Застройщик ЖК «Адмиральский» — РКБ: «Пришло время начинать новые стройки»

Илдар Губаев (Фото: Константин Мельницкий, 66.ru)

«Новая экономическая реальность», объявленная на самом высшем уровне российской власти и наступившая в начале прошлого года, ударила практически по всем отраслям бизнеса. Но с разной силой. Строительная сфера в силу своей инертности вошла в число наиболее пострадавших отраслей. И потянула за собой некоторое количество смежных областей.

Девелоперские проекты, строительство которых началось еще до экономических потрясений, выгоднее достроить, чем замораживать — и застройщики вынуждены спасаться снижением темпов работ, потому что финансовая поддержка со стороны покупателей уменьшилась в разы.

В Екатеринбурге строители даже не думают закладывать новые объекты до тех пор, пока не выровняется платежеспособный спрос. Редкие исключения можно пересчитать на пальцах одной руки — объемы сокращают даже те компании, которые обладают денежной подушкой безопасности.

Для самых мелких участников рынка ситуация катастрофическая, многие проекты близки к полной заморозке. Крупные компании оказались, может быть, даже в более сложной ситуации: остановка производства ударит по ним еще больнее, а неизбежные сокращения штатов потом будет сложно восполнить. И те, кто строит по 214 ФЗ «О долевом строительстве», и те, кто привлекает банковское проектное финансирование, столкнулись с недостатком денежного обеспечения и его удорожанием.

Илдар Губаев затеял большую стройку в самое тяжелое для этого время. На въезде в Екатеринбург вдоль улицы Московской, на участке в 3 гектара, расчищенном от частного сектора, он запроектировал большой жилой квартал на 60 000 м2 и уже получил разрешение на строительство первых двух очередей. Говорит, что в этом есть тонкий расчет, надо лишь следовать плану.

— В чем заключается план?
— Вкратце — в том, чтобы сейчас построить по ценам 2015 года, а через три года продать по ценам 2018 года. Можно называть это авантюрой, но мне больше нравится считать это тонким расчетом. Я уверен, что через два года цены вырастут, надо просто дождаться этого момента. Мы еще недавно строили при курсе доллара 30 рублей, а сейчас всё, что завязано на курс доллара, дорожает: лифты, арматура, присадки в бетон, кабельная продукция... Но если построить быстро, есть шанс уложиться в сегодняшнюю себестоимость. Построить — а потом спокойно, не спеша продавать. И всех застройщиков, у которых есть такие ресурсы, я призываю поступить так же.

— То есть вы основываетесь на тезисе о том, что цена на жилье неизбежно скакнет вверх?
— Конечно! Это лишь вопрос времени. Мы прожили 2015 год, не меняя цену продажи, но ведь ежегодный инфляционный фон в 10-15% никуда не делся, затраты растут. Пока удается договариваться с поставщиками, но когда-то и они будут вынуждены либо отпустить цены, либо останавливать производства. Я думаю, осенью 2016-го какая-то часть производственных мощностей встанет.

— Глава Центробанка призывает не думать о курсе доллара. Говорит, мы же в России живем.
— Мы пережили черный вторник 1994-го, пережили кризис 1998-го, на наших глазах курс доллара за сутки менялся с 6 до 24 рублей. И цены всегда подтягиваются со временем. Уже сейчас процентов на 40 подорожала часть продуктов. Вырастет коммуналка, транспорт — всё вырастет. Жилье не исключение. Сегодня стоимость жилья не растет пропорционально себестоимости лишь потому, что спрос пока слишком маленький, а сдано за 2015 год около 1,2 млн квадратных метров. Но как только мы услышим, что бюджетникам подняли зарплаты, пенсионерам индексировали пенсии на 12-15%, а в стране включили печатный станок — цена начнет подниматься. И я считаю, что всё это произойдет не позже конца 2017 года, потому что в 2018 году мы будем выбирать президента. Поэтому я и хочу сейчас быстро построить, назначить цену и просто ждать.

— У вас был вариант вообще отказаться от этой затеи, не начинать стройку?
— Мы взялись за этот проект уже давно, когда ничего не предвещало таких потрясений в стране…

— Полтора года назад вы показывали схему земельного участка, на которой были отмечены частные дома, выкупленные в шахматном порядке. К тому моменту вы уже прошли точку невозврата?
— К тому моменту, конечно, уже было вложено немало средств. Если бы мы тогда остановились, участок обошелся бы гораздо дороже, потому что обязательно объявились бы спекулянты, узнавшие о моей заинтересованности в этой земле. А так мы сами договаривались с владельцами и перечисляли им деньги, покупали квартиры. Некоторых пришлось долго искать. Пришлось тесно взаимодействовать с органами опеки, поскольку оказалось, что во многих домах правом собственности наделены несовершеннолетние дети. Закончили формировать участок только в октябре. Параллельно вели проектирование, проводили общественные слушания — все это очень трудоемкий и громоздкий процесс. В прошлом году мы сдали два жилых дома — на ул. Щорса и на ул. Индустрии, у нас освободились оборотные средства, так что ничего не мешает начинать новую стройку.

— И все-таки — были ли сомнения?
— Слушайте, мы же никому не обязаны. Захотели построить — строим. Я в этой жизни всё уже прошел: промышленные заводы, страховые компании, финансовые группы… Сейчас у меня классный коллектив, 50 человек. Средний стаж работы в компании — 15 лет, представляете? Это высококлассные специалисты, самое дорогое, что сейчас может быть. Команда, с которой можно делать всё что угодно. И чтобы эта команда работала, достаточно строить 15-20 тысяч квадратных метров в год. Нам постоянно предлагают то один проект, то другой, но сейчас мы взялись за «Московский квартал»: 60 000 м2, половину которых мы построим сейчас, а вторую половину начнем через пару лет. Можно было бы нарастить объемы в 2-3 раза, как «Атомстройкомплекс», но я не хочу. Риски высокие, государственной поддержки никакой.

— Вы получили разрешение на строительство 35 тысяч м2 и заявляете, что в следующей очереди будет еще 25 000 м2. Почему весь объем строительства поделили именно в таких пропорциях?
— Я уверен, что в одном месте невозможно продавать больше 15 000 м2 жилья в год. Для меня это один из основных принципов. Руководствуясь этим принципом, мы запроектировали 60 000 м2 и взяли четыре года на реализацию проекта.

— Продажи уже начались?
— Первые 2,5 тысячи квадратных метров мы продадим по цене ниже рынка, от 50 000руб. за кв. м. Это квартиры на нижних этажах вдоль улицы Московской. После этого мы выставим ту цену, которую действительно хотим получить с этого объекта, и я даже не рассчитываю, что квартиры будут продаваться в ближайшее время. Но предложение, конечно, будет, не зря же мы спешили с разрешением на строительство. В Госдуме сейчас обсуждается законопроект, ужесточающий требования к застройщикам в части уставного капитала. Скорее всего, в марте его уже примут. По нему мелкие застройщики с номинальным уставным капиталом не смогут привлекать участников к долевому строительству и продавать квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Мы, например, не сможем продавать на стадии строительства, если не увеличим уставной фонд. Но по нам это не ударит, поскольку мы все равно строим на свои деньги. А другие, мелкие игроки, которые взяли в аренду участок и строят за счет продаж, — уйдут. Да и правильно, наверное.

— Как этот закон отразится на рынке?
— С продажами сейчас и так не очень хорошо — по моей оценке, покупательская активность обвалилась на 70-80%. Время продавцов закончилось, настало время покупателей. Это они сегодня будут определять стратегию, придирчиво выбирать и воротить носы, а мы должны под них подстраиваться. Строить то, что нужно покупателю.

— Что будет такого в «Московском квартале», что, по вашему мнению, нужно покупателю?
— Это жилье класса комфорт плюс, высокого качества. Все то же самое, что в жилом комплексе «Адмиральский», который мы построили несколько лет назад. Объединенная закрытая территория. Нормальный фитнес-центр с бассейном, с сильной тренерской командой, с хорошими тренажерами, с хорошей подготовкой воды. Будет качественная отделка квартир: ламинат, плитка, разводка, двери, красивые места общего пользования. Отдельно стоящий, вместительный паркинг. Наполнением коммерческих площадей будем заниматься сами, чтобы не получилось, что там несколько пивных и банкомат. Вот что людям нужно!

— Вы упомянули свой жилой комплекс «Адмиральский». Но ведь это жилье совсем другого класса, не так ли?
— Бороться за покупателя сегодня можно только качеством жилья, его технологичностью, уровнем комфорта. Когда я начинал строить «Адмиральский», люди вообще не понимали, что это будет. Цены там доросли до 120-140 тысяч рублей — уровень высококлассного жилья в центре города — только через полтора-два года после сдачи жилого комплекса. Мы вложили в «Адмиральский» огромные силы, но это стало видно только после того, как проект был закончен. В «Московском квартале» мы учтем этот опыт, одновременно исправив ошибки, допущенные в «Адмиральском».

— Какие ошибки?
— Например, мы не будем делать дорогостоящие вентилируемые фасады. Вместо этого будем использовать системы «мокрого фасада» с покрытием декоративной штукатуркой как это принято для жилья этого класса. Паркинг будет не подземным, а отдельно стоящим. Не будем пытаться его продавать, а будем сдавать в аренду. В «Адмиральском» мы построили 800 парковочных мест, один только паркинг обошелся в 400 млн рублей. И он до сих пор не раскуплен. Нет денег у людей!

— Однако этот нераскупленный паркинг позволил вам построить «Адмиральский — 2» без подземных машино-мест! Вы же сумели доказать экспертизе, что мест для парковки там предостаточно?
— Отчасти да. Но здесь я предпочел пожертвовать пятном застройки, чтобы поставить наземный шестиэтажный паркинг. Можно было в этом месте воткнуть еще одну «свечку», а под двором — подземный паркинг. Но какой смысл так жадничать? Было бы у нас не 60 тысяч м2, а 75 тысяч. Так я это буду шесть лет продавать. Зачем? Я лучше застрою эту территорию и всё продам за четыре года! Наземный паркинг построить дешевле, чем подземный. И не надо там ничего продавать, голову морочить, он за счет аренды окупится за шесть-семь лет. И зачем только я в «Адмиральском» под землю полез? ..

— Какие еще выводы вы для себя сделали после строительства «Адмиральского»?
— Недостаток «Адмиральского» в том, что к нему ведет очень узкая улица Папанина. Она постоянно забита. Рядом с хорошим жилым домом должна быть такая дорога, как улица Московская. От центра до «Московского квартала» пять минут езды. «Адмиральский» стоит в центре, а ехать до него дольше. К тому же улицу здесь неизбежно расширят, она в приоритете в планах города. Развязка с Объездной дорогой позволяет быстро попасть и на Пермский, и на Тюменский, и на все остальные тракты. Это одна из лучших развязок в Екатеринбурге, без проблемных мест, простая и понятная.

— Означает ли то, что вы говорите про быстрый выезд на тракты, что вы ориентируетесь на жителей области?
— Они и без нашего жилья сюда мигрируют. Вся жизнь здесь, в большом городе, тут все центры притяжения. Все маленькие города стагнируют, деградируют и вымирают. Карпинск, Краснотурьинск, Североуральск — все едут в Екатеринбург. По всей стране на основе городов-миллионников создаются мегаполисы. А сейчас, когда в экономике ситуация сложная, таких покупателей будет еще больше. Все банки здесь — не в Карпинске же! Работа — здесь. Образование — здесь. Вы в Ревде давно были? Там же просто фасады у домов рушатся! Все города вокруг Екатеринбурга ветшают. Так куда людям деваться? Конечно в мегаполис. Продать «трёшку» в Краснотурьинске и купить здесь однокомнатную.

— А где застройщикам брать землю для новых строек? Вы пробовали все способы пополнения земельного банка. В 2012 году в процессе аукциона, который вы все-таки выиграли, стоимость участка для «Адмиральского-2» выросла в пять раз. На Щорса вы купили училище, которое дышало на ладан, и построили вместо него дом. На Московской была застроенная территория, которую вы взялись развивать. Какой способ сегодня лучше?
— Надо скупать частный сектор, проходить общественные слушания, проходить мастерскую Генплана. Работать в общей концепции развития города. В 2015 году было очень много аукционов на развитие застроенных территорий. В 2016 году, мне кажется, новых аукционов не будет. С нашего участка начинается поле непаханое — скупай частный сектор по 3-4 гектара, выходи с предложениями в город!

— Цыганские дворцы, которые там стоят, накладно покупать…
— Вы не правы. Всё считается. И дворцы можно снести, и сети построить — все зависит от количества жилья на выходе, от того, на каких условиях ты договоришься с городом. Ведь у него тоже есть свои потребности: нужны школы, нужно благоустройство, нужны дороги... А ветхое жилье и частный сектор, конечно, надо сносить. Не должно быть в XXI веке туалетов на улице и металлических гаражей.