«Любое новое преимущество повысит стоимость объекта. Но это лишь теория»

На фоне падения спроса Екатеринбург продолжает наращивать объемы ввода жилья. По итогам 2022 года был поставлен очередной рекорд — в эксплуатацию ввели 1,6 млн кв. м жилых площадей. В планах на этот год — сдать еще больше. При этом количество непроданных квартир, по оценкам аналитиков, растет. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), только за последний год их стало больше на 41%. Нераспроданными остались примерно треть квартир в екатеринбургских новостройках 2022 года сдачи.

Сергей Ланцов, глава АО СЗ «РСГ-Академическое» (реализует в Екатеринбурге крупнейший в стране проект комплексного развития территории) говорит: на рынке не происходит ничего критичного. «Ситуация здесь никогда не бывает ровной, она меняется постоянно».

— Объем непроданного жилья в Академическом в 2022 году увеличился ненамного, по сравнению с предыдущими годами. Мы традиционно занимаем долю 10–15% рынка Екатеринбурга, сдавая в последние годы по 180–190 тысяч кв. м. В 2023 году планируем чуть сбавить обороты — это позволит нам в том числе сосредоточиться на качестве продукта.

— Повлияют ли объемы затоваривания на стоимость квадратного метра?
— Казалось бы, если продукта становится много, он должен дешеветь, да? Во всяком случае, нас всегда так учили на уроках экономики. Но важно понимать, что стройка локомотивом тянет за собой порядка сорока других профессий из разных отраслей. И чтобы прийти к снижению стоимости квадратного метра, всем сорока нужно об этом договориться: не поднимать цены на материалы, работы и услуги, не увеличивать себе зарплаты. Тогда, наверное, себестоимость строительства стабилизируется — заметьте, я не говорю «снизится». Но пока мы наблюдаем обратную тенденцию: себестоимость растет.

— А за счет маржи? Просто чтобы продать то, что не продано, и получить оборотные средства…
— Это могут быть какие-то единичные случаи. В основном по рынку стоимость квадратного метра сбалансирована максимально, а сверхприбыли девелоперов — это миф. О них, возможно, актуально было говорить в нулевых, когда рынок только формировался и нащупывал собственные параметры. Но сейчас в России девелопмент имеет уже достаточно серьезный опыт и не стремится выжать из любого участка максимум. Приходится держать баланс между стоимостью квадратного метра и возможностями людей приобретать квартиры. И чем крупнее проект, тем более четко девелопер понимает, что платежеспособный спрос не бесконечен. Так что в этой ситуации скорее начнут сокращаться объемы ввода, чем будет снижаться цена.

— Сокращение объемов ввода — это какой-то недопустимый сценарий!
— Совершенно недопустимый. Мы все должны стремиться к тому, чтобы не только сохранять, но и наращивать их. И это работа не только девелоперов, но и всех остальных участников процесса, включая органы власти. В этом плане, замечу, невозможно переоценить государственную поддержку строительного комплекса.

Портрет покупателя

— Кто сейчас покупает квартиры? Можете описать портрет типичного покупателя?
— Попробую, на примере Академического. Три четверти покупателей квартиры — молодое поколение, до 45 лет. В основном семьи, многие с детьми. При этом мы предлагаем нашим покупателям широкий спектр продуктовой линейки: от семейных квартир в «Кварталах конструктивизма» и в «Школьном» до молодежного квартала «Eleven». Расположение кварталов также предполагает выбор для покупателей: либо на въезде в район — «Первый Академ», либо около Преображенского парка и основных спортивных объектов — «Олимпика».

Сохраняется тенденция «внутренней миграции» — когда семьи, уже живущие в районе, покупают квартиру побольше здесь же. Расширилась география этой миграции: теперь основной приток жителей в Академический идет из соседних районов — назовем эту локацию условно «Юго-Запад». Сюда относятся жилые районы Широкая Речка, Краснолесье и т. д. — территории, жители которых сами видят, что происходит в Академическом. Главная причина в том, что их не пугают разговоры о низкой транспортной доступности района, которая считается основным слабым местом Академического. Для жителей далеких отсюда Пионерского района или Уралмаша эти разговоры звучат угрожающе. А жители соседних территорий видят ситуацию своими глазами и понимают, что ничего катастрофического в ней нет. Да, утром и вечером бывает непросто. Но все остальное время от Академического до центра 20 минут езды. К тому же мы знаем, что ситуация улучшается: в этом году район соединят с центром трамвайным сообщением, не забыты планы запуска метро и городской электрички, все это проект учитывает.

— Трамвайное движение запустят к 300-летию Екатеринбурга (будет отмечаться в августе 2023-го, — прим. ред.), как планировалось?
— Поручения главы города и темпы работы, которые я наблюдаю, убеждают в этом.

— А это скажется на стоимости жилья в Академическом?
— Вы снова отсылаете к экономической теории, по которой любое дополнительное преимущество повышает стоимость объекта. Но я уже говорил, что в ценообразовании в новостройках достигнут определенный компромисс, устраивающий и нас, и покупателей. И тут уже не до спекуляций. Появление такого преимущества, как трамвайное сообщение, мы рассматриваем не как повод для корректировки цен, а как аргумент для привлечения новых жителей. В этом наш профит.

Медкластер и социальная сфера

— Академический район выделился в новую административную единицу Екатеринбурга, главной идеей развития которой называют создание медицинского кластера на базе Уральского государственного медицинского университета (УГМУ) и одного из старейших в Екатеринбурге НИИ охраны материнства и младенчества (НИИ ОММ). На каком этапе сейчас эта работа?
— Да, мы считаем, что у каждого района должна быть идея его существования. Академический район, оправдывая свое название, развивается как Наукоград. В перспективе концепция предполагает размещение всего комплекса здравоохранения, но это перспективы ближайших 10 лет. Отправным элементом медицинского кластера станет НИИ ОММ, строительство которого должно начаться, надеемся, не позже 2024 года. Вместе с ним якорем должен стать УГМУ и его кампус, а дальше — вся социальная сфера должна планомерно развиваться на этой основе. Уже строится взрослая поликлиника. Под знаковые события появляются спортивные объекты — такие как Дворец дзюдо, строительством которого занималось правительство области, и дополнительные корты в Академии тенниса, которую мы обеспечили искусственным участком на реке.

Глубинная мысль Наукограда — это не только научные институты, медицинские кластеры и прочие объекты, которые их будут составлять. Это вершина айсберга, к которой будет подводиться плавно вся структура, создаваемая сегодня в районе. Это детские сады, где есть всевозможные секции, школы, где дополнительному образованию и вопросам профориентации также уделяется максимум внимания. Дальше создается большой блок профессионального образования, высшего и, наконец, места трудоустройства по профессии.

Кроме того, за каждой школой на территории Академического закреплена шефская организация, которая ее поддерживает, в том числе финансово. При открытии мы обеспечиваем каждую новую школу библиотечным фондом и спортивным инвентарем. Есть программа поддержки школьников. Обеспечиваем жильем начинающих педагогов…

— Как это работает?
— Мы предоставляем учителям, работающим в наших школах, квартиры для проживания на безвозмездной основе. Как служебное жилье. В будущем, укрепив свои финансовые возможности, преподаватель может выкупить эту квартиру либо приобрести любую другую.
Дополнительно мы заканчиваем проектирование Академии детского творчества возле храма Святых Божиих строителей. Также взаимодействуем с руководством Первой детской поликлиники на тему расширения сети ее филиалов в районе.

— Каким образом происходит это взаимодействие с поликлиникой и какие у него результаты?
— Руководство поликлиники само вышло с предложением развивать сеть. На данный момент нет возможности строить под эти цели большие отдельные здания, но мы договорились планировать отдельные помещения на первых этажах жилых блоков, где все пожелания медучреждения будут учтены уже на этапе проектирования.

— А на каких условиях вы намерены передавать эти помещения врачам?
— В этом вопросе мы готовы проявить максимальную гибкость, поскольку, во-первых, нашего запаса прочности на это хватает, а во-вторых, сверхзадача такого сотрудничества — добавить преимуществ проекту «Академический», а не заработать на помещениях для поликлиники.

— Где будут запроектированы такие помещения?
— Мы будем предусматривать помещения под эти объекты в 17-м квартале (он идет сразу за кварталом «Олимпика») и в следующих очередях «Кварталов Конструктивизма», там предполагается несколько очередей.

— Помимо этих кварталов уже объявлено о будущем строительстве в «административном квартале», где должны расположиться районные органы управления, представительства властных структур и правоохранительных и других органов. Когда начнется эта стройка?
— Некоторые элементы разработанного проекта административного здания подлежат корректировке, которую мы намерены закончить этой осенью. Параллельно уточняется количество структур, которые разместятся в этом здании вместе с администрацией района, и помещений для них. Когда все эти вопросы будут решены, можно будет начинать строительство.

Следующий «Академический»

— За время реализации проекта «Академический» он перестал быть уникальным для Екатеринбурга (хоть и остался самой большой территорией, осваиваемой комплексно). Как вы отстраиваете этот район от других подобных?

— Во-первых, вы правильно указали, что это полноценный административный район. Самый молодой и перспективный в Екатеринбурге. Второй момент — мы не экспериментируем с плотностью застройки. Академический есть с чем сравнить, чтобы понять, что здесь дома не «давят» на человека. Комфортная плотность позволяет реализовать концепцию двора без автомобилей, отдавать большие взаимосвязанные пространства детям, которые могут безопасно передвигаться по ним под контролем видеокамер.

Третья особенность Академического связана с тем, что первые дома участвовали в программе обеспечения жильем военных. Здесь поселились военные пенсионеры, молодые, с активной жизненной позицией. Они становились старшими по подъездам и домам и своим примером показывали, как не оставаться равнодушным к месту, где ты живешь. При их поддержке мы развивали в районе идеологию добрососедства, взаимопомощи, активности, патриотизма. В этом, если хотите, есть элемент ностальгии по советским временам, когда мы все знали своих соседей в лицо и по именам. И вот это активное сообщество Академического постоянно заявляет о себе: здесь проходит собственный парад Бессмертного полка, субботники. Вспомните даже, как активно участвовали люди в голосовании за финансирование Преображенского парка, который мы передали городу.

В Академическом действует социально-педагогический комплекс — созданная застройщиком общественная организация, которая объединяет всех руководителей социальной сферы района. Некий «районный педсовет», где обсуждают насущные проблемы и предлагают пути их решения. Зачастую обращаются к нам за финансовой или организационной помощью.

Мы, как застройщик, все 15 лет реализации проекта «Академический» находимся рядом и готовы участвовать в решении любого вопроса, касающегося развития района.

И еще один момент, который хотелось бы отметить, — коммунальные платежи в нашем жилье на 30% ниже, чем в среднем по городу.

— За счет чего?
— За счет того, что УК зимой осуществляет контроль за тепловым режимом. За счет светильников с датчиками движения в МОПах (местах общего пользования, — прим. ред.). За счет рекуперационных установок, позволяющих получать тепло со стоков и с движения лифтов. В текущем году впервые на строительном рынке мы установим на фасад одного из домов вертикальные панели, которые будут накапливать солнечную энергию, преобразовывать в электрическую и обеспечивать не менее 37 тысяч киловатт-часов электроэнергии в год. Экономия для жильцов составит порядка 150 тысяч рублей — это, по сути, полная годовая стоимость содержания МОПов.

— На территории Академического все больше проектов, реализуемых сторонними застройщиками. Вы будете и дальше тиражировать этот опыт?
— Действительно, у нас появился целый анклав из партнеров, которые реализуют собственные проекты между улицами Чкалова и Амундсена. Они развивают территории по той концепции, которую в свое время готовили мы, но с корректировкой под свою архитектуру, квартирографию и видение организации общественных пространств. Сегодняшнее количество партнеров на освоение этих участков не окончательное, есть еще потенциальные инвесторы.

По другую сторону Чкалова мы продолжаем вести застройку самостоятельно.

— А зачем вам партнеры в этом проекте?
— Для сохранения баланса между возводимыми объемами жилья и развитием социальной инфраструктуры. Экономическая ситуация меняется, ресурсов больше не становится, и любая стратегия развития требует вдумчивого и взвешенного подхода.

— То есть партнеры в проекте позволяют вам не сбавлять темпы развития социалки?
— Да, и не только социалки, синхронизировать нужно развитие района в целом, чтобы люди не жили на стройке и чтобы дети могли гулять в безопасности.

— Два года назад начала появляться информация об «Академическом-2» — сопоставимом по площади районе застройки, который также находится на юге Екатеринбурга. Насколько актуальны планы этого большого строительства?
— Да, мы продолжаем работать над проектом «Академический-2». Он будет располагаться в районе участка улиц Новосибирской, Лучистой, ЕКАД, Полевского тракта и реализовываться поочередно. Всего запланировано четыре очереди. Мы намерены транслировать качество жилой среды, которое было и есть в Академическом, на всю перспективную застройку. Это касается энергоэффективности, безопасности, строительства социальных и инфраструктурных объектов.