В Екатеринбурге инвесторы уходят с биржи и вкладываются в офисы и склады

Фото: РБК Екатеринбург

Генеральный директор Центра недвижимости «МАН» Николая Савина объясняет эту тенденцию тем, что инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня более безопасны – на фондовом и жилищном рынках аналитики говорят о пузыре, который создается за счет резкого притока непрофессиональных игроков и льготной ипотеки. В случае с жильем помимо этого есть риск, что дом не достроят. По словам риелтора, в некоторых бизнес-центрах арендная ставка выросла на 30% в сравнении с тем уровнем, что был до пандемии:

«У меня есть офисное здание («БизнесМАНцентр» на ул. Московской) площадью 18 тысяч «квадратов». Ставка за год выросла с 500 до 650 рублей за метр, плюс коммунальные платежи. Заполняемость – 95%. Если что-то освобождается, то через месяц сдается».

Николай Савин отметил, что компании редко отказываются от офисов из-за перехода на удаленный режим, напротив – на рынке появился профицит таких площадей. По его словам, вся коммерческая недвижимость в целом занята:

«Стоят только недострои и неликвиды. А по жилью – наоборот. Вижу, что много квартир сдается, а там никто не живет – вечером свет не горит. Я не понимаю, откуда люди берут деньги на квартиры по 100 тысяч за метр? Неужели все это ипотека? Тогда это мыльный пузырь. И как это отразится на рынке недвижимости? Кто будет арендовать эти квартиры?»

По словам риелтора, самые востребованные сейчас – торговые помещения площадью 200–500 кв. м и склады в 500–1500 кв. м. Окупаются вложения через перепродажу или аренду в течение 5–10 лет. Средний чек по сделке – 100–150 млн рублей.

«Рынок меняется. Раньше покупали магазинчики по 10 миллионов рублей, сейчас ищут крупные объекты, готовые. В том числе через банкротство – они дешевле рынка в два раза, поэтому окупаемость высокая. Выгодный объект – это хорошая локация и интересное назначение. На них есть спрос», – считает Николай Савин.

Аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев подтвердил, что растет спрос на офисы и дефицит качественных помещений становится все острее.

«Площади не освобождаются – закрылись единицы, а из-за перехода на удаленку мало кто переезжает. Некоторые меняют офис, но это очень рискованное предприятие, потому что вернуться обратно уже не получится – просто не найти другое большое помещение», – пояснил эксперт.

По его словам, арендная ставка в офисах росла в 2019 году, затем почти не менялась, а в первом квартале 2021 года увеличилась в среднем на 10%.

«На самом деле этот рынок – полярный: качественные помещения класса «А» забиты, а в морально устаревших офисниках 2000-х годов много свободных площадей. Причем качественно рынок не развивается уже много лет. Те объекты, которые сдали в последнее время, закладывали еще 3–5 лет назад. Сейчас на стадии активного строительства в Екатеринбурге только около 40 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. Это почти ничего. То есть в ближайшее время для крупных компаний офисов не будет. Именно поэтому все чаще фирмы строят для себя сами», – пояснил эксперт.

По данным УПН, сегодня средняя цена одного квадратного метра с учетом коммунальных платежей в офисах класса «А» – 1600 рублей, класса «B+» – 1000 рублей, «B» – 800–900 рублей, «С» – 500 рублей.

Независимый эксперт по складской недвижимости Виталий Хиль подтвердил, что у инвесторов вырос интерес и к складам. Он подчеркнул, что здесь стоит разделять два способа инвестирования: строительство для последующей продажи и сдача помещений в аренду. 

«Большие компании, которые занимаются строительством, с удовольствием начали смотреть на складские проекты. Но они планируют строить под кого-то, обычно под федеральные сети. Построили за полтора года, передали заказчику и заработали 15–20%. Если аренда, то здесь возврат инвестиций – больше 8 лет. Но это интереснее, чем с офисами, где окупаемость бывает до 15 лет. Бизнес стабильный. Я его отслеживаю с 2008 года, и за это время каких-то сильных падений и взлетов не было. Но ставка растет медленно. С 2014 года она увеличилась только на 15%», – рассказал он.

По мнению эксперта, доходность от сдачи складов в аренду в среднем составляет 10–14% годовых, что часто выше доходов на фондовом рынке при консервативном портфеле. Кроме этого, есть нечто среднее – вложения в складской бизнес через покупку паев инвестфонда, который строит склады. В Екатеринбурге примеров таких компаний пока нет, на федеральном уровне один из самых заметных игроков – PNK Group (имеет три логистических комплекса в Екатеринбурге и пригороде). Эта модель считается достаточно устойчивой для бизнеса, поскольку из ПИФа очень сложно забрать активы – как правило, необходимо согласие всех пайщиков.

«Больше доходность может быть в небольших многоуровневых складах, которые строятся в самом городе. В Москве сейчас появляются единичные проекты такого формата, внутри МКАДа. Там ставки значительно выше, чем на складах класса «А», – добавил Виталий Хиль.

По его словам, всего в Екатеринбурге и радиусе 15–20 км работают логистические комплексы общей площадью порядка 1,8–2,7 млн кв. м. За последний год добавилось около 100 тыс. кв. м.

Среди торговой недвижимости наиболее популярны сейчас помещения в спальных районах. Их часто арендуют супермаркеты формата «магазин у дома» и интернет-магазины для размещения там пунктов самовывоза, добавил эксперт.

Генеральный директор ГК «АТЛАС Девелопмент» (застройщик логопарка «Кольцовский») Владимир Городенкер рассказал, что востребованность складских помещений в 2021 году начала расти на фоне провального 2020-го. По его словам, в пандемию спрос на них сильно упал.

«Сильнее всего видно развитие у E-commerce (электронная коммерция). Остальные сегменты достаточно стабильны. Если говорить в целом по рынку, на складах класса «А» инвестактивность чуть выше в этом году в силу выхода из пандемии компаний – потребителей складской недвижимости. Новых потребителей мы пока не видим: все, кто планировал свое развитие в 2020 году, плавно перешли в 2021-й» – считает девелопер.

Владимир Городенкер подчеркнул, что логистический бизнес – низкомаржинальный. Инвестиционный цикл здесь длиннее, чем в жилой и офисной недвижимости, а рентабельность значительно ниже. И в ближайшее будущее она еще снизится из-за роста цен на металлы и импортные материалы, необходимые для строительства.

«Себестоимость дорожает очень сильно – за предыдущий год она выросла на 18%. А в этом году мы увидим плюс еще 15–20%. Нас уже предупредили металлотрейдеры. Плюс из-за падения курса рубля значительно дорожает все импортное: вентиляционное оборудование, лифты, освещение, отделочные материалы. При этом арендные ставки такими темпами не растут. Очень сложно стало укладываться в проектную себестоимость строительства, чтобы арендный бизнес был выгодной инвестицией для девелопера.», – добавил Владимир Городенкер.

По словам бизнесмена, экспансия федеральных компаний, должна стать толчком для развития рынка складкой недвижимости.

Директор по развитию и совладелец компании «Истэйт» (fee-девелопер логопарка «Высота») Евгений Сагутдинов считает, что повышенный интерес к складской недвижимости объясняется не только развитием электронной торговли в пандемию, но и эффектом отложенного спроса.

«На рынке уже очень давно ничего не происходит. Вокруг Екатеринбурга много лендлордов, у которых тысячи гектаров земли. Они объявляют в воздух – здесь будет логопарк. И смотрят, как рынок на это реагирует. Реальных проектов нет. А агломерация растет, потребность увеличивается. Проблема в том, что онлайн-магазинам нужно 3-4 дня на доставку в Екатеринбурге, но, по статистике, покупатель не готов ждать больше двух суток. Из-за этого все стараются держать склады максимально близко к покупателям», – пояснил предприниматель.

Он отметил, что федеральные сети только искусственно увеличивают емкость рынка, строя объекты под собственные нужды, - свободных площадей они не создают. А местный бизнес до сих пор неохотно шел на этот рынок.

«У нас внутри инвесторов очень мало. Складской бизнес – это рискованная зона с очень тяжело прогнозируемыми сроками. Например, взять склад 10 тыс. кв. м – одна из самых ходовых площадей. Чтобы его построить, надо 400 млн рублей. В Екатеринбурге не так много инвесторов, которые готовы вкладывать в это деньги. Московский регион развивается за счет больших инвестиционных фондов, которые большими площадями покупают, а у нас просто некому», – пояснил Евгений Сагутдинов.