«Рынок сжался»: почему генподрядчики уходят в девелопмент

Фото: Acons Group

За более чем 10 лет существования екатеринбургская строительная компания «Альфа Строй» стала одной из крупнейших генподрядных организаций, известной всем без исключения застройщикам. Сейчас она вместе с другим крупным генподрядчиком — «Уралбилдинг» — объединяется в единый бренд Acons Group. В общий портфель новой компании попадают все когда-либо реализованные проекты: БЦ «Президент», ЖК «Мечта», последние очереди клубного дома «Тихвинъ», здание «Сбербанка», реконструированный пассажирский и построенный грузовой терминалы аэропорта «Кольцово» и многие другие. За все время работы площадь возведенных объектов превысила 1 млн м2, а общий объем заказов в 2016 году составил порядка 41 млрд рублей.

Помимо строительных организаций в группу компаний входит также проектное бюро R1. Таким образом холдинг представляет собой объединение трех направлений: девелопмент, проектирование и комплексное строительство. Первый реализуемый в такой связке проект Acons Group — екатеринбургский бизнес-центр Clever Park и строящийся сейчас рядом с ним одноименный жилой микрорайон. Вообще же география присутствия компании пополнилась такими городами как Москва, Пермь, Оренбург.

Собственные девелоперские проекты сегодня реализуют все без исключения крупнейшие генподрядные компании Екатеринбурга, причем все в большем количестве. РБК-Екатеринбург встретился с владельцем Acons Group Иваном Кузнецовым, чтобы узнать его мнение, почему эта тенденция становится все более актуальной.

— Рынок генподряда в Свердловской области сжался буквально до нескольких компаний. Пять лет назад в регионе был десяток крупных генподрядчиков. Сейчас их можно пересчитать по пальцам одной руки: «Атомстройкомплекс», «Астра», «Стройтэк», мы, «Грандстрой», может быть, еще несколько игроков. При этом у каждой из этих компаний большое количество собственных девелоперских проектов. Генподрядчиков стало гораздо меньше, чем застройщиков.

— Почему, имея богатые компетенции и опыт, компании не уходят полностью в девелопмент, а в значительной части проектов остаются на генподряде? Это способ пережить кризис?

— Генподряды вряд ли помогают пережить кризис — скорее, они утопят тебя, поскольку, когда денег становится меньше, их становится меньше везде — и у генподрядчиков, и у девелоперов. Более того — под обещание инвестора расплатиться позже, ты можешь создать себе такой кассовый разрыв, с которым потом будет невозможно справиться, если деньги в итоге так и не поступят. Генподрядчика от кризиса спасали скорее бюджетные объекты.

— Вы ведь и такие строили?

— Безусловно. 155 гимназия, 86 школа, несколько детских садиков, 7 спортивных комплексов, три из которых с ледовой ареной. Но больше мы с бюджетом решили не работать.

— Почему?

— Эти заказы перестали быть рентабельными. Нашим последним бюджетным объектом был детский сад в Академическом. Мы выиграли тендер за 110 млн рублей, а на строительство потратили 120 млн. Зачем?

— Тогда вернусь к своему вопросу: зачем компании, сделавшие себе имя на генподряде, уходят в девелопмент?

— Оговорюсь: мы не бросаем генподряд. Мы по-прежнему беремся за проекты, которые нам интересны: бизнес-центры, аэропорты и другие сложные объекты. Мы научились строить жилье и само по себе оно нам уже не интересно. К девелопменту мы шли очень долго, и в наш первый девелоперский проект — бизнес-центр Clever Park — постарались вложить все лучшее, что было у нас исходя из нашего опыта строительства. И это сработало, потому что сегодня то самый заполненный БЦ в Екатеринбурге — в нем занято порядка 98% площадей.

— Что в нем такого, чего нет у других?

— У нас нет какого-то абстрактного покупателя, мы определяем аудиторию проекта до начала проектирования. И исходя из этого определяем и комплексно решаем набор конкретных задач. Например, мы построили бизнес-центр сразу с паркингом — вроде бы это априори не выгодно, но это сервис, делающий проект более привлекательным. И сегодня мы можем говорить о том, что в БЦ Clever Park самая высокая обеспеченность парковочными местами в городе — всегда можно найти, куда поставить машину.

— Но если речь идет о жилье, это ведь все равно какие-то типовые решения?

— Вовсе нет. Это ведь наше видение комфорта. Соответственно, планировки, инженерная начинка, фасадные решения, благоустройство — все уникально. При этом мы не говорим, что это мы такие умные — мы знаем, к кому обратиться за решением каждого конкретного вопроса. Над архитектурой работало лондонское бюро Twelve architects, планировочными решениями занималось проектное бюро R1, а дизайн интерьеров делает ведущая московская компания VOX Architects. Мы считаем, что именно за таким подходом будущее строительного комплекса. И мы сменили вектор на девелопмент, чтобы реализовывать проекты именно по такому сценарию.

— Независимо от декларируемых целей, такой подход сейчас демонстрируют большинство генподрядных организаций, ставших за последние годы крупными игроками строительного рынка. С чем все-таки это связано?

— Со снижением маржинальности на рынке генподрядов. Работать на генподряде на низкомаржинальном рынке не так интересно. Работать только в девелопменте, без генподрядов тяжело — слишком большой кассовый разрыв. А при консолидации эти функции очень хорошо друг друга дополняют: за счет крупных контрактов и объемов выручки на генподряде компаниям легче получить аккредитацию в банках и кредиты для реализации девелоперских проектов, которые, в свою очередь, генерируют прибыль. Эта схема давно и успешно работает в столице.

— Консолидация активов для вас — это просто подтягивание компании до федерального уровня?

— У нас идет не столько консолидация активов, сколько консолидация брендов. Конечно, сложно кому-то что-то доказать в Москве, когда твоя компания называется «Уралбилдинг» (смеется). Но собрав все компании в единый бренд, удобнее их презентовать.

— Зачем в составе Acons Group проектное бюро?

— С нашей точки зрения, это правильно, когда в компании есть все три направления — девелопмент, проектирование и строительство. Прежде всего это позволяет существенно снижать себестоимость, потому что проектировщик, являясь частью одной команды, думает, как заказчик. Вся оптимизация в строительстве начинается от концепции, идеологии и технологии. Если кто-то придумал концепцию, не думая о себестоимости, то в процессе строительства эту себестоимость уже не ужать.

— Какие сейчас пропорции девелопмента и генподряда в Acons Group и каким пропорциям вы видите в будущем?

— Сейчас доля генподряда занимает около 70%, а 30% проектов — наши собственные. Мы стремимся к тому, чтобы через пять лет стало наоборот — но не за счет уменьшения количества генподряда, а за счет наращивания объема девелопмента. На сегодняшний день мы в качестве девелопера уже выходим на несколько площадок в Москве.

— Почему не в Екатеринбурге?

— В Москве жилье сдается квадратными километрами, но если посчитать из расчета на душу населения, то получается в три раза меньше, чем в Екатеринбурге: в Москве 3,5 млн м2 в год на 15 млн человек, а в Екатеринбурге — 1 млн м2 на 1,5 млн человек. Пока в Екатеринбурге мы реализуем большой проект Clever Park, и этого нам хватает.

— Я знаю, что помимо этого жилого проекта в Екатеринбурге вы строите еще и лого-парк. В Москве и других регионах вы тоже будете специализироваться на разных видах объектов?

— Да, мы сейчас запускаем строительство лого-парка «Высота» на Кольцовском тракте, потому что, сотрудничая с несколькими крупными консалтинговыми агентствами, видим дефицит качественных складских площадей класса А в формате Light Industrial. На них большой спрос среди небольших высокотехнологичных предприятий. Помимо этого, в нашем портфеле, например, есть аэропорты — и мы наращиваем эти компетенции, потому что нам это интересно.

— То есть, вы двигаетесь в сторону все более сложных проектов?

— Пожалуй, аэропорт сегодня можно назвать самым технологически сложным инженерным сооружением. Сложнее только промышленное строительство. Но и в этом направлении мы видим собственную перспективу. Кстати, возвращаясь к вашему вопросу о способах пережить кризис: как раз строительство промышленных объектов можно назвать таким способом. Потому что срок строительства любого крупного завода составляет не менее 10 лет, и чаще всего они строятся на дешевые иностранные заемные деньги — речь идет о суммах, исчисляемых миллиардами долларов. Ни один завод еще не останавливал строительство из-за кризиса.

— То есть, в будущем вы еще и заводы планируете строить?

— Пока без подробностей, но мы действительно двигаемся в этом направлении. Могу сказать только, что это будет не в Свердловской области.