Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга вступил в новую фазу: если в 2023–2024 годах доминировал тотальный дефицит площадей и диктат арендодателей, то во второй половине 2025 года вектор сменился. Арендаторы стали осторожнее — компании пересматривают бюджеты, сокращают занимаемые метры и тщательнее взвешивают решения о расширении. На этом фоне объем вакантных площадей, который ранее снижался, начал медленно расти. По данным на конец 2025 года, показатель по качественному фонду достиг 3–5% в зависимости от класса объекта.

Статистика фиксирует разнонаправленные тренды в офисной недвижимости. Вакантность в сегментах класса А и В+ остается минимальной, тогда как в классе В свободных площадей стало больше. Арендные ставки в премиальных объектах стабилизировались, но в массовом сегменте сохраняется умеренный рост. При этом цены продажи офисов продолжают увеличиваться и опережают динамику арендных платежей.

Офисный рынок: оптимизация вместо экспансии

Аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков отмечает, что офисный рынок впервые после 2022 года показал отрицательное поглощение: объем высвобожденных площадей (14 тыс. кв. м) превысил объем новых сделок. Вакантность растет не потому, что строятся новые объекты, а потому, что компании оптимизируют затраты — сокращают занимаемые метры, переводят сотрудников на гибридный формат или пересматривают локации. «Рынок не насыщен, но условия изменились, — резюмирует эксперт. — Арендаторы больше не готовы действовать на опережение и брать площади с запасом. Сейчас время разумной достаточности и поиска компромиссов».

Генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин придерживается иной точки зрения: дефицит качественных офисов в центре сохраняется, и до насыщения рынка еще далеко. По его данным, вакантность в классе А не превышает 2%, а премиальные проекты раскупаются на стадии котлована. «Покупка офиса воспринимается как инвестиция в актив, цена на который будет расти всегда, — объясняет Евгений Мордовин. — Аренда же считается операционным расходом, который бизнес стремится минимизировать». При этом эксперт отмечает, что высокая себестоимость строительства и осторожность инвесторов могут замедлить запуск новых проектов. Поэтому спрос на лучшие локации остается устойчивым даже на фоне общей осторожности.

В поиске резервов для сокращения затрат компании прибегают к комбинации методов. Наиболее распространенный сценарий — уменьшение арендуемой площади: например, вместо 500 кв. м бизнес выбирает 350, сохраняя бюджет на прежнем уровне. Другие арендаторы меняют локацию, переезжая из престижных центров в более доступные районы, или снижают требования к классу помещения. Главная цель — минимизировать операционные расходы без потери ключевых сотрудников, поэтому решения принимаются взвешенно, а не импульсивно, как это было в период дефицита.

Изменился и формат ведения переговоров. «Часть компаний оптимизируют затраты на офисы и готовы сокращать занимаемые площади, а выбор вариантов для обоснованного торга расширяется. Пока медленно, но этот процесс может ускориться. Переговоры уже идут при каком-то балансе интересов, это уже не диктат со стороны собственников помещений», — комментирует Михаил Хорьков.

Наиболее уязвимым сегментом оказываются офисы класса В. Здания, построенные 10–15 лет назад, морально устаревают и теряют конкурентоспособность на фоне современных объектов. Михаил Хорьков отмечает, что качественное наполнение многих бизнес-центров деградировало, поэтому арендаторы ждут обновления фонда.

«Сегодня востребованы объекты с функциональным наполнением: инвесторам важен красивый вид из окон, наличие скоростных лифтов, фитнеса и зон общественного питания в здании, а также присутствие управляющей компании. Напротив, теряют популярность устаревшие офисы классов C и D, а также большие площади без современной инфраструктуры и концепции. Такие объекты сложнее сдать или продать, спрос на них падает, а вакантность растет», — конкретизирует требования современного рынка Евгений Мордовин. Собственники сталкиваются с выбором: инвестировать в модернизацию или снижать ставки для удержания клиентов.

Стрит-ритейл: миграция в жилые районы

Михаил Хорьков добавляет макроэкономический контекст: если ранее рост рынка офисов и стрит-ритейла опирался на активное расширение сферы услуг и торговли, то по итогам 2025 года занятость в торговле сократилась, а в сфере услуг существенно замедлился рост. «Именно эти сектора формировали основной запрос на офисные и торговые пространства, — поясняет эксперт. — Когда их динамика ослабевает, это неизбежно сказывается на поглощении площадей». В 2026 году эта тенденция сохраняется: рынок находится в фазе адаптации.

На этом фоне в сегменте стрит-ритейла происходит заметная децентрализация: спрос смещается из исторического центра в новые жилые районы. Здесь формируется особая аудитория — молодые семьи, которые ценят время и предпочитают решать повседневные задачи в шаговой доступности от дома. Этот тренд усиливает изменение ритма жизни: люди больше времени проводят в своих районах, формируя устойчивый спрос на локальные сервисы. Девелоперы отвечают на это созданием гибких коммерческих помещений на первых этажах, которые позволяют быстро запускать проекты под запросы новых жителей.

«Такой образ жизни формирует спрос на услуги в шаговой доступности — от кофе по утрам и обедов в кафе, доставок, сервисов готовой еды до детских развивающих и спортивных занятий, — отмечает заместитель генерального директора девелопера «Академический» Александр Семенок. — Потребности жителей стимулируют создание бизнесов, которые делают повседневную жизнь удобнее. А бизнес приходит на территорию с уже сформированным спросом». Только в Академическом проживает более 38 тысяч семей, причем значительную часть составляют активные потребители в возрасте 25–40 лет. Оперативно запускать бизнес-проекты позволяют высокая стадия готовности и гибкие планировки коммерческих помещений, которые характерны для нового жилого фонда и практически не встречаются в старой застройке.

Бизнес-парки: проверка качеством

На рынке бизнес-парков и индустриальной недвижимости наблюдается заметное охлаждение. Уровень вакантности растет опережающими темпами: если в конце прошлого года он составлял около 5%, то сейчас достиг 7%. Независимый эксперт, аналитик, консультант по складской недвижимости Виталий Хиль прогнозирует дальнейшее увеличение показателя до 9–12% к концу 2026 года из-за вывода новых спекулятивных проектов.

Одновременно ставки аренды уперлись в потолок. Для качественных складских и производственных помещений максимальная планка сейчас находится на уровне 1–1,2 тыс. руб./кв. м/мес включая НДС. Превышение этого порога снижает платежеспособный спрос, заставляя девелоперов пересматривать экономику проектов.

Виталий Хиль фиксирует снижение объема сделок на 15% по итогам 2025 года. На рынок массово выходят спекулятивные проекты, запущенные на пике спроса, что провоцирует рост вакансии. Однако спрос становится крайне избирательным: арендаторы голосуют рублем только за объекты с бескомпромиссной транспортной доступностью и надежной инженерной инфраструктурой. Проекты с концептуальными ошибками или в менее удачных локациях сталкиваются с простоем и вынужденной коррекцией ставок.

Коммерческий директор ГК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Алексей Фалько уточняет портрет арендатора: это не чистое производство или логистика, а смешанный пул компаний, сочетающих офис, склад и сервисные функции. Ключевое изменение — запрос смещается от аренды пустой «коробки» к готовому продукту для быстрого запуска. Бизнес не хочет вкладывать капитал в ремонт, предпочитая направлять ресурсы в оборудование и зарплаты.

«Раньше арендатор говорил: «Нужна только «коробка», остальное сами». Сейчас запрос другой: «Нужно помещение, в которое можно быстро въехать и начать работать без вложений в отделку», — отмечает эксперт. — Поэтому выигрывают проекты, где арендатор получает полный контур запуска: подготовленное помещение, прозрачные эксплуатационные платежи, сервис на площадке и минимальную нагрузку на собственную команду».

При выборе площадки для бизнеса иерархия критериев претерпела изменения. На первое место вышла не формальная близость к центру, а совокупная операционная эффективность. «Для складского и производственного бизнеса с регулярной логистической нагрузкой приоритеты сегодня изменились, — объясняет Алексей Фалько. — На первом месте не близость к центру, а транспортная схема: заезд без городских ограничений, возможность маневрирования грузового транспорта и быстрый выход на магистрали. Второй фактор — цена и прогнозируемость платежей, включая эксплуатацию. Третий — возможность кастомизации под оборудование и технологический процесс. Четвертый — условия для персонала: доступность, парковка, бытовая среда. На фоне кадрового дефицита качество площадки влияет на найм и удержание сотрудников».

Прогноз на 2026 год: адаптация и баланс

Базовый сценарий на 2026 год предполагает разнонаправленное развитие сегментов. Офисный рынок ждет стабилизация ставок, но с четким расслоением: премиальные объекты удержат позиции, тогда как устаревший фонд потеряет привлекательность. Стрит-ритейл продолжит миграцию в жилые кластеры, следуя за смещением потребительского спроса. На рынке бизнес-парков прогнозируется умеренная стабильность: сильные проекты будут расти точечно, а слабые объекты рискуют столкнуться с охлаждением. Михаил Хорьков характеризует эту ситуацию как поиск нового баланса.

Перспективы оживления спроса участники рынка связывают с изменением денежно-кредитной политики. Виталий Хиль отмечает, что снижение ключевой ставки во второй половине 2026 года может вернуть отложенные сделки в активную фазу во второй половине 2027-го. Однако ждать этого не обязательно: успех уже сейчас зависит от качества продукта. Выигрывают проекты, которые предлагают арендатору понятную экономику и минимизируют операционные риски. Рынок проходит проверку на точность продуктовой модели, и безусловный дефицит больше не гарантирует поглощения любых площадей.