Аналитики рассказали, как расположение в центре влияет на стоимость жилья
Административные границы центра Екатеринбурга, в отличие от большинства городов-миллионников, не закреплены ни в одном официальном документе. Поэтому для города «центр» — скорее маркетинговый термин, который каждый понимает по-своему. Это создает проблемы и для мэрии, и для разных секторов бизнеса.
Поэтому РБК Екатеринбург организует очно-заочную дискуссию — инфраструктурный форум «Центр решений РБК». В течение июня редакция публикует интервью, колонки и аналитику, где эксперты рассматривают центр города с разных точек зрения. А 26 июня состоится панельная дискуссия, в ходе которой редакция вместе с представителями городской власти и предпринимателями определит, где должны проходить административные границы центра. Выводы будут оформлены в меморандум и направлены мэру Алексею Орлову.
Эта статья — часть дискуссии в преддверии инфраструктурного форума.
Жилье в центре подорожало вдвое
С 2020 года цены на новые квартиры в центре Екатеринбурга выросли на 106%. За это время жилье в других популярных районах города – Академическом и Солнечном – подорожало на 91%, следует из подсчетов сервиса ЦИАН.
Средние цены на новостройки в центре города сегодня составляют 194 тыс. руб. за квадратный метр, а в некоторых проектах достигают 400 тыс. руб. В Уральской палате недвижимости (УПН) поясняют, что стоимость квартиры определяется качественными характеристиками конкретного жилого комплекса: уровнем развития территории, инфраструктуры.
Исторически квартиры в центре оцениваются дороже, чем в современных микрорайонах. Ценообразование на рынке недвижимости остается консервативным.
«В абсолютном большинстве постсоветских городов при формировании свободного рынка жилья более высокие цены сложились в центре. Там более качественная инфраструктура, большая плотность торговых объектов, а школы, детские сады и поликлиники оказывали свои услуги лучше, чем в среднем по городу», — рассуждает руководитель сервиса «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
По словам эксперта, средние цены на жилье в конкретном районе могут меняться под влиянием нескольких факторов:
- Строительство новых магистралей, запуск станций метрополитена или трамвайных линий, улучшающих транспортную доступность микрорайона.
- Строительство больших объемов нового (более качественного и современного) жилого фонда.
- Тренд на выравнивание внутригородских различий. Когда периферийные районы подтягиваются к тем, что занимают положение между центром и окраинами.
Различные сервисы, чтобы систематизировать разрозненные данные, делят Екатеринбург на несколько ценовых поясов. УПН отдельно выделяет центральную часть города.
Периодически риелторы пересматривают границы поясов. Это происходит, когда наступают устойчивые долгосрочные изменения на рынке недвижимости конкретного района.
Кроме того, центр города выделяет ЦИАН. Для отрисовки сетки микрорайонов сервис опирается на сторонние источники информации и на внутреннюю экспертизу сотрудников компании.
Новые районы Екатеринбурга
Сегодня дорогое жилье возводится не только в центре.
«Образ районов меняется, сами девелоперские проекты меняют уровень цен на той или иной территории. Но цена или качество проекта не определяют принадлежность места к центру. Сегодня дорогие проекты появляются и в удаленных районах. Рынок жилья перестал был типовым и становится более разнообразным. Поэтому расширяется и разброс цен не только в центральной части города», — утверждает глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Если проанализировать предложения на сайтах-агрегаторах, то окажется, что за пределами центра сопоставимое по стоимости жилье продается только в новостройках.
«Можно сказать, что центр смещается туда, где есть место для стройки. В этом плане ВИЗ выглядит перспективнее многих других районов. Плюсов ему добавляет близость к «большой воде». Но при этом реальным центром он все равно не станет, так как это физически невозможно. Это будет комфортный современный район со всеми сервисами и когда-нибудь благоустроенной набережной пруда, но не более того», — считает риелтор Иван Филимонов.
В Екатеринбурге центр тоже активно застраивается, поэтому средний уровень цен там будет в любом случае выше.
Алексей Попов называет перекройку границ районов, выделение центра и внесение изменений в официальные документы «затратным мероприятием с неочевидным эффектом». «Особенно в условиях весьма бедных прав и полномочий муниципальных властей, ограниченности их бюджетов», — добавляет эксперт.
По мнению Михаила Хорькова, не нужно уделять серьезного внимания границам микрорайонов.
«Ничто так не расширяет границы центра города, как риелторские объявления. Сейчас эти границы активно «двигают» девелоперские проекты, многие из которых располагаются в «тихом центре», «новом центре», «центральном районе». Границы районов всегда условны, но линию надо где-то провести», - говорит он.
