Лента новостей
Все новости Екатеринбург
WSJ сообщила о предстоящей встрече министров энергетики США и России 10:44, Экономика Тест: что будет, если футбольный мяч попал в судью и сменил направление? 10:43, Спецпроект РБК Спорт Умер барабанщик и один из основателей хеви-метал-группы Pantera 10:39, Общество «Дерево» из Хельсингборга: кто прервал гегемонию Ибрагимовича в Швеции 10:34, Спорт Счетная палата призвала к «переосмыслению» поддержки экспорта 10:07, Экономика В Воронежской области разбился легкомоторный самолет 09:47, Общество Цифровая революция в России: нейросети, дроны и искусственный интеллект 09:35, Партнерский материал В Финляндии из-за технических неполадок экстренно сел японский лайнер 09:09, Общество Премьер-министра Канады оштрафовали на $100 за незадекларированные очки 08:42, Политика Легкий штурмовик ВВС США разбился в штате Нью-Мексико 08:24, Общество Акции частных тюрем в США подорожали из-за ситуации с мигрантами 07:33, Общество Савченко предрекла удары по Украине «с востока и запада» из-за Донбасса 07:20, Политика Роспотребнадзор предупредил россиян о лихорадке Рифт-Валли в Кении 07:01, Общество Два человека выпрыгнули из окна при пожаре в многоэтажке в Томске 06:38, Общество Генсек ООН призвал к немедленному прекращению наступления в Сирии 06:34, Политика Как бизнесу сократить транспортные расходы на 25% 06:33, РБК и «Шелл» Власти Боливии в 2018 году изъяли более 173 т наркотиков 06:16, Общество CNN узнал о попытках китайских военных ослепить лазерами летчиков США 06:03, Политика Спецборт МЧС доставил в Казань двух пострадавших при взрыве газа 05:41, Общество Главу коммуникаций Netflix уволили за расистские слова о чернокожих 05:36, Общество В США бывшего мафиози признали виновным в убийстве 25-летней давности 05:27, Общество Эрдоган рассказал о своем сходстве с Путиным 04:36, Политика Додон предрек ухудшение отношений Москвы и Кишинева из-за резолюции ООН 04:30, Политика Почти половина жителей Германии поддержала отставку Меркель 04:20, Политика Глава немецкого Минфина назвал будущее евро «неотвратимым» 03:56, Экономика Командующий Нацгвардии Украины обсудил с Волкером ситуацию в Донбассе 03:53, Политика Bloomberg удалило карту с изображением Украины без Крыма 03:38, Политика США приостановили учения с Южной Кореей ради договоренностей с КНДР 03:30, Политика
Загородная недвижимость Екатеринбурга подстраивается под новый спрос
Екатеринбург, 31 июл 2017, 10:00
0
Загородная недвижимость Екатеринбурга подстраивается под новый спрос
Рынок загородной недвижимости в стагнации: кризис сократил количество покупателей. Спрос стабилен лишь в высоком ценовом сегменте. «Востребованы качественные поселки вблизи города», – отмечают эксперты. Но таких немного.
Поселки с продуманной концепцией — единым архитекурно-стилевым решением, качественной инфрастуктурой и проч. — вблизи Екатеринбурга встречаются намного реже, чем «нарезка» земель без подряда (Фото: КП Зуброво, фото с сайта)

Количество организованных коттеджных поселков в Екатеринбурге и окрестностях перевалило за две сотни. К концу 1 квартала 2017 года их начитывалось 234. Такие данные приводит консалтинговая компания «Урал-Гермес» в своем обзоре рынка загородного жилья. В эту цифру включены объекты разной степени готовности — как уже заселенные, так еще строящиеся и даже замороженные.

При этом эксперты отмечают, что действительно качественного предложения на рынке немного — максимум 16%.

Количество в качество не переходит

По данным аналитиков, за последние 10 лет количество коттеджных поселков увеличилось более чем в 5 раз.

Фото: Сергей Логинов для РБК-Екатеринбург

«Рынок коттеджных поселков постепенно насыщается, однако насыщение это происходит главным образом за счет некачественного предложения», — отмечают специалисты «Урал-Гремес». По их мнению, рынок загородной недвижимости в последние годы можно назвать, скорее, рынком земельных участков. «В последние годы более 85% коттеджных поселков реализовывали землю без подряда», — отмечается в обзоре.

С этим мнением соглашается и ведущий аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. «Возможности рынка организованных коттеджных поселков сегодня сильно ограничены. В отличие от рынка городского жилья этот сегмент потерял динамику развития и максимально упростился. Основной объем предложения и сделок сконцентрирован в сегменте «участки без подряда», — комментирует ситуацию Михаил Хорьков.

Фото: Сергей Логинов для РБК-Екатеринбург

Назвать такие поселки организованными сложно. «Когда каждый волен делать на своем участке все что хочет, не глядя на соседей, получается бардак, анархия», — поделился своим мнением один из застройщиков. К тому же большинство таких поселков совершенно не обеспечено инфраструктурой, даже коммуникации — только на бумаге. «Средний поселок представляет собой совокупность земельных участков, забор, внутрипоселковую дорогу с мягким покрытием, электричество до участка», — отмечается в отчете компании «Урал-Гермес».

Станут ли планы, изложенные на бумаге, реальностью — сказать сложно. Достаточно вспомнить название «Бухта Квинс», чтобы понять: даже известное имя не дает гарантии того, что в итоге покупатель получит все, что обещали рекламные буклеты, да еще и в срок.

Что считать качественным

По мнению экспертов, в текущих экономических условиях построить действительно качественные поселки возможно лишь в классах «бизнес» и выше.

Фото: Сергей Логинов для РБК-Екатеринбург

Девелоперы, развивающие загородные проекты, среди основных критериев качественных поселков называют в первую очередь наличие именно подряда. «Организованный коттеджный поселок может действительно называться таким, если все объекты в нем строит одна компания по утвержденному генплану, — считает Андрей Климанов, директор строительной компании «Метеорит». — Только в этом случае можно гарантировать единые стилевые решения, а это один из главных показателей качественного предложения».

Наличие единого застройщика, по мнению аналитиков, гарантирует и то, что строительные работы на соседних участках закончатся примерно в одно время: это важно для поселка высокой ценовой категории — чтобы покупатели домовладений не жили «на стройке». Как отмечают эксперты, в качественных поселках данное условие девелоперы выполняют, либо самостоятельно строя и продавая готовые дома, либо реализуя землю без подряда небольшими обособленными очередями, чтобы соседние участки застраивались примерно в одно время, после чего выполняется благоустройство силами застройщика.

Такое невозможно при одновременной реализации большого количество участков без подряда, так как практически нереально скоординировать стройку большого количества независимых собственников.

​Готовые инженерные коммуникации и инфраструктуры поселка — еще один качественный показатель, уверены застройщики. «Отсутствие должного количества конкуренции долгое время позволяло застройщикам продавать объекты без готовой инфраструктуры и сетей, обещая построить их в дальнейшем. К сожалению, существенная часть таких обещаний обещаниями и осталась, поэтому в Свердловской области до сих пор возникают истории с обманутыми покупателями либо потемкинские деревни – поселки, в которых девелоперы не смогли выполнить свои обязательства перед клиентами из-за низкого уровня продаж», — комментирует Александр Соловьев, управляющий продажами коттеджного поселка «Зуброво».

Девелоперы говорят и о таком важном аспекте, как юридический. В поселках бизнес- и элит-класса юридический аспект сделки прорабатывается таким образом, чтобы исключить для клиента всяческие риски (из-за нецелевого использования земельного участка, проблем с оформлением права собственности и т.д.). В любом случае жилой дом должен располагаться на документально обособленных участках, с определенными границами, с оформленным правом собственности, либо выделенный в аренду под конкретное назначение с понятными сроками.

«Обязательно надо смотреть на категорию и назначение земельных участков. В идеальном варианте индивидуальный жилой дом должен быть размещен на землях, относящихся к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Я бы назвал данный критерий обязательным для объектов высокого уровня», — добавляет Александр Соловьев.

Хотя в целом, с некоторыми оговорками, допускается размещение жилых домов на землях, находящихся в населенных пунктах с разрешенным видом использования «под личное подсобное хозяйство», и на сельскохозяйственных землях при определенных видах разрешенного использования.

Найти поселки, соответствующие этим критериям, можно, хотя их количество вряд ли превысит два десятка, уверены аналитики. «Список коттеджных поселков Екатеринбурга с профессиональной и интересной концепцией пополняется крайне медленно и включает в себя хорошо известные на рынке объекты: «Дубраву», «Карасьеозёрский-2», «Образцово», «Палникс», — отмечают в «Урал-Гермесе».

По оценкам экспертов, к качественному предложению высокого ценового сегмента можно отнести и такие поселки, как «Финский залив» (на берегу Верх-Сысертского пруда), Pine Creek Golf Resort, «Зуброво», «Скандинавия» и некоторые другие.

Материалы, используемые при строительстве, — еще один пункт, на который девелоперы обращают внимание, говоря о качественных проектах. «Можно построить поселок в едином стиле, отделав фасады ондулином, а можно, к примеру, клинкерным кирпичом. Но первое предложение рассчитано, скорее, на экономсегмент, второе — на бизнес», — поясняют эксперты.

Второе или единственное?

Одним из критериев, заметно влияющих на спрос, эксперты называют местоположение поселка. Среди всех предложений на рынке 78% объектов расположены в ближнем радиусе от Екатеринбурга — до 30 км.

Фото: Сергей Логинов для РБК-Екатеринбург

Эксперты отмечают, что приобрести загородное жилье для постоянного проживания могут немногие. «Массовый покупатель сегодня в силу объективных причин — упавший уровень доходов, автомобильные пробки на въезде/выезде из города, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры и проч. — не готов рассматривать загородное жилье в качестве единственного», — пишут аналитики «Урал-Гермеса».

Поселки высокого ценового сегмента, расположенные на значительном удалении от Екатеринбурга, по словам экспертов, редко рассматривают в качестве единственного жилья — скорее, как поселки выходного дня. «Домовладения в таких поселках приобретают в основном собственники бизнеса. Но если ранее человек, имеющий бизнес в Екатеринбурге, мог себе позволить управлять им издалека, при помощи интернета, команды управленцев и т.п., то сейчас, при уменьшении маржинальности практически во всех отраслях бизнеса, его владельцы вынуждены чаще непосредственно участвовать в управлении», — отмечают в СК «Метеорит».

Именно поэтому особенной привлекательностью сегодня пользуются коттеджные поселки, расположенные в черте города и непосредственной близости от него. В первую очередь речь идет о таких объектах, как «Галактика», «Карасьеозерское-2», «Палникс», «Образцово» — эти объекты расположены в черте Екатеринбурга и при этом обладают всеми преимуществами загородной жизни, поэтому покупатели рассматривают жилье в этих поселках как единственное. Жителю того же «Образцово», расположенного в нескольких минут ходьбы от «Меги», не нужна дополнительная квартира (в отличие от жителей более удаленных поселков): вся городская инфраструктура, включая садики, школы, больницы, кинотеатры и проч., — в шаговой доступности.

«Спрос на домовладения в этих поселках достаточно стабилен, но и ценовые параметры жилья в них весьма высоки», — комментируют эксперты «Урал-Гермеса».

Меньше, но лучше

В условиях экономического спада цена становится существенным фактором даже для покупателей жилья высокого ценового сегмента. В итоге девелоперы стали выводить на рынок предложения, способные уменьшить итоговую стоимость покупки и при этом не отразиться на качестве жизни — как собственно покупателя, так и сообщества в целом: схожий социальный статус жителей поселка — одно из главных отличий жилья высокого ценового сегмента.

«Если раньше коттеджные поселки высокого ценового сегмента включали в себя только отдельно стоящие дома с участком, то сегодня на территории поселков высокого класса появляются также дуплексы (или твинсы) — дома на двух хозяев и таунхаусы», — отмечают участники рынка.

Таким образом застройщики минимизируют риски, привлекая к покупке покупателей среднего класса. Этот подход себя оправдывает. Так, в СК «Метеорит» (девелопер КП «Образцово») отмечают: «В течение 2016-2017 гг. в «Образцово» были заключены контракты на строительство всех выставленных на продажу таунхаусов напротив пруда».

Адаптируя проекты под изменившийся спрос, девелоперы также уменьшают площади. «Если раньше сделки проходили в диапазоне 10-12 соток, то сейчас – 8-12. Тренд на минимизацию бюджета и порога выхода на рынок сложился два-три года назад. Сейчас в проектах, которые выходят на рынок, небольших участков становятся больше», — отмечал Михаил Хорьков еще год назад.

Некоторые застройщики вывели на рынок предложения коттеджей с небольшой площадью. Так, в СК «Метеорит» разработали проект индивидуального дома, по площади равного таунхаусу — 260 кв. м (ранее предлагали коттеджи не менее 340 кв. м).

По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать новых предложений и от других застройщиков коттеджных поселков. Все они будут связаны с повышением конкурентоспособности объектов. «Спокойная обстановка на рынке дает возможность детально и качественно подготовить оригинальную концепцию с элементами уникальности и на стадии оживления рынка (еще более эффективно – на стадии стагнации) представить ее потребителям, сильно потеснив конкурентов», — резюмируют специалисты «Урал-Гремеса».