Перейти к основному контенту
Екатеринбург ,  
0 

Геннадий Черных, PRINZIP: «Екатеринбургу нужна новая индустриализация»

Рынок недвижимости переходит к стагнации. В прошлом году екатеринбургские застройщики установили рекорд по вводу жилья, но распродали только две трети из них.
Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург
Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург

В этом году ожидается, что инвестиции в новые проекты сократятся. В интервью РБК Екатеринбург директор компании PRINZIP Геннадий Черных рассказал про новые стройки, рынок недвижимости в условиях непредсказуемого спроса и новую индустриализацию, которая вытянет экономику города.

— Я начну с констатации фактов: в прошлом году застройщики не продали больше 40 тысяч квартир. Видимо, и в этом году рынок новостроек будет стагнировать. При этом вы и ваши коллеги продолжаете запускать новые проекты. Вы не видите тут рисков?

— Риски очень большие, но мы их для себя просчитали и создали большие резервы. Мы смоделировали ситуацию, при которой продажи упадут вдвое или вовсе остановятся. И даже в этих случаях мы сможем выполнить обязательства перед дольщиками. То есть для нас новые проекты — не авантюра, а вполне рабочие варианты развития событий.

— Когда говорите про то, что сможете выполнить обязательства перед дольщиками, вы имеете в виду, что выкупите непроданные квартиры?

— Конечно. У нас есть собственные средства, за счет которых мы будем наполнять эскроу-счета и достраивать дома. Также мы просчитали вариант, при котором возведем объекты за счет своих оборотных средств и потом будем продавать готовое жилье. Такая финансовая модель логична на проектах с коротким сроком строительства, на том же микрорайоне «Южный» в Истоке.

С ростом бизнеса ты более ответственно относишься к делу. Поэтому мы следим, чтобы не возникло проблем ни на одной из строек, поскольку проблемы на одном объекте потянут за собой проблемы на остальных.

— А какой в нынешней ситуации горизонт планирования? На что вы опираетесь при запуске проектов или прогнозировании продаж?

— Сложно от чего-то отталкиваться, потому что мы живем в уникальной ситуации. У нас внутри компании есть гипотезы, условно говоря, несколько сценариев, как поведет себя рынок. И на каждый сценарий есть свои задачи.

Невозможно строить планы на год вперед, и в этом смысле мы являемся заложниками ситуации: банкам при получении проектного финансирования нужно на старте принести финмодель и планы по продажам.

— Банки идут навстречу?

— Я не могу сказать, что все банки принимают гибкие решения. Жизнь заставит их быть более гибкими. Мы существуем в одной среде. Поэтому можно пытаться не обращать внимание на внешние факторы, но ситуация от этого не изменится в лучшую сторону. Я не думаю, что банки мечтают стать девелоперами, потому что это не самый прибыльный и достаточно рискованный бизнес.

Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург

— За два предыдущих года льготные ипотечные программы существенно изменили рынок недвижимости. Застройщики подстраивают свой продукт под условия государственной ипотеки (для Екатеринбурга лимит составляет 6 млн рублей). Это приводит к уменьшению среднего метража. И подобных квартир скопилось большое количество. Это может стать проблемой в будущем?

— Это обязательно станет проблемой. Правило любого бизнеса: чтобы произвести новую партию товара, тебе нужны оборотные средства. Если у тебя есть большой склад готовой продукции, который является пассивом, поскольку требует затрат на содержание (налоги, коммунальные расходы), то, чтобы побыстрее избавиться от него, нужно предлагать скидки.

— И это потянет цены на квартиры вниз?

— Это зависит не от состояния экономики, а от новостного фона. У нас немного непроданных квартир, и мы, как я уже говорил, накопили достаточные резервы, чтобы при нулевых продажах завершить все стройки. Дальше мы будем думать, что делать с этими квартирами. Как ни парадоксально, но проекты не всегда бывают прибыльными.

В кризис 2008 года у нас был объект, который нужно вовремя достроить и исполнить обязательства перед дольщиками — людьми, которые доверили нам свои деньги. Тогда о доходности не могло быть и речи, но на кону стояла наша репутация. Когда это осознаешь, то можешь пройти любой кризис.

— В прошлом году администрация продала на торгах первые площадки под комплексное развитие территорий. Сейчас более-менее понятна экономика такой модели. У вас есть интерес к КРТ?

— Мы наблюдаем за коллегами, и в целом интерес к этому механизму присутствует. У PRINZIP достаточный земельный банк, достаточный портфель проектов, которых хватит и на 2024, и на 2025 годы. Но сначала нужно освоить существующие площадки. А когда поймем, что есть потребность в новых, то будем приобретать их через механизм КРТ в том числе.

— То есть КРТ на сегодняшний день не является первоочередной задачей?

— Да. У нас есть несколько перспективных городских локаций, куда мы направим свои силы. Мы долго готовились, копили силы и резервы, и, так вышло, в этом году мы начинаем строить много объектов — знаковых и масштабных.

В первую очередь — это большой технопарк на 100 га в районе аэропорта Кольцово. Это недвижимость формата light industrial — индустриальные помещения, разделенные на небольшие блоки с индивидуальным входом.

Сейчас мы занимаемся подведением к площадке инженерных сетей, вскоре приступим к строительству дорог. В следующем году в полном объеме подключим территорию к электричеству и газу.

— Появились резиденты?

— Мы ведем переговоры с двумя интересными компаниями из Екатеринбурга, которые хотят создать новую производственную базу и расширить производство. Мы предложили свои услуги, чтобы резиденты могли сконцентрироваться на производственных процессах и не отвлекались на строительные работы.

Помимо новой продукции, благодаря которой регион достигнет импортозамещения, производства создадут рабочие места и обеспечат налоговые поступления в бюджет.

Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург

— Еще вы развиваете район Исток.

— Мы проектируем вторую очередь микрорайона Южный: ИЖС и среднеэтажное жилье на 160 тыс. кв. метров. Первый квартал начнем строить уже скоро и в течение года сдадим объекты в эксплуатацию.

Мы сделали интересную концепцию. Индивидуальные дома, таунхаусы и многоквартирное жилье будут объединены в отдельный гейт — огороженную территорию. Причем это не фантазия наших архитекторов. Мы видели аналоги, и нам очень понравилось, как устроены такие кварталы.

Самое непривычное — извилистая улично-дорожная сеть. Каждые 150 метров улица изгибается. Это нужно, чтобы на одной из сторон организовать пространство для welcome-зоны коммерции. Самый понятный пример — кафе, которые летом выставляют столики вдоль тротуара.

— Планируются ли там жилье для состоятельных людей?

— Я не уверен, что туда переедут люди с достатком выше среднего. Как правило, человек привыкает к определенному уровню комфорта, когда все нужные сервисы собраны в одном месте. Таким критериям соответствует центр города. Пока в «Южном» не появится критическая масса таких услуг, сложно рассуждать о многоквартирном жилье бизнес-класса.

Но в перспективе мы планируем развивать поселок с рабочим названием «Мостовка», где, как мы предполагаем, как раз поселятся более состоятельные клиенты.

— Весь проект Истока займет несколько тысяч гектаров земель. Вы будете обходиться своими силами или, как мастер-девелопер, отдавать какие-то участки другим компаниям?

— Если строить исключительно собственными силами, то мы за жизнь не справимся с такими огромными объемами. Здесь неизбежно нужно готовить участки и предлагать их другим девелоперам. А мы сосредоточимся на том, чтобы обеспечить их документацией, дорогами, сетями, социальными объектами, и будем следить, чтобы исполнялась концепция.

Фото: официальная документация проекта

— По модели «Солнечного»?

— Это хороший пример ответственного девелопмента. Именно так и должен развиваться проект на крупных площадках. Нельзя просто нарезать участки, дать строить что угодно, а потом спохватиться: «Мы парковку забыли, и здание получилось некрасивое».

— То есть PRINZIP будет следить, чтобы не забыли про школы и дороги?

— Именно. Компании, кто придет в Исток, будут возводить дома. А мы — делать так, чтобы появлялась вся инфраструктура, в том числе через взаимодействие с властями, участие в государственных программах. Тогда стройка пойдет в более ритмичном темпе.

Исходя из нынешних реалий, мы рассчитываем завершить проект к 2045 году. Все наши ожидания от этой территории уже отражены в Генплане.

— Власти готовы создавать социальные объекты и дорожную сеть в новом районе?

— Исток и сейчас хорошо обеспечен инфраструктурой. Есть дороги, два муниципальных детских сада и школа. Мы будем в этом году проектировать еще один детсад и еще одну школу. Обсуждаем с министерством спорта возможность строительства ледовой арены.

Что касается транспортной доступности, то, во-первых, проектируется новая дорога в сторону Шарташа. Мы за свой счет сделаем первый участок в полтора километра на территории коттеджного поселка. Она нам в любом случае понадобится: чтобы завезти технику и начать готовить площадку под строительство инженерной инфраструктуры.

Во-вторых, ситуация с транспортной доступностью там благоприятная. Когда сделают развязку на «Калине», при въезде в город не будет узкого горлышка. По большому счету и сейчас нет никаких проблем: пробки на 15 минут есть только в час пик.

В-третьих, в Исток восемь раз в сутки заходит электричка из Богдановича. До станции «Первомайская» на ней можно добраться за 25 минут, до железнодорожного вокзала — за полчаса.

Совместно с РЖД у нас в планах строительство транспортно-пересадочного узла. Когда появится критическое число жителей, то он станет просто необходим. Причем работать узел будет и на Белоярский район, жители которого смогут оставить автомобиль на стоянке в Истоке, а потом доехать до центра Екатеринбурга на электричке.

— А другие проекты в сегменте ИЖС вы планируете запускать?

— У нас есть участок под Санкт-Петербургом. Посередине поселка проходит горнолыжная трасса — это самый ближний подъемник в городе. Если проводить параллель — это наш Уктус.

Фото: официальная документация проекта

Нам интересно поработать на таком рельефе: есть пологий участок, где мы проектируем дома комфорт-класса. А треть территории — это горы с активным ландшафтом. Там появятся шале, встроенные в скалы. Всего хотим разместить 230 домов.

— В прошлом году вы продали площадку в Парковом микрорайоне казанскому застройщику. Означает ли это, что вы полностью уходите из того района?

— Не так. Летом за мебельным центром Astroom вместе с другим девелопером запускаем стройку офисного центра класса «A» с рабочим названием High Line. У нас амбиции сделать его таким, чтобы он стал новым словом в офисной недвижимости Екатеринбурга.

Мы заложили решения, которые часто используются — панорамные окна, а также редкие и дорогие «начинки». Например, фальшполы, отдельный лифт для сервисной службы, парковка более чем на 400 машино-мест.

Мы уделим большое внимание вопросам энергоснабжения. Помимо привычной энергетической инфраструктуры, мы дополнительно обеспечим бизнес-центр дизельной электростанцией, как это делается для критически важных объектов. Мы считаем, что это будет востребовано.

— Среди кого?

— У Екатеринбурга сегодня высокий потенциал для переноса не только производств, но и дополнительных офисов госкорпораций или крупных сетевых организаций. Под такого клиента мы и создаем инфраструктуру.

Через два с половиной года здание будет готово. Может быть, с точки зрения организации строительства в зажатых условиях это не самое удобное место. Зато мы считаем правильным дополнить жилой квартал офисной недвижимостью, и локация для бизнеса отличная.

Еще один объект из сегмента коммерческой недвижимости — апарт-комплекс на Народной Воли — очень значимый для нас.

— Почему?

— Во-первых, это место с хорошими видами. В последние годы место из неухоженного превратилось в одно из самых благоустроенных. Скоро введут Ледовую арену, сделают набережную. Рядом — музей истории России.

Во-вторых, мы рассчитываем, что комплекс апартаментов станет востребованным. Напротив находится большой IT-хаб, куда Сбербанк соберет специалистов из всех ближайших регионов.

Фото: официальная документация проекта

Это непривычный формат. В доме можно снять квартиру с полной меблировкой и отельным обслуживанием. Мы хотим ориентироваться на клиента с длительным трудовым договором, кто не хочет тратить время на дорогу до офиса.

Еще некоторое количество арендных квартир будет в жилом комплексе на улице Блюхера, рядом с мостом в сторону Березовского. Там неподалеку находится несколько корпусов Юридического университета и трамвайное кольцо, откуда удобно добираться до других вузов. По концепции и квартирографии проект напоминает ЖК «Малевич»: квартальная застройка на 50 тыс. кв. метров жилья.

Фото: официальная документация проекта

— Что с самим «Малевичем»?

— В IV квартале хотим приступить к строительству шестой башни. Для этого мы на торгах выкупили площадку комбината «Электрохимприбор».

— В какой цвет раскрасите дом?

— Вопрос открытый, но в первую очередь не по цвету, а по концепции. Я уверен, что нужно сделать объект, отличающийся от остальных пяти башен.

Мы ровно десять лет назад начали строить ЖК «Малевич», и мне кажется, интересно показать эволюцию проекта. Причем над домом работают те же архитекторы, что когда-то проектировали первые очереди.

У нас есть мысли относительно того, какие фишки добавить в наш продукт. Это связано с использованием мест общего пользования под дополнительные и востребованные услуги. И новая очередь «Малевича» должна стать примером того, каким обязательным минимумом будут обладать наши дома.

— Что-то типа мойки лап собак?

— Да, это оказалось очень востребованным продуктом. Кстати, мойка лап собак появилась в красном доме «Малевича» после того, как я завел себе большого пса. Я к тому времени замучился по нескольку раз в сутки носить его на руках и мыть лапы дома. Но бывают и красивые в теории идеи, которые на практике не приживаются.

Например, в составе «Малевича» мы делали закрытую детскую площадку под крышей. Смысл в том, что в случае непогоды дети будут играть там. Но дети с трехлетнего возраста находятся в садике и выходят во двор только по выходным. К тому же сложно представить, что ребенок самостоятельно организует досуг в закрытом помещении без воспитателя или педагога. В результате комната трансформировалась в офисное пространство.

В любом случае в ЖК должна быть не только коммерческая недвижимость — магазин, аптека, но и социальная. Что-то типа дворового клуба, где можно пообщаться со сверстниками и интересно провести время. И надо крепко подумать, чтобы этот формат действительно приносил пользу.

Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург

— Какие еще проекты в планах?

— Мы запускаем строительство дома на Вторчермете, рядом с парком Чкалова. Для этого расселили частный сектор, там хорошие перспективы для развития всего квартала.

В конце второго квартала начнем строить дом комфорт-класса на переулке Встречный, на месте складской зоны. У компании там участок почти в 0,7 га, большую часть территории выкупил другой девелопер. Поэтому тот район, как и Екатеринбург в целом, будет улучшаться.

— На чем базируется ваша уверенность?

— Среди власти и бизнеса есть правильное видение того, как должен развиваться город. Мы понимаем, что необходимо обновлять материально-техническую базу высших учебных заведений. К примеру, владельцы заводов и фабрик регулярно обновляют производственные мощности, чтобы повышать качество продукции и чтобы эта продукция была конкурентоспособной.

В вузах нужно делать то же самое. Ситуация показала, что в некоторых случаях мы не можем развернуть новое производство из-за дефицита специалистов. У нас мало тех, кто может подготовить квалифицированных работников, инженеров. Главная проблема — не в поставках оборудования, а в людях.

— И в стройке тоже?

— В условиях санкций много стройматериалов и оборудования мы будем делать сами. Но нет достаточного количества людей, которые хотят работать в производственной сфере. Один умный человек на вопрос, куда делись все проектировщики, ответил: в 90-е они уехали в Турцию куртками торговать и с тех пор не вернулись в профессию. Они уехали, а им на смену никто не пришел.

Раньше была выстроена система подготовки рабочих кадров: ПТУ, техникумы, вузы. Сейчас ПТУ практически нет. Да, есть отдельные холдинги, которые могут себе позволить содержать учебное заведение и воспитывать работников. Но их слишком мало.

Зато в Екатеринбурге сильная архитектурная академия, которая выпускает сильных архитекторов и специалистов по промышленному дизайну. Они признаются на мировом уровне. Это наша сильная сторона, и ее нужно развивать, поддерживать, направлять туда основные усилия.

Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург

— Что будет с рынком недвижимости в этом году?

— Темпы развития рынка недвижимости зависят от экономической ситуации. Я не верю, что у нас резко начнет расти экономика. Для начала нужно хорошо потрудиться, чтобы появилась новая индустриализация и новое промышленное производство. Я оптимистично смотрю на будущее Екатеринбурга: у города прекрасное месторасположение, рядом — большое количество природных ископаемых, энергетические ресурсы, а самое главное — человеческий капитал, кадры, которых больше нет практически нигде.

— Как и 300 лет назад, промышленность спасет Екатеринбург?

— Нет. Как в 1941 году, когда половина крупных и средних предприятий были эвакуированы на Урал по тем же самым причинам. Здесь высокий потенциал создания дублирующей критически важной инфраструктуры, критически важных производств. Нам нужно использовать этот шанс и привлечь как можно больше промышленных резидентов. Тогда произойдет расцвет экономики Урала, а с ней и всего остального.

СберПро Медиа Интересное

Меры государственной поддержки бизнеса: подборка за I квартал 2024 года

СберПро Медиа Финансы

Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»

СберПро Медиа Интересное

Кто такой CSM? И зачем бизнесу менеджер по успеху

СберПро Медиа Туризм

Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России

СберПро Медиа Интересное

На диджитал-рельсы: как правильно организовать цифровизацию в компании

СберПро Медиа Недвижимость

Барометр отрасли: рынок строительного подряда

СберПро Медиа ТМТ

В каждом смартфоне. 9 трендов в разработке мобильных приложений

СберПро Медиа Лесопромышленный комплекс

Барометр отрасли: лесопромышленный комплекс

СберПро Медиа Интересное

Как российские компании переходят на отечественные АБС-пластики

СберПро Медиа Интересное

Нейросетевой мозг
для кобота. Ключевые тренды российской робототехники

Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 17 апреля
EUR ЦБ: 99,93 (+0,14)
Инвестиции, 16 апр, 16:41
Курс доллара на 17 апреля
USD ЦБ: 94,07 (+0,49)
Инвестиции, 16 апр, 16:41
Все новости Екатеринбург
Раввин рассказал о мерах безопасности после предотвращения теракта Общество, 12:57
Росавиация сняла ограничения на работу аэропортов Казани и Нижнекамска Общество, 12:55
Израиль показал сбитую иранскую ракету Политика, 12:48
В Москве снизились реальные цены на новостройки Недвижимость, 12:46
Кремль сообщил о выводе российских миротворцев из Карабаха Политика, 12:45
«Металлург» потерял капитана на первые матчи финала Кубка Гагарина Спорт, 12:27
Сообщения о возгорании на военном заводе «Авангард» объяснили учениями Общество, 12:27
Здоровый сон: как легче засыпать и просыпаться
Интенсив РБК Pro поможет улучшить качество сна и восстановить режим
Подробнее
В Дании согласовали новый пакет помощи Киеву на $313 млн Политика, 12:20
Как собрать и установить рулонную штору на окно. Инструкция Недвижимость, 12:18
Акции «Группы Позитив» впервые в истории подорожали до ₽3 тыс. Инвестиции, 12:16
Совместная мобильность: чего ждать от рынка каршеринга России Отрасли, 12:16
Сотрудник отказывается от повышения. Как помочь ему поверить в себя Pro, 12:14
Почему коммерческая недвижимость стала интересна «жилым» девелоперам Недвижимость, 12:12
Red Wings сменит название на русское Бизнес, 12:11