Что будет с рынком новостроек после изменения семейной ипотеки? Мнения
До возможного пересмотра семейной ипотеки осталось два месяца, но новые параметры программы до сих пор не определены. РБК Екатеринбург спросил девелоперов, как эта неопределенность влияет на рынок
Фото: Анна Коваленко для РБК Екатеринбург
Главные новости бизнеса и политики УрФО — в канале МАХ и Telegram. Подпишитесь, пожалуйста
В конце июня Минфин сообщил, что действующие условия семейной ипотеки сохранятся как минимум до 1 октября. С тех пор прошел месяц: рынок успел учесть отсрочку в текущих планах, однако параметры будущей программы до сих пор не определены. Обсуждаются в том числе дифференцированные ставки в зависимости от количества детей, но окончательного решения нет.
До возможного пересмотра программы остается два месяца. Девелоперам уже необходимо прогнозировать спрос и формировать условия продаж на четвертый квартал, а покупателям — решать, проводить сделку по действующим правилам или ждать новых. Именно поэтому вопрос о последствиях изменения семейной ипотеки из отложенного становится практическим.
РБК Екатеринбург попросил девелоперов оценить, стоит ли ждать оживления спроса перед октябрем, что сегодня сильнее всего сдерживает покупателей и смогут ли субсидированные ставки и совместные программы с банками частично заменить семейную ипотеку как главный инструмент поддержки продаж.
Матвей Погребинский, сооснователь и директор по развитию девелоперской компании «Свобода Мысли»:
— Решение перенести изменение условий семейной ипотеки до 1 октября было ожидаемым. Подобные меры сложно вводить без переходного периода: многие семьи уже выбирают квартиру, оформляют документы или готовятся выйти на сделку. Поэтому перенос дал рынку дополнительное время на адаптацию.
При этом переоценивать эффект отсрочки не стоит. Если новые условия действительно окажутся жестче — например, ставка будет зависеть от количества детей в семье, — перед их введением возможен локальный всплеск спроса. Часть покупателей постарается воспользоваться действующей программой, пока такая возможность сохраняется. Однако этот эффект будет краткосрочным.
Семейная ипотека остается одним из главных драйверов рынка новостроек, но устойчивый рост спроса, на мой взгляд, начнется не благодаря переносу изменений, а после заметного снижения стоимости рыночных кредитов. По моей оценке, когда ставки приблизятся к 8–10%, на рынок смогут вернуться покупатели, которые сейчас сознательно откладывают приобретение жилья.
Главное ограничение — не первоначальный взнос и даже не лимит льготной программы, а стоимость заемных денег. Ипотека под 17–20% означает слишком высокий ежемесячный платеж и значительную переплату за весь срок кредита. Именно это сильнее всего сдерживает покупателей, которые не могут воспользоваться льготной программой или которым недостаточно установленного лимита.
Сам лимит семейной ипотеки в 6 млн руб. уже слабо соответствует стоимости квартиры, которая действительно позволила бы семье улучшить жилищные условия в Екатеринбурге. Задача государственной программы — помогать семьям переезжать в более просторное жилье, однако на практике льготного кредита зачастую хватает лишь на квартиру небольшой площади.
В результате семья нередко выбирает не ту квартиру, которая соответствует ее потребностям, а ту, которая укладывается в доступный бюджет. Если стоимость кредита снизится, часть спроса сможет вернуться к более просторным квартирам.
После изменения условий семейной ипотеки конкуренция между девелоперами, вероятнее всего, усилится. Компаниям придется бороться за покупателя не только скидками, но и финансовыми программами, а также более выгодным соотношением цены и характеристик жилья.
Драматичного сценария после 1 октября я не ожидаю. Девелоперы давно работают в условиях высокой конкуренции и научились адаптироваться к изменениям. Если ключевая ставка продолжит снижаться, рынок будет постепенно восстанавливаться. Главный вопрос — когда стоимость кредита станет приемлемой для покупателей, которые сохраняют потребность в жилье, но не готовы брать ипотеку на действующих условиях.
Александр Семенок, заместитель генерального директора девелопера «Академический»:
— Перенос изменения условий семейной ипотеки до 1 октября дает части покупателей дополнительное время, чтобы воспользоваться действующей программой. Ближе к завершению этого периода мы можем увидеть некоторое оживление спроса: семьи, которые уже планировали покупку, постараются быстрее выйти на сделку.
Однако ожидать глобальных изменений на рынке не стоит. Условия семейной ипотеки постепенно становятся более адресными, а круг покупателей, которым доступна программа, сужается. Поэтому сама по себе отсрочка способна поддержать продажи лишь временно.
Покупателя сегодня ограничивает не какой-то один фактор. Для многих семей серьезной задачей остается первоначальный взнос. Частично сформировать его позволяет материнский капитал. В 2026 году его размер составляет 728 921,90 руб. на первого ребенка и 963 243,17 руб. на второго, если ранее право на выплату не возникало. Если семья уже получила маткапитал на первого ребенка, при рождении второго ей полагается доплата в размере 234 321,27 руб. Эти средства можно направить на первоначальный взнос по ипотеке.
Другим ограничением остается лимит льготного кредита. В Екатеринбурге максимальная сумма семейной ипотеки, на которую распространяется государственная ставка, составляет 6 млн руб. При нынешних ценах этого зачастую хватает только на квартиру небольшой площади.
Увеличить бюджет покупки позволяют совместные программы банков и девелоперов. В отдельных продуктах общий размер кредита может достигать 10 млн руб., а ставка для заемщика сохраняется на льготном уровне за счет дополнительного субсидирования суммы сверх государственного лимита. Это дает семье возможность рассматривать квартиру большей площади, но условия таких программ зависят от конкретного банка и проекта.
Еще сильнее на решении о покупке сказываются общая экономическая неопределенность и отсутствие заметного роста реальных доходов. Даже при доступной ставке семья должна быть уверена, что сможет обслуживать кредит в течение многих лет. Поэтому часть покупателей продолжает откладывать сделку, несмотря на сохраняющиеся льготные условия.
По мере того как семейная ипотека становится менее универсальным инструментом, будет расти роль программ с дополнительным субсидированием ставки. Такая практика применяется не только к рыночной, но и к семейной ипотеке: девелопер может компенсировать банку часть процентной ставки или поддержать условия по сумме кредита, превышающей базовый льготный лимит. Эти инструменты не способны полностью заменить государственную программу, но позволяют провести часть сделок, которые иначе не состоялись бы.
Но возможности девелоперов не безграничны. Компании могут субсидировать ипотечную ставку, предлагать индивидуальные условия и сдерживать рост цен, но пространство для дополнительных скидок сокращается. Себестоимость строительства и другие расходы продолжают расти, поэтому компенсировать изменение ипотечных условий только за счет дисконта рынок не сможет.
После пересмотра программы спросу, вероятнее всего, потребуется время на адаптацию. В первый месяц возможна стагнация, затем покупатели, банки и девелоперы начнут приспосабливаться к изменившимся условиям.
Если ключевая ставка продолжит снижаться, а разрыв между льготной и субсидированной рыночной ипотекой будет сокращаться, у девелоперов появится больше возможностей работать не только с семьями, подпадающими под государственную программу. Семейная ипотека останется важным инструментом, но рынок будет меньше зависеть от одной программы и чаще собирать сделку из нескольких финансовых решений.
Анастасия Гузенко, руководитель управления продаж девелоперской компании РАЗУМ:
— Семейная ипотека после изменения условий сохранит статус одного из инструментов поддержки спроса, но перестанет быть универсальным драйвером рынка. Если раньше программа подходила значительной части покупателей с детьми, то теперь ее влияние станет более адресным и рынок уже не сможет опираться исключительно на государственную поддержку.
Одновременно меняется сама экономика покупки. За последние годы средний бюджет приобретения семейной квартиры в Екатеринбурге существенно вырос. Поэтому покупатели оценивают уже не только стоимость жилья и процентную ставку, но и всю будущую финансовую нагрузку: размер первоначального взноса, ежемесячный платеж, объем собственных средств и общий бюджет сделки.
Главным ограничением становится не какой-то один показатель, а их сочетание. Даже при льготной ставке семье может не хватать средств на первоначальный взнос, а выросшие требования банков к платежеспособности дополнительно сужают круг заемщиков. Поэтому покупатель прежде всего оценивает размер ежемесячного платежа и сможет ли обслуживать кредит без существенного снижения уровня жизни.
Существенно влияет на выбор квартиры и лимит семейной ипотеки. В Екатеринбурге он позволяет приобрести значительную часть массового жилья, однако доступный ассортимент сужается. При наличии первоначального взноса в бюджет зачастую укладываются компактные одно- и двухкомнатные квартиры, а также функциональные европланировки в большинстве районов города. Просторные двух- и трехкомнатные квартиры и жилье в наиболее востребованных локациях уже требуют значительного объема собственных средств или использования дополнительных финансовых инструментов.
В результате семье приходится искать компромисс между площадью, расположением квартиры и посильным ежемесячным платежом. Мы уже видим, что покупатели стали значительно дольше принимать решения. Часть может отложить сделку в ожидании более благоприятной ситуации со ставками. Другие пересматривают требования к будущему жилью: выбирают более компактные планировки или рассматривают районы с меньшей стоимостью квадратного метра.
Однако полностью отказываться от покупки готовы далеко не все. Если существует реальная потребность в улучшении жилищных условий, семья скорее будет искать другой способ профинансировать сделку, чем надолго откладывать решение.
Именно поэтому спрос может перераспределиться сразу по нескольким направлениям. Часть покупателей временно останется на рынке аренды, часть рассмотрит вторичное жилье, если разница в стоимости окажется существенной. Еще один возможный сценарий — покупка квартиры с расчетом на последующее улучшение жилищных условий.
Однако принципиального ухода покупателей из сегмента новостроек мы не ожидаем. Интерес к первичному рынку будут поддерживать не только финансовые условия, но и характеристики самого жилья — инфраструктура жилых комплексов, планировочные решения и качество среды.
Чтобы удержать покупателя, девелоперам придется предлагать более гибкие условия — рассрочки, комбинированные ипотечные программы, трейд-ин и возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. При этом массового снижения цен мы не ожидаем: рост себестоимости ограничивает возможности прямых скидок. Поэтому конкуренция будет смещаться с цены квадратного метра на общую доступность покупки для конкретной семьи.