Что ждет рынок недвижимости Екатеринбурга. Прогнозы на 2022 год

Фото: архив 66.RU

В этом году, как и в прошлом, двигателем рынка недвижимости выступала льготная ипотека. В декабре ключевая ставка выросла, что неизбежно снизит спрос на новое жилье. С другой стороны, девелоперам в рамках национального проекта необходимо наращивать объемы жилищного строительства. Плановых показателей поможет достичь механизм комплексного развития территорий, предполагающий снос старого жилого фонда и возведение на его месте нового жилья.

Что будет с жильем

Одним из факторов, который окажет глобальное влияние на рынок жилья, станет недавнее повышение ключевой ставки до 8,5% годовых. После того как показатель достиг четырехлетнего максимума, эксперты предрекают охлаждение интереса населения к ипотечному кредитованию.

В отличие от 2017 года, когда объемы ипотечного кредитования восстанавливались после кризиса, нынешнее решение регулятора характеризуется обратным трендом.

По итогам 2017 года банки выдали 1,08 млн кредитов на приобретение квартир на общую сумму 2,02 трлн рублей, и дальше эти показатели только росли, достигнув на середину декабря 2021 года показателя в 1,72 млн кредитов на общую сумму 5,06 трлн рублей.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков считает, что ставки по ипотеке на фоне решений ЦБ не смогут оставаться такими же в 2022 году.

«Рыночные условия складываются не в пользу рынка жилья. Но в последние годы его движение не всегда логично и рационально. Как будет развиваться ситуация в 2022 году, во многом зависит от решений правительства и новых рыночных и ипотечных подпорок. Вопрос лишь в том, когда они будут презентованы рынку», — написал аналитик в своем канале в «Яндекс.Дзен».

Увеличение процентных ставок повлечет снижение спроса на ипотеку. Но оно не окажется критичным. Во-первых, популярность жилищных кредитов почти одинакова и при 6,5%, и при нынешних 8-9% годовых. Во-вторых, на вторичном рынке, который сейчас находится на пике, влияние ключевой ставки является минимальным.

По мнению генерального директора «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимира Крицкого, потребность в улучшении жилищных условий у горожан по-прежнему есть, поэтому не стоит ожидать сильного охлаждения спроса.

«Но конкуренция будет усиливаться. Во-первых, продолжает расти себестоимость строительства, что несомненно влияет на конечную стоимость продукта. Во-вторых, многие банки уже подняли ипотечные ставки. Да, для рынка новостроек это не так критично. Но только пока действуют льготные программы», — отметил Владимир Крицкий.

Другое дело, что спрос может сместиться в сторону более дешевого жилья. Тренд начал прослеживаться с июля, когда изменились условия по льготной ипотеке. По данным сервиса «Наш.Дом.РФ», каждая пятая сделка в Екатеринбурге совершалась с квартирой до 20 кв. метров, а три четверти из тех, кто приобрел жилплощадь, уложились в бюджет до пяти миллионов рублей. От таких пропорций и будут отталкиваться девелоперы при проектировании нового жилья.

Сегодня основополагающим фактором для покупателей при выборе квартиры является цена, метраж и район.

«По нашим замерам, отсутствие или наличие объектов социальной инфраструктуры сильно не влияет на продажи. Человека интересуют в первую очередь метры, локация и есть ли у него возможность купить объект. Это говорит, что у нас рынок не насыщен. Есть большое количество людей, у которых нет своей квартиры. И поэтому они будут покупать то, что им по карману», — считает директор компании Prinzip Геннадий Черных.

Из отчета Уральской палаты недвижимости следует, что в последние два года жилая недвижимость в Екатеринбурге существенно подорожала, однако на фоне других городов-миллионников рост оказался умеренным.

Фото: РБК Екатеринбург

Считается, что на цены повлияла льготная ипотека, которая спровоцировала резкий спрос, а девелоперы не успели вовремя обеспечить его предложением. В результате на рынке сложился дефицит, и стоимость начала расти. Как считает полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль, это не единственный и даже не основной фактор.

«Наше мнение, что главные факторы, повлиявшие на рост объемов и на рост цен и вообще на благополучие отрасли, — это в первую очередь девальвация (в 2014-2015 годах она была более чем двукратная, а в 2020-м — еще 30%) и переход на систему эскроу-счетов, который привел минимум к 20-процентному росту цен. Именно такую цифру называли эксперты в 2016 году, когда анализировали, что произойдет при реформировании долевого строительства», — сказал Андрей Бриль на круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал» «Тенденции и перспективы развития строительного рынка Екатеринбурга».

Владелец компании «Ривьера Инвест Екатеринбург» Валерий Малышев по итогам девелоперской встречи «Клуба Winner» добавил, что на ценообразование повлияло увеличение стоимости стройматериалов. С начала года они подорожали минимум в полтора раза.

В следующем году застройщики прогнозируют стабилизацию рынка недвижимости.

Фото: РБК Екатеринбург

«2021 год был годом «спурта». Спуртовый рост произошел при отсутствии роста благосостояния населения. На фондовом рынке это называют «отскоком дохлой кошки». Эта несистемная история нас очень расстраивает. Потому что после эйфории придет похмелье. Возможно, мы поймаем его в начале нового года. Любой ажиотаж, паника заканчиваются. Люди бежали куда угодно, чтобы вложить деньги. Рост спроса на квартиры в том числе был обусловлен и льготной ипотекой. Роста же благосостояния как некоего фундамента рынка не произошло. Поэтому мы не питаем иллюзий и эйфории насчет 2022 года», — отметил гендиректор «Синара Девелопмент» Тимур Уфимцев.

Что будет с городом

Екатеринбург — один из немногих крупных городов в стране, который прирастает населением. По состоянию на начало года в нем проживает 1,526 млн человек, и, как прогнозируют в городской администрации, к 2030 году численность населения достигнет двух миллионов.

Поэтому необходимо заранее подготовить перспективные территории под застройку. Помочь реализовать планы должно в том числе комплексное развитие территорий — механизм замещения старого неэффективного жилого фонда, который регионы запустили в конце этого года. Муниципалитет определил три пилотные площадки в Екатеринбурге — две на Эльмаше и на Уралмаше (это 42 дома под снос, 11 из которых признаны аварийными), а вскоре расширит программу еще на 7–10 кварталов.

«Точки роста в городе — это КРТ. Я думаю, что Екатеринбург будет прирастать проектами с подготовленной инфраструктурой», — говорит коммерческий директор «Синара Девелопмент» Юрий Старков.

При этом девелоперы призывают власти предусмотреть больше законодательных гарантий при реализации КРТ. Проблема в том, что при старте проекта невозможно рассчитать экономику из-за того, что собственники старого жилья могут отказаться войти в программу реновации, границы застройки трудно предсказать.

Кроме того, приросту города поспособствуют крупные проекты освоения отдаленных территорий в южном, юго-восточном, западном и северном направлениях.

Со следующего года в Екатеринбурге начнут действовать новые нормативы градостроительного проектирования (МНГП), подготовленные горадминистрацией и одобренные городской думой. Ключевой для девелоперов документ, который определяет технико-экономические показатели отдельных кварталов, дает преимущества проектам, расположенным вдоль маршрутов общественного транспорта.

МНГП дополнены возможностью повысить плотность застройки на 25% в проектах, находящихся поблизости от трамвайных остановок, станций метро и городской электрички. Во-вторых, нормативы по парковочным местам можно снизить на 25% при проектировании жилого фонда рядом с остановками общественного транспорта.

Чтобы обеспечить микрорайоны социальными объектами — детсадами, школами, поликлиниками, а также дорогами, городские власти собираются увеличить траты на стройку.

В течение этого года бюджет на социальную и дорожную инфраструктуру вырос с 5,5 млрд рублей до 10 млрд рублей. В следующем году заложено 11 млрд, что составляет 20% от всего городского бюджета. А к концу года, как ожидается, эта сумма будет гораздо больше.