Спрос на ипотеку в Екатеринбурге вырос на 18,5%
Доля ипотечных сделок в общей картине рынка новостроек Екатеринбурга по итогам августа составила 79%, а в среднем за первые восемь месяцев 2022 года — 74%. Спрос помогают вернуть ипотечные госпрограммы, но девелоперы признаются, что еще большую роль в восстановлении рынка играют банки, расширяющие меры поддержки за счет партнерских программ.
После весеннего скачка ключевой ставки и последующего за ним вскоре спада участники рынка недвижимости ждут еще три плановых заседания ЦБ, которые должны состояться до конца календарного года — 16 сентября, 28 октября и 16 декабря. Сейчас ключевая ставка составляет 8%, но аналитики не сходятся в прогнозах о том, как она поведет себя впоследствии.
Пока ставка была нестабильной, застройщиков выручали программы государственной поддержки. «Благодаря тому, что параметры господдержки и семейной ипотеки не менялись, в нашем проекте Level Up в феврале-марте было рекордное количество сделок по ипотеке, а в апреле их доля и вовсе превысила 90%. Свою роль сыграл также дисконт от Сбербанка — минус 4% от одобренной ипотечной ставки до сдачи дома или минус 1,4% на весь срок ипотеки», — прокомментировал управляющий партнер компании TOUCH Сергей Шиферсон.
Данные застройщиков подтверждают банкиры. По словам управляющего директора центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Анны Севостьяновой, в марте-апреле 2022 года, после того как из-за резко повысившейся ключевой ставки ЦБ банки скорректировали условия по ипотечным программам, активность клиентов замедлилась. «Но уже в июне-июле, после снижения ключевой ставки и ввода новых поддерживающих сектор госпрограмм, мы отметили динамичное восстановление спроса, — отметила эксперт. — За лето объемы выдач в УБРиР выросли в 1,5 раза относительно того же периода прошлого года. Мы оперативно снижали ставки по собственным программам и сделали ставки ниже рыночных по льготным программам, кроме того, активно развивали партнерство с застройщиками. Это помогло увеличить долю новостроек в сделках до 40%».
«С точки зрения потребителя, то, что с начала года происходит на рынке ипотечного кредитования, можно назвать «управляемый хаос», — считает Сергей Шиферсон. — Сбербанк добавил возможность взять в ипотеку по льготной ставке более 6 млн рублей. Уралсиб увеличил сумму ипотеки по господдержке и семейной ипотеке до 7 млн рублей, а Газпромбанк — до 8 млн рублей. Некоторые банки стали применять совместные программы с системообразующими застройщиками по ипотеке без первоначального взноса. Каждый банк сейчас старается разрабатывать собственные программы под запросы клиентов в текущей ситуации».
По данным Ingraficon на сентябрь 2022 года, в продаже в Екатеринбурге находится 154 новостройки и более 19 тыс. квартир. В городе активно развиваются сразу три крупных проекта комплексного освоения территорий, а профессиональную деятельность ведут 48 девелоперских компаний, включая федеральных игроков. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке многоквартирного жилья в сентябре 2022 года составляет 122,4 тыс., а средний бюджет лота — 6,34 млн рублей. В продаже на первичном рынке жилой недвижимости сегодня более 1 млн кв. м, что на 37% выше аналогичного показателя 2021 года.
Опрошенные РБК Екатеринбург участники рынка отметили, что у таких попыток подстроиться под запрос есть эффект: покупатели возвращаются. Это касается и рынка загородного строительства. Купить дом в ипотеку в 2022 году так же просто, как купить квартиру, считает управляющий директор компании «7 прудов» Илья Баков.
«Стоит отметить, что сильный всплеск спроса на жилье за городом был в марте, когда заканчивали действовать программы по «старым» ставкам, до повышения ставки Центробанком, — рассказал он РБК Екатеринбург. — Затем, когда стоимость ипотеки выросла практически вдвое, последовало серьезное падение, но сейчас мы наблюдаем такой же стабильный и растущий спрос на применение ипотеки для финансирования строительного подряда в наших поселках, какой фиксируем с 2018 года. Этому способствуют льготные программы и программы субсидированной ипотеки со ставкой 0,1% годовых. Мы выбрали для себя стратегию предлагать именно готовые дома, и она оказалась правильной».
Наибольший спрос, уверяет Сергей Шиферсон, — на понятные рынку проекты в высокой стадии готовности и с хорошей динамикой строительства. В этом плане ничего не поменялось. А банкиры называют одним из главных драйверов роста рынка партнерские программы с застройщиками. «В УБРиРе, например, большие планы на субсидированную ипотеку, по которой ставки начинаются от 0,1% годовых, — комментирует Анна Севостьянова. — В некоторых регионах, например, на Юге, эти программы пользуются огромной популярностью: их доля в объемах выдач достигает 60%. Такую ипотеку мы будем развивать во всех регионах присутствия».
«Наши калькуляции показывают, что программа субсидирования ипотеки будет востребована, так что и у нас как у участника рынка загородного строительства есть интерес начать работу по ней», — добавляет Илья Баков.Он также отмечает очевидную заинтересованность государства и банковской системы в развитии индивидуального жилищного строительства. «Коттеджные поселки и малоэтажные жилые комплексы — это те проекты, которые помогают осваивать территории вокруг крупных городов. Это направление, которое дополняет поддерживаемый государством и банками строительный рынок, является его весомой частью. И бессрочное продление сельской ипотеки — это, безусловно, первый шаг в сторону поддержки загородного строительства и тех людей, которые выбирают этот формат жилья. Такой поддержки, безусловно, будет становиться больше», — аргументирует он.
«Во всяком случае, с точки зрения ставок ситуация вряд ли изменится, поскольку пик значения ключевой ставки уже пройден. Все больше будет развиваться партнерство банков и застройщиков, позволяющее существенно снизить стоимость кредитов в первый год. И отдельно будут развиваться акционные программы: в частности, снижение ставки при повышенном первоначальном взносе. Это будет актуально в условиях роста цен на недвижимость, особенно на вторичном рынке», — заключает Анна Севостьянова.
