Стройка выходит из спячки: главные тенденции в стройкомплексе на 2018 год

Фото: 66.ru

Строительный рынок в Екатеринбурге выходит из затяжного пике и постепенно движется к докризисным временам. Такую тенденцию выделяют застройщики и риелторы, аргументируя это не только стабильным миллионом квадратных метров введенного жилья, но и растущим спросом на квартиры в новостройках.

В 2017 году строители сдали чуть больше 1 млн кв. м жилья. Большинство (946 тыс. кв. м) пришлось на многоэтажки, доля ИЖС составила 74 тыс. кв. м. Больше всего построено в Ленинском районе (около 300 тыс. кв. м), дальше идут Чкаловский (более 180 тыс. кв. м) и Верх-Исетский (около 180 тыс. кв. м) районы. Из застройщиков отличились «Атомстройкомплекс» (135 тыс. кв. м), «Группа ЛСР» на Урале (106 тыс. кв. м), «РСГ-Академическое» (78 тыс. кв. м) и «Брусника» (64 тыс. кв. м).

Но ввод жилья не означает для застройщика автоматическую продажу: дом должен соответствовать определенным (и весьма высоким) ожиданиям покупателя. Если раньше опции комфорта в основном были доступны лишь для дорогих форматов, то теперь произошел перекос спроса и предложения и тренд проник во все ценовые сегменты.

Возросшую разборчивость покупателя отмечает гендиректор Aleka Group Александр Матофаев. «Сегодня девелопер вынужден думать о комфорте своего клиента, и клиент сегодня условно за те же деньги приобретает продукт более высокого потребительского качества, чем несколько лет назад. И это прекрасная новость, потому что она свидетельствует о двух важных вещах: 1) развивается здоровая конкуренция и борьба за клиента; 2) работа в плоскости соотношение цены и качества, что делает девелопера умнее», — говорит эксперт и приводит пример: сегодня уровень строительной культуры в уральском мегаполисе ничем не отличается от передовых проектов в Москве и европейских странах.

С ним согласен генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. По его словам, почти каждый девелопер начал уделять большое внимание архитектуре, фасадам, планировкам, инфраструктурному оснащению. «На мой взгляд, это очень важная тенденция, формирующая вектор развития предложения на рынке. Отрадно, что сегодня абы что не продашь — люди стали очень хорошо разбираться в том продукте, за которым они приходят в агентство недвижимости», — добавляет он.

У населения появился запрос на сервисные составляющие, качественные общественные пространства, просторные и светлые подъезды и другие фишки, которые серьезно могут выделить девелоперский проект из других и повысить ценность жилья.

Евгений Шилов, директор «Ривьеры Инвест Екатеринбург» подтверждает: затраты на обустройство мест общего пользования в общей структуре невелики, но они дают принципиальные конкурентные преимущества, и люди готовы заплатить больше за площади в таком доме.

Тихая и незаметная эволюция на рынке характеризуется и оптимизацией строительного процесса. Рентабельность все больше зависит не от локации, а от продуманности проекта на каждом этапе стройки. Таким образом, в коммерчески привлекательный объект можно превратить даже долгострой, много лет простаивающий на нулевом уровне и, казалось бы, морально устаревший. Так, например, сделали в Aleka Group: компания взялась за реанимацию одного из долгостроев на Уралмаше, площадка стояла без движения более 10 лет. В результате плотной работы с властями разного уровня, проектными институтами и опытными строителями появился совершенно новый проект, не имеющий ничего общего (кроме земельного участка) с предыдущим начинанием. Спустя 2,5 года после старта проекта 19-этажный жилой дом «Астория» введен в эксплуатацию, сегодня это дом, не уступающий по потребительским характеристикам жилью в центре Екатеринбурга. Там не стали экономить на стройматериалах и решениях, а грамотно организовали график работ и подобрали подрядчиков, уложившись в изначально обозначенные сроки и финансовые границы.

Другая тенденция — для падения цен на недвижимость нет никаких предпосылок. В комментариях для DK.ru директор девелоперской компании Prinzip Геннадий Черных пояснил, что в ближнесрочной перспективе изменения стоимости квадратного метра ждать не стоит.

«Несмотря на то, что доходы населения падают, это компенсируется льготной ипотекой, и мы в прошлом году видели, как это подстегнуло спрос. Что касается законодательных инициатив, которые будут применяться с этого года, то те дополнительные проценты, что станет платить застройщик, компенсируются существенным падением стоимости земельных участков, которая сегодня раздута», — объяснил предприниматель.

Схожие мысли — у Александра Матофаева: «Любой строительный процесс подчиняется определенным законам математики и логики. Та цена, которая сформировалась на рынке, в целом является оптимальной. Да, в прошлом году мы наблюдали то снижение, то повышение стоимости квадратного метра, но это все находилась в рамках статистической погрешности».

В 2017 году произошла стабилизация структуры предложения жилья — исчез перекос в сторону малогабаритных форматов. По данным Уральской палаты недвижимости, доля студий в общем объеме рынка не растет, зафиксировавшись на уровне 13–14%, еще около 39% — это однокомнатные квартиры.

Другие эксперты указывают на возрастающую транспортную доступность коттеджных поселков. «Безусловно, нужно говорить о развитии строительства в пригороде. Семь лет назад мы не могли сказать, что такое жилье может конкурировать с жильем в городе, но сегодня это вполне объективный факт. Покупатель выбирает поселки с концепцией, его уже не пугают расстояния. Какая разница, ехать из Сысерти и Горного Щита или с Химмаша? Затраты по времени будут сопоставимы», — объясняет Александр Матофаев.

Важный тренд года — выход на екатеринбургский рынок московской группы компаний «ПИК», которая приступила к редевелопменту первых участков в Завокзальном районе. Вице-мэр по капстроительству Алексей Белышев уверен, что финансовые возможности федеральной компании ускорят застройку огромной промышленно-складской зоны.

Дальше, прогнозируют эксперты, будет происходить укрупнение участников рынка. Этот процесс, в том числе, спровоцирует изменения в законодательстве о договорах долевого участия, которые ужесточают требования к застройщикам.

«В течение трех лет укрупняться будут существующие компании, плюс придут новые игроки — серьезные финансово-промышленные группы, которые станут развивать девелоперское направление. Просто потому, что у них возможности организовать проектное финансирование будет гораздо больше», — не исключает Геннадий Черных.

В 2018 году в стройкомплексе будет лучше, чем в прошлом. Поводом для оптимизма могут служить объективные цифры: объем квартир в стадии строительства составляет порядка двух миллионов квадратных метров, и такой большой объем соответствует текущим возможностям и потребностям рынка.

«Впервые за много лет мы фиксируем рост числа вывода новых проектов на рынок. В предыдущие годы наблюдалось серьезное сокращение, начинали строить гораздо меньше, чем продавали. В этом году объем выведенных проектов будет на уровне продаж предыдущего года», — рассказал во время Рождественского саммита Гильдии управляющих и девелоперов аналитик УПН Михаил Хорьков.

Сами строители тоже уверены в своем будущем и ключевым параметром называют стабильность рынка. «Стройка — это длинный процесс (со всеми согласованиями 3–5 лет), важна стабильность. Это ключевой параметр рынка. Если застройщик понимает, что ситуация стабильна, то он развивается, вкладывает деньги, строит, думает об эффективности проекта. То же самое происходит с потребителем. Если у него те же ощущения, если у него есть работа и зарплата и длительный горизонт планирования, он может планировать дорогие покупки», — заключает Александр Матофаев.