Аркадий Чернецкий — о госпрограммах, которые спасут стройку

Фото: Константин Мельницкий для «РБК-Екатеринбург»

Падение платежеспособного спроса, который, пожалуй, более других ощутил на себе этот сектор экономики, регулируется, по мнению сенатора, с помощью достаточно простых процедур. Однако чтобы эти процедуры начали действовать, необходимо принять принципиальное решение о том, чего власти ждут от рынка новостроек.

— Аркадий Михайлович, вы недавно участвовали в работе коллегии федерального Минстроя, где подводились итоги 2016 года в строительстве. Как, считают в Москве, ощущает себя отрасль?

— На коллегии подводились итоги не только строительной отрасли, но и сферы ЖКХ, поскольку в ведении Министерства находится еще и жилищно-коммунальное хозяйство. В целом результаты неплохие — несмотря на то что объем введенного жилья снизился по сравнению с 2015 годом, он все равно превысил 80 млн м2. Таких показателей страна достигала только в последние два-три года, до этого на такие цифры мы не выходили никогда. Причем министр обозначил, что причина падения на рынке не столько в снижении объемов строительства многоэтажного жилья, сколько в снижении объемов в строительстве индивидуального жилья.

— Какие перспективы у строительного рынка страны?

— Стоит задача в течение четырех лет выйти на объем 100 млн м2 жилья в год.

— Но за счет чего?

— Главный механизм — это все-таки развитие системы ипотечного кредитования. Здесь принципиально важно снизить ставку по ипотеке как минимум ниже психологического уровня в 10%. Только в этом случае мы сможем заинтересовать механизмом ипотеки достаточно большое количество людей. Сегодня они не могут позволить себе ипотеку за 12%, за 14%, но вот ставка 8%, я считаю, может их заинтересовать.

— За счет чего, по-вашему, можно снизить ставку? Государственная поддержка ипотеки на этот год не предусмотрена. Вы считаете, ставка будет снижаться естественным образом?

— Она уже снижается. С учетом льготных программ, которые сегодня реализуют некоторые банки, кое-где она уже даже ниже 10%. По крайней мере ставка на уровне между 10% и 11% — это уже не эпизод, а достаточно частое явление.

— По прогнозам Центробанка, уровень инфляции в 2017 году должен составить 4%, а ключевая ставка ЦБ РФ — 9%. Насколько реальны, по вашему мнению, эти прогнозы?

— Практика прошлого года показала, что держать инфляцию в сегодняшних условиях на уровне около 5% — это возможно.

— Но тогда получается, что только при условии субсидирования ипотечной ставки она может приблизиться к ключевой ставке и стать ниже психологически важных 10%...

— В свое время я ставил вопрос о том, что государство должно сохранить субсидирование. Конечно, то, что показатель инфляции стал снижаться, что ключевая ставка начала постепенно уменьшается, позволило правительству предполагать, что мы естественным путем выйдем на необходимую ипотечную ставку. Но я считаю, если эта динамика по каким-либо причинам будет сдерживаться, вмешательство государства должно быть незамедлительным. То есть процесс вовлечения участников в ипотечные программы должен быть постоянным и нарастающим. Только тогда мы сможем резко нарастить заделы в строительстве и добиться достижения заданных результатов. Мы не должны позволить людям усомниться в том, что ипотечное жилищное строительство — это эффективный и надежный способ.

— Вообще на государственном уровне планируется поддержка строительной отрасли в каком-либо виде?

— Только что был пересмотр программы, связанной с жилищным строительством, в том числе по части увеличения государственного финансирования ряда направлений. Действие самой программы продлили до 2025 года.

— Я спрошу по-другому. В чем главная проблема строительной отрасли в России сегодня?

— Нет одной главной проблемы. Ситуация в экономике страны отражается и на отрасли, но, на мой взгляд, сейчас одним из самых тревожных признаков является то, что по всей стране сокращаются объемы незавершенного строительства, заделов. Закончив один объект, строитель не идет на новый, даже несмотря на то что есть и площадка, и документы. В силу различных причин — в том числе иногда в связи с тем, что не может продать то, что построил. И это вторая большая проблема — увеличение объемов непроданного жилья.

— Может ли государство как-то поучаствовать в решении этой проблемы?

— Нужен как раз некий толчок, который может сдвинуть процесс реализации построенного, но не проданного жилья. Если мы высвобождаем деньги, чтобы они пошли в незавершенное строительство, то объем незавершенного строительства возрастает, и у нас появляются гарантии, что мы следующие годы будет обеспечивать необходимый ввод.

— Каким образом это можно это сделать?

— Это можно сделать, просто включив непроданное жилье в одну из программ. Ну, в частности, «Жилье для российской семьи», на которую выделяются определенные деньги. В разовом порядке пересмотреть параметры, при которых возможно выделение этих средств, сдвинуть проблему с мертвой точки, а потом вернуться в исходные позиции. То есть задействовать предусмотренные государственные ассигнования для того, чтобы реализовать построенное, но не проданное жилье, и вернуть эти деньги опять в строительный цикл.

— Многих интересует, будет ли продолжена программа отселения жилья, признанного аварийным до 2012 года. Она, как известно, действует последний год. А будущее у нее есть?

— Да, эта тема действительно беспокоит многих. Фонд поддержки ЖКХ, который реализует эту программу, должен закончить свою работу в 2017 году, а сама программа рассчитана до 1 сентября 2017 года. При этом еще остается расселить около 3 млн м2 жилья. В принципе, во всех субъектах РФ работа активизирована, и думаю, что большинство из них поставленную задачу выполнят. На коллегии озвучили лишь два субъекта, которые расписались в том, что не справляются. Есть, правда, еще порядка 8-10 субъектов, которые пока уверяют, что все хорошо, но те комиссии, которые мы туда направляли, говорят, что есть достаточно серьезные сомнения.

— То есть аутсайдеров может оказаться больше, чем два региона?

— Есть такие опасения, хоть губернаторы и клянутся, что они все сделают. Но я считаю, что сейчас уже принципиально не важно, закончится эта программа 1 сентября или 1 января. Гораздо важнее — будет ли программа продолжена, иными словами, что делать с жильем, которое признали аварийным после 1 января 2012 года. Для меня в последние несколько месяцев темой номер один стало именно это: мы неоднократно обсуждали этот вопрос на Совете по ЖКХ и выносили на правительственный уровень. Совет по ЖКХ в Совете Федерации, где я являюсь заместителем председателя, настаивает на том, чтобы, во-первых, существовал некий институт развития — фонд или любая другая организация, которая будет курировать это направление. Во-вторых, должны быть предусмотрены государственные инвестиции на продолжение реализации программы отселения аварийного жилья.

— Но сможет ли государство сегодня настолько же серьезно вложиться в подобный проект?

— Все как раз и будет зависеть от того, насколько государство сможет участвовать. Сегодня мы получили уже достаточно серьезные заверения, что работа такого института развития будет продолжена — председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ Сергей Степашин попросил меня возглавить группу специалистов Фонда, которые сегодня готовят предложения по дальнейшей стратегии его деятельности. Конечно, сохранить в полной мере объемы действующей программы, когда государство строило 100% за свой счет и отдавало в собственность гражданам, не удастся. Значит, будем обсуждать варианты, как привлечь инвестора, сохранив и участие государства.

— Действительно, чем будет заниматься Фонд содействия реформированию ЖКХ после 31 декабря 2017 года?

— Два направления, которые сразу же приходят на ум, — это продолжение отселения аварийного жилья и поддержка в развитии коммунальной инфраструктуры. Думаю, что есть еще несколько направлений, которыми правительство может нагрузить фонд. Например, энергосбережение.

— Имеется в виду поддержка инфраструктуры в малых городах?

— Да. Когда было принято решение о выделении средств на поддержку развития коммунальной инфраструктуры в малых городах, эта тема оказалась чрезвычайно востребованной. В малых городах, где экономика коммунальных предприятий не выдерживает никакой критики, привлечение коммерческих кредитов чрезвычайно затруднено, Фонд за счет собственных средств создает некую точку роста, к которой уже подтягиваются и банковское кредитование, и инвесторы. На сегодняшний день в малых городах просто не существует иной возможности изменить ситуацию с коммунальной инфраструктурой.

— Если государство не готово в прежних объемах строить жилье и переселять людей из аварийного фонда, что может стать альтернативой?

— Я уже сказал, что прорабатывается несколько вариантов и в Минстрое, и в Фонде. Одним из них может быть следующий. Если исходить из того, что отселение из аварийного жилья является в первую очередь вопросом обеспечения безопасности проживания, можно новое жилье выделять не в собственность, а в некоммерческий наём. При этом ставки арендной платы должны быть на уровне или не намного выше ставок социального найма.

Пока это лишь идея, но какое-то время (предположим, 20 лет), заехав в такой дом, надо будет за счет арендной платы за него расплачиваться с тем, кто его построил. Такой механизм может привлечь к участию частных инвесторов, готовых на 20-летний срок окупаемости вложенных средств. Учитывая цикл жизни дома, сначала будет период, когда возвращаются вложенные инвестиции, а потом у того, кто этот процесс организовал, появится определенная прибыль. Если это будет государство — у него появляется источник для того, чтобы сделать процесс отселения жителей из аварийных домов непрерывным.

Этот вариант требует изменения законодательства, а также значительных усилий государства. Нужны будут деньги на то, чтобы выкупить находящиеся в собственности квартиры — даже если они в плохом состоянии. Дальше нужны вложения в инфраструктуру на тех площадках, где строятся новые дома, чтобы можно было инвестора туда привести. Если будет привлечено банковское кредитование — нужен первый взнос на уровне 20-30%. Это государству тоже придется взять на себя. И при всем при этом мы должны учитывать, что объемы нового жилья для расселения аварийного надо резко увеличить, потому что наступает время, когда в разряд аварийных начнут попадать дома массовых серий — то, что строилось в 50-е годы. Масштаб проблем возрастает, и тем более необходимы новые способы их решения, опирающиеся не только на бюджет, но и на привлечение сторонних инвестиций при наличии гарантированных схем их возврата.​