В Екатеринбурге и Тюмени рухнул ввод ИЖС: причины
Спад вызван не локальными проблемами, а системной трансформацией и изменениями рыночной конъюнктуры
Фото: Антон Буценко, 66.RU
Главные новости бизнеса и политики УрФО — в канале МАХ и Telegram. Подпишитесь, пожалуйста
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) переживает этап перестройки. В регионах УрФО объемы ввода частных домов в первом квартале 2026 года заметно упали. За первые три месяца индивидуальные застройщики сдали в Свердловской области 625,9 тыс. кв. метров жилья, следует из отчета Свердловскстата. По сравнению с прошлым годом показатель сократился почти на четверть. В Тюменской области кризис оказался еще глубже: показатели ввода индивидуальных домов рухнули в 2,5 раза.
По мнению председателя комитета по загородной недвижимости УПН Эдуарда Богданова, на сегмент ИЖС повлияли несколько факторов. Один из которых — внедрение схемы строительства через эскроу-счета и подключение банковского финансирования. Это потребовало от застройщиков прохождения сложных процедур аккредитации.
«Важно понимать, что ввод жилья — это запаздывающий показатель. Он отражает не настроение покупателей в январе–марте 2026 года, а решения, которые принимались за 9–15 месяцев до этого. А в 2025 году рынок ИЖС одновременно столкнулся с дорогими деньгами, более осторожным спросом и переходом на новую модель работы через эскроу. Для части компаний это стало серьезным стресс-тестом», — соглашается основатель девелоперской компании «ИНГРОУ» Александр Игнатов.
Он уточнил, что система эскроу-счетов сделала требования к подрядчикам и девелоперам жестче. Для работы понадобилась прозрачная экономика, достаточный капитал и способность работать с банками вдолгую. Эксперты фиксируют: после внедрения новой модели себестоимость проектов выросла на 35%. Это обусловлено необходимостью обслуживать кредиты и усложнением цепочки финансирования.
В это же время государство отменило льготную ипотеку, которая позволяла сектору быстро расти. Многие компании, развивавшиеся за счет одновременного строительства нескольких объектов, столкнулись кассовыми разрывами и начали уходить с рынка.
По наблюдениям генерального директора «Загородной недвижимости Урала» Александра Свитенькова, из более чем тысячи компаний, которые работали в сегменте ИЖС в Екатеринбурге, «выжили», смогли пройти аккредитацию и получить проектное финансирование порядка сорока. Банковских кредитов (а это порядка 50-100 млн руб.) сегодня не хватает, чтобы обеспечивать прежние объемы стройки.
«Еще несколько лет назад мы строили сотню домов в год. В прошлом году мы возвели только 28 объектов. В этом году заключили контрактов на 12-15 домов. Из-за падения объемов строительства нам пришлось сократить штат. Из 37 человек в офисе осталось 10 человек. Из 400 рабочих осталось всего лишь 50-80 человек», — приводит пример Александр Свитеньков.
Многие участники рынка работают с отрицательной рентабельностью из-за высокой инфляции, что приводит к волне банкротств, а иногда и к уголовным делам, говорит Александр Свитеньков.
По данным Эдуарда Богданова, в 2025 году цены на загородную недвижимость в стране в среднем выросли примерно на 15,2%. Но сегодня рост стоимости остановился.
«Можно найти предложения с возможностью торговаться, в том числе есть неплохой выбор как по земельным участкам так и по домам. Возобновление роста цен ожидаю в 2027-2028 годах, когда ипотечные ставки вернут на рынок большое количество покупателей», — говорит Эдуард Богданов.
Эксперты прогнозируют, что весь 2026 год рынок ИЖС будет перестраиваться. Недокапитализированные игроки со слабым продуктом — уйдут, а компании с хорошим менеджментом и финансовой подушкой — усилят позиции.
«Рынок переходит из хаотичной фазы в более зрелую. Будущее не просто за комплексной застройкой как таковой, а за понятным упакованным продуктом для покупателя: участок с коммуникациями, дорогой, инфраструктурой и прозрачной юридической моделью. Либо комплексное решение «участок + дом». Именно такие форматы будут забирать основной спрос», — подчеркивает Александр Игнатов.
Реализация комплексных проектов требует не только собственных средств девелопера, но и поддержки со стороны государства для подведения дорог и коммуникаций, чего пока в полной мере не происходит.
