В Екатеринбурге завод ЖБИ закрывает несколько «лишних» цехов
В Екатеринбурге появились две первые зоны комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ) — будущие жилые микрорайоны, которые, согласно последним изменениям в градостроительном законодательстве, не должны быть просто спальными. Застройщик одной из этих территорий, управляющий «Группы ЛСР» на Урале Владимир Крицкий рассказал РБК Екатеринбург, что влекут за собой изменения в законах и почему снос двух третей завода ЖБИ не приведет к остановке предприятия и всплеску безработицы.
Зона устойчивого развития в екатеринбургском районе ЖБИ практически полностью совпадает с территорией завода, производящего изделия для сборного домостроения и также входящего в «Группу ЛСР». По планам застройщика, которые еще предстоит утвердить в Минстрое, редевелопменту подлежит 26 гектаров из почти 50 занимаемых предприятием. Под снос уйдут старые цеха, от производства в которых решили отказаться.
— Почему такое количество промышленных площадей вдруг оказалось ненужным?
— Не вдруг. Когда-то завод занимал 60 гектаров и был самым крупным заводом ЖБИ в Советском Союзе. Но, во-первых, меняются технологии, во-вторых, потребности. Сегодня годовая потребность «Группы ЛСР» в строительстве жилья в Екатеринбурге составляет порядка 150 000 кв. м. Чтобы обеспечивать себе эти производственные показатели, нам достаточно в одном блоке цехов — 7-го и 8-го цехов — сконцентрировать выпуск изделий в односменном графике работы. В двухсменном графике завод сможет выпускать 300 000 кв. м.
— А если потребуется больше трехсот тысяч?
— Вы всерьез полагаете, что такая потребность возникнет?
— Ну, вы же можете производить продукцию не только для себя.
— В первую очередь мы должны обеспечить себя. Ну и потом — кому нужны такие объемы строительства в городе? Вы же видите официальные данные.
— Вы всегда говорите, что ваша технология домостроения лучшая, что именно на нее сегодня делается ставка. Даже если это часть вашей работы, корпоративный этикет, мы ведь можем предположить, что при ежегодном вводе жилья 1 млн кв. м в Екатеринбурге будет расти доля сборно-панельных домов?
— Первый, кто об этом сказал, — финансовый директор ФСК «Лидер» в эфире ОТР. Он сказал, что был период, когда они заморозили производственные мощности, перешли только на монолит. Сейчас переходят на проектное финансирование и понимают, что короткие проекты сейчас, во-первых, будут финансироваться в первую очередь, а во-вторых, проценты по кредитам на них будут ниже. На себестоимость впрямую будут влиять сроки строительства. И это заставляет компанию расконсервировать производственные мощности, потому что только технологии крупнопанельного домостроения могут дать необходимую скорость строительства. При этом таких заводов всего 4 по стране, и наш — единственный на весь УрФО. Так что я не исключаю, что к нам будут обращаться другие застройщики.
— Тем не менее 300 000 кв. м сборного жилья, о которых вы говорили, это, по-вашему, предел для Екатеринбурга?
— Я думаю, что это предел.
— Почему?
— Во-первых, потребность рынка значительно меньше, чем 1 млн кв. м в год, это мы видим по остаткам. 700 000 кв. м — предельный объем продаж по городу. Это не мои данные, это данные Уральской палаты недвижимости. Плюс то жилье, которое строится в центре, никогда не будет индустриальным — мы ведь понимаем, что наши проекты не отличаются особой архитектурной выразительностью, это удобные, красивые и практичные дома, но они не для центральной части города. Поэтому уверен, что мощностей, позволяющих нам производить 300 000 кв. м изделий в год, с запасом хватит на много лет.
— На месте одного из цехов вы ведь уже построили жилые кварталы?
— Да, первая очередь жилого комплекса «Рассветный», больше 100 000 кв. м, построена на месте 6-го цеха, на площади 11 гектаров (это примерно половина территории цеха). Решение о редевелопменте компания приняла в 2012 году, сейчас пришло время строительства второй очереди. Правда, оно предполагается на территории, у которой достаточно много собственников.
— То есть процесс переговоров еще не завершен?
— Часть земли в нашей собственности, и мы уже можем начинать строительство. Но статус КУРТ, утвержденный решением думы для всей этой территории, предполагает комплексное развитие. Мы изначально планировали применить комплексный подход, и как раз хорошо, что сейчас такая возможность появилась.
— Это единственный путь развития данной территории?
— Это кратчайший путь, потому что сегодня только он предполагает безоговорочное следование уже утвержденному проекту планировки при застройке территории. А в проекте планировки уже есть и социальные объекты в необходимом количестве, и вся остальная инфраструктура.
— Правильно ли я понимаю, что в связи с присвоением территории статуса КУРТ проект планировки будет утверждаться заново?
— По бывшему цеху нет, по остальной территории завода — да, эту работу мы планируем завершить через полтора года.
— Почему так долго?
— Главное, что нам предстоит сделать, — определить истинные санитарно-защитные зоны, в пределах которых строить нельзя. Для этого мы будем производить фактические замеры, а по технологии их надо делать как в теплое, так и в холодное время года. Кроме того, у этого процесса есть ряд процедур, которые имеют регламентированную продолжительность. Поэтому разработать проект и представить его в органы местного самоуправления мы планируем в декабре 2019 года.
— Строительство каких инфраструктурных объектов будет предполагать проект планировки?
— Всех, какие необходимы. Мы в любом случае строим детские сады в каждом проекте «Группы ЛСР». А в Мичуринском и вовсе образовательный центр, совмещающий школу и детский сад. Наземные паркинги — тоже в каждом проекте. Другой вопрос — что места в них не покупают, даже учитывая, что наша цена самая низкая по городу…
— Сколько?
— 260-280 тысяч рублей в среднем, зависит от этажа. Но люди паркуются вокруг паркинга, ставят машины на газоны, а в паркинг не ставят.
— Вы уже говорили, что планируете применять опыт строительства так называемого «Президентского образовательного центра» — школы, совмещенной с детским садом, где можно менять пропорции учреждений в зависимости от количества детей разных возрастов. Это ведь тиражируемый проект? На территории комплексного устойчивого развития на ЖБИ появится такой?
— Полтора года назад мы разработали такой проект на улице Верхнеуфалейской, где застраиваем большой район. Он включен в реестр повторно применяемых проектов Минстроя и передан в собственность МУГИСО — это необходимо для того, чтобы получить бюджетное финансирование. Не исключаю, что и на ЖБИ появится такой же образовательный центр, но пока такое решение не принято. Пока принято решение о капремонте местной школы № 82. Однако когда здесь будут появляться новые жители района, безусловно, реконструкцией старых школ не обойтись.
— Какие еще производственные площади планируется снести, кроме уже застроенного 6-го цеха?
— Работающие цеха вместе с котельной занимают всего 13 гектаров. Все остальное не используется и может быть выведено из контура предприятия без ущерба для производства.
— Неужели так сильно поменялись технологии?
— Во-первых, мы действительно провели на заводе ряд глобальных реконструкций. Во-вторых, в этом году в августе мы закончим реконструкцию блока 7-го и 8-го цехов и окончательно переведем все производство туда, сократив его площадь до 13 га. Это даст возможность отключить от отопления несколько цехов, которые не используются в производстве, но которые мы вынуждены были обслуживать и поддерживать.
— Что это за цеха?
— Например, линия по производству пустотных плит перекрытия с увеличенной нагрузкой. У нас изделия хорошего качества, какие не везде выпускают. А пустотку высотой 400 мм и вовсе никто сейчас не делает. Худшего качества и, соответственно, дешевле — да. И для строительства офисных и торговых центров, где она в основном используется, сегодня не нужны наши идеальные поверхности, выпуск которых несет дополнительные затраты, — поверхность все равно закрывается подвесными потолками, и для эксплуатации этого достаточно. Поэтому мы приняли решение вывести эти изделия из производства. В соседней Челябинской области высокий спрос на колонно-ригельную систему, и южноуральские производства загружены полностью, что позволяет им выпускать продукцию по другим ценам. В Екатеринбурге нет такой потребности, которая полностью загрузила бы наше производство, а значит, мы не можем держать конкурентную цену. От этой линии также решили отказаться. По этим же причинам мы можем покупать на рынке сваи по цене на 30% ниже, чем если бы мы изготавливали их сами. И так далее. Зачем нам содержать эти мощности?
— А зачем было содержать их раньше?
— Компания только в этом году приняла окончательное решение отказаться от этих производственных линий. До этого их приходилось отапливать, чтобы не нарушить технологические регламенты.
— Получается, и работников в этих цехах уже и так не было?
— Были, но это рабочие не основных профессий: охрана, технический персонал, обслуживание внутризаводских сетей. У нас же есть служба главного энергетика, служба главного механика и так далее — их работу мы сможем оптимизировать за счет значительного сокращения производственных площадей. А основные профессии будем задействовать в прежнем объеме.
— Люди на заводе уже поговаривают о возможных сокращениях?
— Да, но мы не намерены никого сокращать. Вспомогательные службы — да. Но учитывая количество вакансий у нас, думаю, даже и их могут не коснуться сокращения. Скажу больше — оптимизация позволяет нам улучшить условия труда, а снижение себестоимости, я думаю, в конечном счете приведет к увеличению заработной платы на основном производстве.
— Сокращение промзоны в жилом районе, с одной стороны, безусловно, благо. С другой стороны, жители ЖБИ давно говорят о том, что сложившаяся улично-дорожная сеть не справляется с транспортными потоками. Строительство жилья на месте промзоны только усилит эти потоки. Будет ли увеличиваться пропускная способность улиц, ведущих на ЖБИ?
— Я думаю, что значительно нагрузка не увеличится. Но действительно въезды и выезды на ЖБИ нужно реконструировать. И на последнем заседании комиссии по городскому хозяйству в комитете благоустройства еще раз подтвердили: следующим крупным дорожным объектом реконструкции после Макаровского моста станет развязка у «Калины».
— Каким образом предполагается ее реконструировать? Расширение, увеличение количества полос?
— А другого варианта нет.
— Были ведь альтернативные предложения, когда речь о ее реконструкции шла в 2011 году? Предлагалось, например, пустить грузовой транспорт в объезд, по другой развязке…
— Возможно, это были лишь предложения? В 2011 году реконструкция этой развязки уже стояла в бюджете, причем было предусмотрено областное финансирование, и к сегодняшнему дню она уже была бы реконструирована. Но в какой-то момент объявился Навальный со своими ничем не обоснованными выпадами о нарушениях конкурсных процедур, и это остановило всю работу. Чем это закончилось? Администрация города выиграла два суда в Московском арбитражном суде, но, пока шли эти суды, финансирование было потеряно — в бюджете не может быть неиспользованных средств. А развязка до сих пор в аварийном состоянии.
— Почему приоритетным проектом выбрана Калиновская развязка, а не мост — продолжение улицы Малышева, который уже и так ведет на ЖБИ?
— Потому что эта развязка решает больше задач. Она соединяет Сибирский тракт и его дублер, микрорайон ЖБИ, район Ново-Свердловской ТЭЦ, позволяет перебрасывать из переулка Базового достаточно большое количество автотранспорта, несопоставимое с улицей Малышева.
— Но ведь Малышева тоже нуждается в реконструкции?
— Да, у города есть планы по расширению этого моста, но когда еще на это появятся деньги. Бюджета города объективно не хватает. Такие объекты всегда предусматривают софинансирование, и часто — с участием федерального бюджета.
— По уверениям президента, если в России пройдет всемирная выставка Экспо-2025, в Екатеринбурге, который будет ее принимать, федеральное финансирование позволит построить в городе вторую ветку метро. В этом случае конечная станция будет как раз на территории нынешнего завода ЖБИ?
— По проекту планировки конечная станция будет находиться в микрорайоне Рассветный, а депо — в промзоне дальше за улицей 40-летия ВЛКСМ. Конечно, строительство ветки запад–восток давно уже перезрело, и не надо было останавливаться на первой ветке. Сразу после окончания работ на станциях «Ботаническая» и «Чкаловская» надо было приступать хотя бы к подготовительным работам по второй ветке. Ведь если в проект не вложено ни копейки ни из одного уровня бюджета, то и другие уровни не будут вкладываться. Когда строили первую ветку, денег тоже не было — брали кредит в банке, потом возвращали уже с помощью и областного, и федерального бюджетов.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
