Добить или сохранить: девелоперы рассказали, что мешает реновации центра
Панельную дискуссию «Реновация центра Екатеринбурга: что мешает девелоперам реализовывать коммерческие проекты?» на площадке форума 100+ TechnoBuild организовал РБК Екатеринбург при поддержке администрации города. Встреча девелоперов, представителей власти и экспертов по теме объектов культурного наследия (ОКН) стала продолжением прошлогодней сессии «Каким должен быть центр Екатеринбурга? Архитектура и инфраструктура».
Участники обсудили возможности строительства и реконструкции в центре города, связанные с ними законодательные и юридические проблемы, форматы экономически оправданных проектов, а также опыт коммерческой реконструкции памятников и замены разрушенных объектов новой архитектурой.
Центром принято считать участок, ограниченный улицами Московская — Челюскинцев — Восточная — Ткачей — Фурманова: так называемый «утюг». Здесь расположены 700 из 800 городских объектов культурного наследия. Их нельзя сносить, очень сложно реконструировать и приспосабливать под современное назначение. При этом данную территорию девелоперы рассматривают как ключевую для реновации, строительства и развития.
Шесть проблем реконструкции и реновации
Нехватка ресурсов
Модератор, редактор РБК Екатеринбург Богдан Кульчицкий начал сессию с успешного примера реконструкции ОКН — Дома купца Афониных на пересечении улиц Чапаева и Декабристов. Здание, построенное в 1870-х годах, отреставрировало и приспособило под офис агентство Be Brand People.
На реконструкцию арендуемых 600 метров ушло 30 млн рублей, рассказал основатель Be Brand People Артем Дрыгант. Впрочем, участники дискуссии добавили, что 50 тыс. рублей за квадратный метр — еще очень бюджетный вариант в современных реалиях.
«Раз уж у нас тема — «что мешает девелоперам», то расскажу о двух проблемах, с которыми столкнулись мы. Это нехватка ресурсов — компаний, которые умеют проектировать и реставрировать. И материалы. Безусловно, для таких памятников нужны специальные материалы, которые можно класть на старинный кирпич, и их приходится привозить из столиц. Мы реставрировали год вместо трех-четырех месяцев, потому что нам справедливо приостановили ремонт. И полгода мы просто ждали, собирая документы и проводя экспертизу», — рассказал Дрыгант.
Несоответствие памятников современным нормам
Нехватку ресурсов можно решить деньгами, но вопросы стоимости и реализации остаются ключевыми для коммерческих компаний. Главный вызов — непригодность большинства памятников к современному применению. Маленькие комнаты, узкие коридоры и отсутствие возможности провести инженерные сети делают почти невозможным использование ОКН под что-то, кроме музея.
«Все, что было запроектировано в XIX веке, в XXI уже не соответствует [требованиям для большинства типов помещений]. Поэтому главная проблема — найти смысл, для чего восстанавливать такие объекты. На Хохрякова нам, можно сказать, повезло — памятник [дом Башуровой] был почти разрушен, осталась одна стенка, вокруг которой мы построили новый объект. Там разместится ресторан русской кухни. Но такие случаи — редкость. По остальным объектам мы буквально сидим и выдумываем, что можно сделать, ведь ни рестораны, ни школы, ни жилые дома там не проходят», — рассказал генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
Слишком жесткие требования
Президент «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников уверен, что переделывать исторические здания под коммерческие проекты — выгодная история. И в городе есть несколько успешных примеров. Но все упирается в проблему слишком жестких ограничений предмета охраны, которые мешают использовать внутренние пространства.
В качестве примера он привел гостиницу «Мадрид» на Уралмаше, которую невозможно восстановить и использовать под офисы, жилье и рестораны, несмотря на коммерческий потенциал объекта: «Зачем в предмете охраны планировка? Вы теряете «Мадрид». Просто собаки на сене. С акцентом на слове «собаки».
Коммерческий директор «Атомстройкомплекса» Данил Кузнецов добавил, что компания была готова отреставрировать «Мадрид». Но помимо жестких требований помешало то, что объект культурного наследия сдавали в аренду, а не продавали.
Гостиницу «Мадрид» в 2023 году отдали за 1 рубль в аренду на 49 лет компании «Гранд-Мадрид». За это время арендатор обязан привести объект в порядок и приспособить для современного использования. При этом компания должна соблюдать охранные обязательства. В предмет охраны гостиницы включены многие элементы: объемно-пространственная композиция, архитектурный стиль, декор фасадов, внутренняя планировка, интерьеры помещений.
«Даже при наличии опыта и готовности инвесторов преобразовать старинные планировки в жилые апартаменты условия аренды делают проект экономически невыгодным. В итоге, несмотря на усилия и квалифицированный подход, здание продолжает разрушаться, так как текущие условия не позволяют провести эффективную реконструкцию. В таких сложных памятниках, безусловно, нужно убрать требование об аренде», — считает Кузнецов.
Президент «Центра недвижимости «МАН» Николай Савин добавил, что малый и средний бизнес может работать с памятниками архитектуры, если им предоставляют возможность покупки и долгосрочной эксплуатации.
«Кроме крупного бизнеса существует мелкий и средний. Они не могут позволить себе большие аукционы или многомиллиардные объекты», — сказал Савин. Он подчеркнул важность передачи памятников в руки заинтересованных предпринимателей: «Деньги могут быть в областной или муниципальной казне. Если их нет, продайте мне — под офис, магазин или жилой флигель. Бизнес-модель работает. Главное, дать собственность и поддерживать разумный контроль».
Дорогая археология
Девелоперы отмечают: проблема археологических раскопок в Екатеринбурге заключается в высокой стоимости работ и низкой прозрачности результатов. По словам Мордовина, за три года при строительстве «Екатеринбург-Сити» компания потратила около 100 млн рублей на археологические исследования, но при этом так и не знает, какие именно артефакты были найдены, в чем их историческая ценность и где они хранятся.
Высокие расходы на раскопки становятся особенно очевидными при расчете стоимости квадратного метра.
«Квадратный метр раскопок у них стоит от 15 тыс. рублей. Когда нам установили археологический слой на площади 7 гектаров, сразу пришло коммерческое предложение, что за археологические раскопки готовы взять с нас 850 млн рублей. Это подчеркивает дисбаланс между затратами и реальной ценностью находок», — добавил спикер.
Это же мнение разделяет генеральный директор Forum Сергей Мямин: «Археологи — это нечто вымогательное, которое откладывает, собирает с нас деньги, формирует свои мешочки, куда-то их увозит за сотни миллионов рублей. А мы все нервно год или два ждем на площадке, когда они эти мешочки просеют. Законодательство пошло не туда и создает огромные проблемы именно в центре города».
Сложная экономика
Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер считает, что главная проблема реализации проектов в центре Екатеринбурга связана с устаревшей законодательной базой, влиянием памятников культурного наследия и сложностями с экономикой. Даже если объект не является памятником, рядом стоящие исторические здания накладывают ограничения, требующие длительных экспертиз и больших затрат.
Городенкер отметил, что при определенной поддержке власти застройщики могли бы брать на себя восстановление памятников, но сегодня большинство проектов возможно только «от чистого сердца», без экономического расчета.
С этим мнением согласен и руководитель проектов в Екатеринбурге группы «Самолет» Георгий Шулев. Он подчеркнул, что ключ к успешной реновации памятников и исторических объектов заключается в соблюдении баланса интересов города, жителей и инвесторов.
«Просто взять памятник и сделать с ним что-то недостаточно — проект должен сочетать историческую ценность и коммерческий потенциал. Надо понимать, что стоит реновировать и на что тратить время и силы с точки зрения монетизации проекта или исторической ценности», — добавил спикер.
Законодательные коллизии
Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов подчеркнул, что вопрос изменения законодательства назрел давно. Сейчас в городе складывается такая ситуация, что даже уничтоженные памятники архитектуры невозможно вычеркнуть из списка ОКН и построить на их месте что-то новое. В качестве примера он привел комплекс брусковых коттеджей на Большакова, которые возвели в 40-х годах для работников консерватории. Сейчас из четырех осталось три: один уничтожили в начале 90-х, когда жилые дома еще не признали объектами культурного наследия.
«Коттедж сгорел. И когда вопрос стоит вычеркнуть его из списка, нас надзорные органы спрашивают: кто-то понес наказание за это? Нет? Значит, и мы вычеркивать не будем. В результате дома продолжают разрушаться, а местные управления охраны ограничены в действиях, так как решение об исключении объекта принимается на федеральном уровне», — рассказал Галямов.
По словам вице-мэра, требуется упрощение процедур и изменение регламентов. Потому что их выполнение требует столько времени, что объекты разрушаются и пропадает смысл их восстанавливать.
Пути решения проблем
Упростить работу с памятниками
По этому направлению подвижки уже есть, считает заместитель начальника Екатеринбургского центра по охране и использованию исторического и культурного наследия Светлана Полякова. По ее словам, с 1 марта 2026 года вступят в силу послабления для жителей многоквартирных домов — объектов ОКН. Изменения коснутся размещения навесного оборудования, кондиционеров, прокладки инженерных сетей по фасадам, что позволит улучшить комфорт проживания, не нарушая исторического облика зданий.
Член общественного совета при управлении госохраны объектов культурного наследия Свердловской области Юлия Бердюгина рассказала еще о трех законодательных инициативах, которые должны упростить ситуацию. Эти законопроекты Госдума рассмотрит в ближайшее время:
- Возможность быстрее исключать из реестра разрушенные памятники областного и местного значения (такие полномочия дадут регионам). Эти изменения позволят оперативнее реагировать на случаи с уже уничтоженными зданиями, такими как сгоревшие деревянные домики. Процесс будет занимать не больше года.
- Относить к объектам археологического наследия следы существования человека, возникшие до начала XIX века.
- Введение нового механизма — привлечение средств дольщиков для реконструкции ОКН.
«Мы должны понимать реальную ценность объектов. Если это типовая застройка без уникальности, нужно облегчать режим реконструкции», — добавила Бердюгина.
Сократить предмет охраны
Вопрос о существовании юридического механизма сокращения предмета охраны памятников поднял Вячеслав Трапезников. По словам Юлии Бердюгиной, такой механизм предусмотрен нормативной базой Минкульта: «Есть основания для изменения предмета охраны, и в Екатеринбурге уже были прецеденты».
На уточнение, почему эта практика не применяется шире, она ответила: «Сокращение происходит только по договору между заказчиком и проектной организацией, с участием экспертов. Массового запроса на это не было. Но практика показывает, что основания для сокращения находятся. Здесь нужна только заинтересованность, осознанность и понимание, плюс баланс, чтобы не перегнуть с изменением предмета охраны».
В ответ генеральный директор компании «Практика» Александр Невмержицкий добавил, что помочь в решении этого вопроса может способ передачи памятника застройщику: «Если объект достается через аукцион, то в документацию сразу включается охранно-арендный договор, и поменять его практически невозможно. Но есть и другая практика, когда в аукционной документации прописано, что собственник сам должен провести процедуры по установлению охранных обязательств и определить предмет охраны. Это рабочая модель: девелопер и собственник могут найти компромисс и определить, что подлежит охране, а что нет».
По его словам, важно быстрее проводить такие аукционы: «Просто продайте здание, а предмет охраны мы установим уже сами. И поверьте, мы не будем злоупотреблять».
Идею поддержал Рустам Галямов: «Хороший механизм, надо проработать. Отличная возможность вовлечь памятник в оборот и получить хороший результат».
Сократить число объектов культурного наследия
Участники сходятся во мнении: 700 объектов культурного наследия в центре Екатеринбурга — слишком много. Этому есть историческое объяснение, но подход надо менять, считают эксперты.
По словам Юлии Бердюгиной, в законодательстве есть потенциал для развития, чтобы облегчить реконструкцию менее ценных объектов и одновременно сохранять уникальные памятники. Такой подход позволит ускорить обновление городской среды, не теряя исторической идентичности, и создаст возможности для эффективного вовлечения инвесторов в реставрацию.
«Не все объекты культурного наследия имеют одинаковую ценность, и к ним следует применять дифференцированный подход. Часть зданий была признана памятниками «искусственно» и не представляет реальной исторической ценности, тогда как другие объекты действительно уникальны и требуют строгого соблюдения ограничений», — считает эксперт.
Евгений Мордовин предложил пересмотреть реестр, собрать список руинированных памятников и работать только с тем, что реально можно сохранить, иначе смысла в процессе нет.
Директор бизнес-центра «Высоцкий» Андрей Гавриловский напомнил, что многие здания Екатеринбурга включили в реестр объектов культурного наследия в начале 90-х годов. Причин, по его мнению, могло быть две — расчет на выгоду от продажи будущих памятников и получение средств из федерального бюджета на их содержание.
«Все, что было, правительство области включило в памятники. У нас их 700. Зона охраны каждого памятника составляет около 150 метров, что фактически блокирует застройку и передвижение в зоне «утюга». В Казани 400 ОКН, а в Париже всего 80. По логике, нам надо уменьшать число памятников в 10 раз и никто не пострадает», — считает Гавриловский.
Но тут все упирается в то, что сокращать список ОКН может только федеральное министерство культуры.
Сергей Мямин видит в качестве пути дальнейшего снятия излишней зарегулированности передачу полномочий регионам и городам. «Нужна местная комиссия, которая решает, что сохранять, а что нет. Памятники надо сохранять, без них не будет души, истории, айдентики, но не надо размазываться на 700 объектов», — считает гендиректор Forum.
По его мнению, реновация центра должна начинаться с организации городской среды и благоустройства, чтобы памятники могли интегрироваться в повседневную жизнь горожан:
«Когда памятник интегрирован, когда вокруг есть трафик, кофейни, функциональные наполнения, шанс, что он станет частью города, намного выше. Реновировать центр города нужно, начиная со среды и вокруг памятников», — добавил Мямин.
Генеральный директор PRINZIP Геннадий Черных добавил, что архитектурное сообщество города активно и профессионально, а регулирование вопросов сохранения памятников не представляет технической сложности.
«У нас много своих хороших архитекторов, прекрасные специалисты на уровне администрации города. Должна быть возможность, если это региональные памятники, чтобы уровень региона принимал решение — памятник это или нет. Если памятник, регион должен его содержать. Сейчас люди, принимающие решения на основании хайпа, не несут ответственности, и зияют эти умирающие объекты, как полусгнившие зубы на теле всего города», — добавил Черных.
Он привел пример федеральной практики, когда соблюдение обязанностей владельцев и контроль со стороны городских органов позволяет поддерживать объекты в порядке: «В Москве управы смотрят за содержанием объектов, выписывают предписания, если фасад обваливается, и потом идут взыскивать оплату. Там большинство объектов отремонтировано и в хорошем состоянии. А у нас почему-то так не происходит».
В марте главный архитектор Екатеринбурга Руслан Габдрахманов анонсировал разработку карты ОКН, ориентированной на потенциальных инвесторов. Ее цель — наглядно показать памятники, которые нуждаются во вложениях, с указанием всех охранных обязательств и предполагаемых затрат на сохранение. Это поможет облегчить взаимодействие инвесторов с объектами культурного наследия и сделать процесс более прозрачным и прогнозируемым. На панельной дискуссии РБК Екатеринбург он подтвердил, что карта в процессе подготовки.
«У нас есть механизмы, которые позволяют заинтересованному инвестору с ограниченными ресурсами взять памятник, приспособить его и вернуть в оборот, несмотря на большие сложности. Но вместе с этим мы сталкиваемся с цифрой 700 памятников, и пока нет понимания, как ее уменьшать. При этом Екатеринбург — компактный город, растущий в себя. И я уверен, что девелоперы смогут находить возможности создавать внутри этих особняков красивые, стильные и функциональные здания», — резюмировал Богдан Кульчицкий.
Попробуйте новую функцию «ГигаЧат» — общаться голосом
Какое вино подать к ужину, если не знаешь предпочтения гостей
Как приготовить говядину в вине по-бургундски
Чем занять детей, пока взрослые общаются за столом
Как легко завести разговор в компании, где все только что познакомились
О чём надо позаботиться, если собираешься позвать много гостей
Из каких сыров и ветчин собрать тарелку закусок к вину
Что делать, если пролил красное вино на белую скатерть
Какие есть правила классической сервировки стола
Какие игры можно предложить для взрослой компании дома
Как легко запомнить имена людей, которых тебе представили
