Екатеринбургские застройщики ожидают рост спроса на ипотеку
В марте из-за резкого роста ставок объем выдачи розничных кредитов снизился почти на 40%. На этом фоне стабильно пользовалось спросом ипотечное кредитование. Его динамику поддержал эффект отложенного спроса, когда клиенты спешили воспользоваться одобренными заявками на выгодных условиях.
В ЦБ прогнозируют, что в дальнейшем пользоваться льготными программами, такими как дальневосточная ипотека, семейная ипотека и ипотека с госучастием, смогут все больше покупателей. С 1 мая улучшатся условия по ставкам: с 12% годовых до 9%.
«Льготная ипотека останется главным фактором поддержки рынка кредитования в ближайшее время», — говорится в апрельском выпуске бюллетеня ЦБ.
Новая льготная ставка вернет на рынок большое количество покупателей, для которых ипотека под 12% была недоступной.
Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков считает, что реформы должны приобрести системный характер, чтобы рынок мог развиваться без скачков и ценовых перекосов.
«Текущие изменения по льготному кредитованию в очередной раз носят краткосрочный характер (срок действия до конца 2022 года). На основании «пожарных» решений девелоперы не смогут планировать среднесрочное развитие», — написал он в своем канале, посвященном рынку недвижимости.
Спрос должно уравновесить предложение. Дефицита квартир возникнуть не должно, поскольку в городе строится 3,28 млн кв. метров жилой недвижимости. Из этого объема больше 90% возводится в рамках проектного финансирования. Строительно-монтажные работы кредитует банк, а платежи дольщиков скапливаются на специальных эскроу-счетах, откуда их может забрать застройщик, но только после ввода дома в эксплуатацию. Система гарантирует, что начатые объекты будут достроены, в противном случае покупателям вернут деньги.
Ставка по проектному финансированию зависит от наполненности эскроу-счетов: чем больше там средств, тем меньше кредитная нагрузка для застройщиков, а значит, выше финансовая устойчивость. Несмотря на кризис, люди продолжают массово покупать жилье. В январе–марте 2022 года в Свердловской области выдали льготных кредитов примерно на такую же сумму, как и за аналогичный период прошлого года, который стал крайне удачным для стройкомплекса (10,7 млрд рублей против 11,2 млрд рублей).
Девелоперы постепенно приспосабливаются к новой рентабельности бизнеса. «Застройщики перешли на проектное финансирование, и сегодня Сбербанк закрывает все наши потребности. Мы не зависим от того, сколько средств мы привлекли от дольщиков, а можем сконцентрироваться на стройке. Даже удорожание банковских ставок не скажется на проектах», — объяснил Евгений Шилов, управляющий директор ГК «Ривьера Инвест Екатеринбург» (реализует в Екатеринбурге семь проектов на 100 тыс. кв. метров жилья).
Тем не менее некоторым компаниям пришлось скорректировать финансовую модель. «Раньше мы тратили на развитие все, что зарабатывали: покупали земельные участки, проектировали новые кварталы. Сейчас мы намерены половину прибыли вкладывать в стройку (от этого нагрузка от проектного финансирования уменьшится), а половину — реинвестировать в следующие проекты», — заявил Евгений Шилов.
Директор Фонда защиты прав дольщиков Сергей Киселев в недавнем интервью 66.RU заявлял, что проектное финансирование гарантирует достройку объектов.
«Сегодня в стройке участвует много сторон. Банки научились заниматься проектным финансированием, оценивать проекты в плане финансовой устойчивости, контролировать расходование средств, правильно делать залоги, а бухгалтерия самих застройщиков стала гораздо прозрачнее. Стройкомплекс изменился за последние годы, стал цифровым и технологичным», — сказал он.
Что касается другой сложности — поставок стройматериалов, то цены на некоторые категории увеличились, а в отношении некоторых из-за санкций Евросоюза нарушились логистические цепочки. Но поставщики и девелоперы и тут адаптировались к реалиям.
Многие западные компании локализовали бизнес в России, а другие — находят лазейки и привозят продукцию обходными путями — через третьи страны. С одной стороны, это увеличило количество контрагентов, время отгрузок и, как следствие, привело к удорожанию стройматериалов. С другой стороны, у многих производителей цены привязаны к курсу евро. Так как в последние дни рубль укрепился, то конечная стоимость товаров не играет существенной роли в себестоимости строительства.
В рамках замещения европейской продукции девелоперы начали сотрудничать с партнерами из Китая и Индии. «На сегодняшний день мы полностью разложили эту тему, пересматриваем все проектные решения, уже заключаем контракты с китайскими коллегами и максимально меняем на все российское», — заявлял вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в марте.
