно делают выбор покупатели: компании, которая строит просто и качественно, или застройщика с наворотами?

— Как и везде — стараются найти золотую середину. Поэтому застройщики тоже вынуждены шевелиться, что-то подсматривать друг у друга, лучшие решения перенимать. Это неплохо — наоборот, такой «шпионский» подход подтягивает рынок в целом. Пять лет назад мало кто мог представить, что даже в экономклассе будут не просто подъезды, а входные группы и дизайнерские холлы. Сейчас это уже, можно сказать, в стандартах любого крупного застройщика. Как и колясочные, велопарковки, детские площадки для разных возрастов. Да, могут отличаться материалы в ЖК разного ценового уровня, но сами эти идеи — они уже в проекте. То же касается и инженерных решений. В Екатеринбурге, к примеру, уже не найти домов с вертикальной разводкой отопления — технология ушла в прошлое.

— А что насчет квартирографии? Как она меняется? По данным УПН, новостройки сейчас чуть ли не наполовину состоят из малогабаритных квартир — студий и «однушек».

— Мелкую нарезку предлагает в основном экономсегмент. Если говорить о наших проектах, мы все-таки больше рассчитываем на покупателей, которые улучшают свои жилищные условия. Поэтому в нашей квартирографии студии — это крайне редко. Меньше стало и «однушек». В основном — 2-, 3-комнатные квартиры, классические или с европланировкой, когда одно помещение в квартире — это так называемая кухня-гостиная. Более молодое поколение выбирает обычно именно такую компоновку, хотя у «классики» тоже есть свои поклонники, и их немало.

Делать ставку только на малогабаритное жилье даже в экономклассе — не вариант. Любой студент, любая молодая пара, на которых, в принципе, и рассчитаны студии, рано или поздно задумаются об увеличении семьи. И происходит это чаще рано, чем поздно. Значит, студию эту придется менять на что-то большее. Конечно, такие квартиры тоже должны быть, но сейчас их слишком много на рынке.

Есть и еще одна причина увеличивать количество квартир с большим числом комнат: чем больше в ЖК мелкой нарезки, тем ниже его классность, создается ощущение не дома, а какого-то общежития. Тем более что зачастую студии и «однушки» покупают как инвестиционное жилье, чтобы сдавать его в аренду. Постоянно меняющиеся соседи — это никак не комфорткласс.

Фото: Ирина Красных для РБК-Екатеринбург

— Получается, это все-таки какие-то просчеты в планировании — раз студий полно, а их до сих пор предлагают? Как далеко сегодня должен смотреть застройщик, чтобы выводить на рынок предложение, которое будет действительно востребовано?

— 5 лет — это средний срок возведения жилого комплекса-квартала. Хотя смотреть надо еще чуть больше вперед, но не всегда это получается. Поэтому, например, мы стараемся создавать универсальное жилье — чтобы в нем было комфортно и холостякам, и молодым семьям, и людям в возрасте.

— Ориентируетесь на запросы покупателей?

— Конечно, мы стараемся быть в курсе того, что нужно людям, —наш отдел продаж постоянно держит в курсе. Сам я с друзьями то и дело общаюсь на эту тему и заглядываю в чужие офисы продаж. В каком бы городе ни был, всегда захожу к застройщикам местным. Это касается и ближних городов — Тюмень, Пермь, Челябинск и, скажем, Сочи или Москва. Мне просто интересно, кто и что строит, как они к этому подходят, как они об этом расскажут, как стройка организована.

— Что-то внедрили из того, что подсмотрели?

— Конечно, какие-то лучшие решения перенимаем. В Перми, например, приметил фишку, которую мы сейчас применили в «Каменных палатках». Пермь далеко не флагман в плане жилищного строительства, но именно там, причем в доме экономкласса, где даже разводка была вертикальной, я увидел и оценил высокие потолки. Вроде бы ну что такое — высота 2,8 вместо 2,65. А на самом деле это многое прибавляет в плане комфорта. Сразу света больше, пространства. В новых наших ЖК уже такую высоту закладываем.

У наших тюменских коллег приглядел какие-то фишки в организации МОПов (места общего пользования — прим. ред.) и благоустройстве.

— А люди готовы за все эти фишки платить?

— Сложный вопрос… Конечно, много денег сейчас у людей нет, именно поэтому они так тщательно выбирают жилье, чтобы в нем было и то, и то, и то. Приходится находить какие-то решения, где-то экономить.

— На чем же экономить, если и на инфраструктуру покупатели смотрят, и на материалы, и на технологии. На зарплате строителям?

— Ну нет, на людях экономить — последнее дело. На это мы точно не пойдем. Основная экономия — при проектировании. Если проект сразу сделан рационально и грамотно технически, он не потребует каких-либо переделок, вот это и есть способ сэкономить.

Еще мы экономим, сразу выбирая нормальную строительную компанию в качестве подрядчика. Не какую-то непонятную однодневку, с которой потом нечего спросить, а надежных проверенных застройщиков. Они сами понимают, на своем опыте убедились, что лучше сделать один раз качественно, чем потом нести какие-то дополнительные потери — и финансовые, переделывая по гарантии какие-либо работы, и — самое главное — репутационные. Ведь если у жителей возникает много претензий к застройщику— сарафанное радио эту информацию тут же разнесет. И, соответственно, наоборот: удобно тебе и комфортно жить в доме, не возникает никаких проблем (или они мгновенно решаются), ты и следующую квартиру, скорее всего, будешь покупать у этой же компании, и друзьям ее посоветуешь.