Игорь Заводовский: «Мы закончим раздел рынка торговли в Екатеринбурге»

Фото: Константин Мельницкий для «РБК-Екатеринбург»

На этой неделе Градостроительный совет Екатеринбурга принципиально согласовал очередной мегапроект «Общества «Малышева 73» — торговый транспортно-пересадочный узел в районе метро «Ботаническая». Архитекторы согласились с функционалом комплекса, предложили его расширить и возразили только против облика ТТПУ «Золотой».

Инвестор проекта, совладелец «Общества «Малышева 73» Игорь Заводовский рассказал «РБК-Екатеринбург», какую долю рынка торговли позволит занять ему «Золотой», сколько он вложил в него денег, как и когда намерен его окупить, а также когда компания намерена поставить точку в истории создания самых одиозных торговых объектов города.

— Довольно странно было наблюдать на Градсовете, как предпринимателю, который уже вложил в проект огромные деньги, выкупил Уральский завод гражданской авиации (УЗГА), расселяет пять многоэтажных домов — в совокупности 180 квартир… кстати, сколько вы уже потратили?

— Порядка двух миллиардов рублей.

Торгово-транспортный пересадочный узел появится в границах улиц Белинского — Шварца — Крестинского — Объездная дорога. Половину территории (около 150 тыс. кв. метров) займут торговые площади. Якорными арендаторами могут стать «Ашан» и IKEA. На остальной территории появятся перехватывающая парковка на 4750 мест, остановки городской электрички, автобусов и троллейбусов и выход из метро. Ежедневная комплексная посещаемость всего транспортного узла составит 52 тыс. человек. ​ Как заявляют в компании, себестоимость строительства одного квадратного метра этого объекта не должна превысить цены строительства «квадрата» в четвертой очереди «Гринвича». По этой логике, общая стоимость строительства «Золотого» составит порядка 16 млрд рублей.

— При этом инвестору говорят, чтобы он туда трамвай провел, стадион сделал, гостиницу… Хорошо хоть не было дискуссии о коммерческом использовании площадей, о торговле на этой площадке в принципе.

— Хочу заметить, что культура дискуссии значительно выросла по сравнению с прошлым. Вы правильно заметили, тема способов возврата инвестиций уже не обсуждается, как раньше, все признают наше право зарабатывать деньги. Что касается предложений, они в целом здравые. Трамвай — мы сами заинтересованы в увеличении трафика, так что, скорее всего, заведем его в комплекс. На крыше можно сделать спортплощадку — почему нет, это опция, абсолютно не главный элемент. Гостиница… Ну, если не захочется нам ее делать — привлечем соинвесторов или построим — и продадим профессиональному оператору.

Есть вещи, с которыми я не согласен. Например, построить офисный центр. Я считаю, что офисы должны быть в центре города. И вообще сейчас в Екатеринбурге переизбыток таких площадей и множить их — самоубийство.

— Я оценил юмор визуального решения проекта «Золотой». Удивительно, но не все понимают, что его сегодняшняя архитектура — тизер, отвлекающий маневр, способ утвердить проект принципиально. Мол, уважаемые девелоперы, мы согласны с функционалом и начинкой, только сделайте так, чтоб он не выглядел так дико. Я правильно понимаю, что форма — это лишь способ обозначить застраиваемую площадку?

— Я вообще сторонник несколько вызывающих вещей. Хороший проект — тот, о котором говорят, и рекламы мало не бывает. Острое название, необычный внешний вид — дразнящая составляющая в облике привлечет людей, а значит — и прибыль.

— Но на Градсовете вы уже сказали, что он не будет как минимум золотым.

— Это всего лишь одна из идей. Мы готовы выслушать много других. Я подчеркну, это важно, мы готовы всерьез рассматривать другие проекты, подсказки, замечания, которые нам предложит архитектурное сообщество. Специалисты, жители города вправе обсуждать внешний вид объекта, его эстетику. Уверен, мы найдем что-то действительно интересное и готовы это реализовывать. Это нормально. Вот когда обсуждение начинается, когда проект уже готов, все согласовано и начинается строительство — это беда.

Скорее всего, мы уйдем от золотого цвета и названия, коль оно так дразнит. Что касается итогов Градсовета, могу сказать, что я очень доволен результатом.

— Не сомневаюсь. Не берусь утверждать, что он был срежиссирован, но даже с точки зрения здравого смысла город вряд ли отказался бы от такого объема частных инвестиций, тем более ваших.

— Напрасно вы так. Проекты зачастую кастрируют в том или ином виде. Я доволен тем, что его предложили расширить, а не сократить.

— Когда и как вы намерены его окупить?

— По моим ощущениям, срок окупаемости будет в районе восьми лет. При хорошем стечении обстоятельств — окупится за шесть. Меня это устраивает. Мы строим без кредитных ресурсов, поэтому нам легче — не надо так скрупулезно считать.

А коммерческий интерес очень простой: сдача в аренду коммерческих площадей дает экономику проекта. Рано или поздно мы сдадим все площади. Другой вопрос — сколько будут платить арендаторы. Сумма арендной платы будет зависеть от числа посетителей. А их мы привезем за счет транспортной составляющей проекта.

— На какой трафик рассчитываете?

— У нас получается 52 тыс. человек в день. Эта цифра соотносима с трафиком «Гринвича». Понятно, чек будет пониже, товары подешевле…

— Когда вы будете готовы выйти на строительную площадку?

— Думаю, это будет конец 2018 г. Потребуется время на решение чисто бумажных вопросов: прохождение проекта планировки, учет замечаний и нюансов, согласования. Будем строить сразу, без очередности.

— Вы осознаете, что создаете в Екатеринбурге градообразующие предприятия? «Гринвич», «Золотой» — это сегодняшние… ну если не Уралмаш с Химмашем, то что-то в этом духе. Вы сейчас владеете, создали и создадите некоторые градообразующие предприятия?

— Да. Реальность такова. Каждый маленький магазинчик — это минимум шесть рабочих мест, большой магазин — 70-80. А в торговых центрах сотни таких магазинов. По совокупности, вместе с логистикой, инженерными службами, охраной, клинингом количество людей, работающих, скажем, в «Гринвиче», больше, чем на Уралмашзаводе.

— Вместе с тем Игорь Заводовский в общественном сознании — коммерсант, который превращает город в «ТРЦ Екатеринбург» и уродует его лик своими постройками. Как с этим жить?

— Легко. Я спокойно отношусь к общественному мнению. Уверен, что я делаю благое дело для города, а мои объекты — действительно градообразующие предприятия. Кто не оценил — да и ладно.

— Когда ездишь по мировым столицам, видишь, что современная архитектура сделана из того же самого, что и у нас: стекло, бетон, алюминиевый профиль... Но выглядит все значительно лучше. Мне не нравится внешне Corteo, «Гермес-Плаза», «Гринго», «Гринвич», «Пассаж». Если бы вы потратили больше на проектирование, эти здания могли бы войти в мировые архитектурные каталоги. У вас же есть на это деньги.

— Да, деньги есть. Но дело не всегда в них. Я, например, хочу создать здание в готическом стиле. Что меня останавливает? Это очень сложно. Современных зданий в таком стиле практически не строится. Тут проблема от поиска того, кто это здание нарисует, до тяжелейшего физического исполнения фасада. Такая же ситуация и с объектами попроще. У нас вместе с деньгами на строительство «Пассажа» сбежали двое фасадчиков. Каждый унес по 40 млн рублей в неизвестном направлении. Они изначально искренне хотели создать элементы, но не смогли, разорились и убежали с деньгами. Придумать-то можно что угодно, а реализовать — нет.

Обновленный «Пассаж» открылся 27 ноября 2015 года после длительной реконструкции, которая началась весной 2012 года.

— Никто не спорит, что функционально эти объекты нужны, оправданны. Но ситуация ровно такая же, как с «Золотым»: визуальный конфликт. У того же «Пассажа» можно было бы сделать буквы поменьше — и все бы успокоились. Или убрать эти ржавые «надгробья» в сквере.

— Я скажу так: вам не нравится, а мне нравится. Я устал слушать различные мнения разных структур, что надо, а что нет. Никогда не будет единого мнения, поэтому надо на что-то опираться: либо на авторитет проектировщика, либо на согласователей. Дело не в экономии. Я сказал: назовите мне фирму — признанный авторитет в архитектуре и дизайне, я закажу им площадь перед «Пассажем». Назвали — KCAP. Я заказал им проект за кучу денег. И что в итоге? ..

Дело в том, что угодить всем невозможно, начиная от стиля и заканчивая исполнением. Центральные объекты всегда подвергаются пристальному вниманию и критике. Например, ТЦ «Европа». На мой взгляд — красивейшее здание, великолепно выполненная реставрация — интегрированы элементы современного офиса в старую архитектуру. Но ведь был шквал критики. Сейчас все привыкли.

— Хотите сказать, что все в итоге привыкнут и к «Пассажу», как привыкли к «Европе»?

— Вряд ли. Будут обсуждать. И критики всегда более активны, чем соглашатели.

— Если отойти от внешнего облика «Пассажа» — претензии есть и к строительным недоделкам. Вы торопились с его открытием.

— Да, это так. Мы уже год устраняем недочеты — закончим ко Дню города. Хотя в последней очереди «Гринвича», которую ввели 2,5 года назад, мы до сих пор что-то доделываем.

— В профсообществе говорят: Заводовский собрался жить вечно — строит мегапроект за мегапроектом, чтоб на всю жизнь хватило. Действительно, зачем вам столько, когда вы остановитесь?

— Не знаю… никогда (смеется, — прим. авт.). Во-первых, мне скучно без дела. Нужно чем-то заниматься. Во-вторых, я считаю, что скоро город действительно насытится торговлей и мне хотелось бы занять оставшуюся нишу. Возможно, к тому моменту, как мы построим торгово-транспортный узел, весь раздел рынка как раз и закончится. Думаю, так мы доведем нашу долю в торговле Екатеринбурга до 15%. На самом деле это немного, только со стороны кажется, что «Малышева 73» приближается к монополии. Это не так. Монополия — это 35%.

Так, по задумке застройщика, будет выглядеть ТЦ «Гринвич» после окончания строительства пятой очереди. Площадь новой очереди составит составит 65 000 квадратных метров. Общий объем инвестиций в проект — 5,5 млрд. рублей. Четвертую очередь «Гринвича» открыли весной 2014 года.

— Будущее не определено, не факт, что ваши проекты вроде 5-й очереди «Гринвича» или «Золотого» будут столь же успешными в новых экономических условиях. Взять хотя бы ЦУМ: вы вложили в него 1,9 млрд рублей, но его нельзя назвать успешным ТЦ… Недавно вы даже проговорились, что отдадите два этажа под кабинеты чиновников мэрии.

— По ЦУМу вы неправы. У нас есть по нему решение. Первые три этажа мы продали под универмаг одному местному оператору. Они хотят сделать там что-то вроде интерьерного центра. И да, действительно, мы заканчиваем переговоры с администрацией города, которая планирует выкупить у нас верхние этажи.

— Во сколько вы оценили квадратный метр в ЦУМе?

— Сложно сказать, где-то в 60 тыс. рублей.

— Будете строить переходы?

— Да. Переход нужен для соединения со зданием администрации и с метро тоже. Моя мечта — сделать так, как было раньше. Помните, зимой люди выходили из метро «Площадь 1905 года», заходили в первую дверь ЦУМа, потом в «Пассаж» и сквозь него дальше… холодно потому что.

Ну, а насчет того, когда остановимся, — не знаю. Сейчас полно работы. Может быть, уйдем в другие сектора. Пока активно занимаемся жилищным строительством, здесь рынок бездонный. Сегодня на одного человека в Екатеринбурге приходится, по-моему, 24 квадратных метра жилья. В США — около 80 м2. Я уверен, что мы будем догонять. Значит, будут новые объемы и форматы.

— Почему так верите в Екатеринбург, вкладываете в него деньги? В мире полно более легких и безопасных способов заработать инвестору!

— Я патриот Екатеринбурга. Да и в Москве меня никто не ждет, а в мире и подавно. Любые другие города в России экономически слабее.