Геннадий Черных, PRINZIP: «Екатеринбургу нужна новая индустриализация»
В этом году ожидается, что инвестиции в новые проекты сократятся. В интервью РБК Екатеринбург директор компании PRINZIP Геннадий Черных рассказал про новые стройки, рынок недвижимости в условиях непредсказуемого спроса и новую индустриализацию, которая вытянет экономику города.
— Я начну с констатации фактов: в прошлом году застройщики не продали больше 40 тысяч квартир. Видимо, и в этом году рынок новостроек будет стагнировать. При этом вы и ваши коллеги продолжаете запускать новые проекты. Вы не видите тут рисков?
— Риски очень большие, но мы их для себя просчитали и создали большие резервы. Мы смоделировали ситуацию, при которой продажи упадут вдвое или вовсе остановятся. И даже в этих случаях мы сможем выполнить обязательства перед дольщиками. То есть для нас новые проекты — не авантюра, а вполне рабочие варианты развития событий.
— Когда говорите про то, что сможете выполнить обязательства перед дольщиками, вы имеете в виду, что выкупите непроданные квартиры?
— Конечно. У нас есть собственные средства, за счет которых мы будем наполнять эскроу-счета и достраивать дома. Также мы просчитали вариант, при котором возведем объекты за счет своих оборотных средств и потом будем продавать готовое жилье. Такая финансовая модель логична на проектах с коротким сроком строительства, на том же микрорайоне «Южный» в Истоке.
С ростом бизнеса ты более ответственно относишься к делу. Поэтому мы следим, чтобы не возникло проблем ни на одной из строек, поскольку проблемы на одном объекте потянут за собой проблемы на остальных.
— А какой в нынешней ситуации горизонт планирования? На что вы опираетесь при запуске проектов или прогнозировании продаж?
— Сложно от чего-то отталкиваться, потому что мы живем в уникальной ситуации. У нас внутри компании есть гипотезы, условно говоря, несколько сценариев, как поведет себя рынок. И на каждый сценарий есть свои задачи.
Невозможно строить планы на год вперед, и в этом смысле мы являемся заложниками ситуации: банкам при получении проектного финансирования нужно на старте принести финмодель и планы по продажам.
— Банки идут навстречу?
— Я не могу сказать, что все банки принимают гибкие решения. Жизнь заставит их быть более гибкими. Мы существуем в одной среде. Поэтому можно пытаться не обращать внимание на внешние факторы, но ситуация от этого не изменится в лучшую сторону. Я не думаю, что банки мечтают стать девелоперами, потому что это не самый прибыльный и достаточно рискованный бизнес.
— За два предыдущих года льготные ипотечные программы существенно изменили рынок недвижимости. Застройщики подстраивают свой продукт под условия государственной ипотеки (для Екатеринбурга лимит составляет 6 млн рублей). Это приводит к уменьшению среднего метража. И подобных квартир скопилось большое количество. Это может стать проблемой в будущем?
— Это обязательно станет проблемой. Правило любого бизнеса: чтобы произвести новую партию товара, тебе нужны оборотные средства. Если у тебя есть большой склад готовой продукции, который является пассивом, поскольку требует затрат на содержание (налоги, коммунальные расходы), то, чтобы побыстрее избавиться от него, нужно предлагать скидки.
— И это потянет цены на квартиры вниз?
— Это зависит не от состояния экономики, а от новостного фона. У нас немного непроданных квартир, и мы, как я уже говорил, накопили достаточные резервы, чтобы при нулевых продажах завершить все стройки. Дальше мы будем думать, что делать с этими квартирами. Как ни парадоксально, но проекты не всегда бывают прибыльными.
В кризис 2008 года у нас был объект, который нужно вовремя достроить и исполнить обязательства перед дольщиками — людьми, которые доверили нам свои деньги. Тогда о доходности не могло быть и речи, но на кону стояла наша репутация. Когда это осознаешь, то можешь пройти любой кризис.
— В прошлом году администрация продала на торгах первые площадки под комплексное развитие территорий. Сейчас более-менее понятна экономика такой модели. У вас есть интерес к КРТ?
— Мы наблюдаем за коллегами, и в целом интерес к этому механизму присутствует. У PRINZIP достаточный земельный банк, достаточный портфель проектов, которых хватит и на 2024, и на 2025 годы. Но сначала нужно освоить существующие площадки. А когда поймем, что есть потребность в новых, то будем приобретать их через механизм КРТ в том числе.
— То есть КРТ на сегодняшний день не является первоочередной задачей?
— Да. У нас есть несколько перспективных городских локаций, куда мы направим свои силы. Мы долго готовились, копили силы и резервы, и, так вышло, в этом году мы начинаем строить много объектов — знаковых и масштабных.
В первую очередь — это большой технопарк на 100 га в районе аэропорта Кольцово. Это недвижимость формата light industrial — индустриальные помещения, разделенные на небольшие блоки с индивидуальным входом.
Сейчас мы занимаемся подведением к площадке инженерных сетей, вскоре приступим к строительству дорог. В следующем году в полном объеме подключим территорию к электричеству и газу.
— Появились резиденты?
— Мы ведем переговоры с двумя интересными компаниями из Екатеринбурга, которые хотят создать новую производственную базу и расширить производство. Мы предложили свои услуги, чтобы резиденты могли сконцентрироваться на производственных процессах и не отвлекались на строительные работы.
Помимо новой продукции, благодаря которой регион достигнет импортозамещения, производства создадут рабочие места и обеспечат налоговые поступления в бюджет.
— Еще вы развиваете район Исток.
— Мы проектируем вторую очередь микрорайона Южный: ИЖС и среднеэтажное жилье на 160 тыс. кв. метров. Первый квартал начнем строить уже скоро и в течение года сдадим объекты в эксплуатацию.
Мы сделали интересную концепцию. Индивидуальные дома, таунхаусы и многоквартирное жилье будут объединены в отдельный гейт — огороженную территорию. Причем это не фантазия наших архитекторов. Мы видели аналоги, и нам очень понравилось, как устроены такие кварталы.
Самое непривычное — извилистая улично-дорожная сеть. Каждые 150 метров улица изгибается. Это нужно, чтобы на одной из сторон организовать пространство для welcome-зоны коммерции. Самый понятный пример — кафе, которые летом выставляют столики вдоль тротуара.
— Планируются ли там жилье для состоятельных людей?
— Я не уверен, что туда переедут люди с достатком выше среднего. Как правило, человек привыкает к определенному уровню комфорта, когда все нужные сервисы собраны в одном месте. Таким критериям соответствует центр города. Пока в «Южном» не появится критическая масса таких услуг, сложно рассуждать о многоквартирном жилье бизнес-класса.
Но в перспективе мы планируем развивать поселок с рабочим названием «Мостовка», где, как мы предполагаем, как раз поселятся более состоятельные клиенты.
— Весь проект Истока займет несколько тысяч гектаров земель. Вы будете обходиться своими силами или, как мастер-девелопер, отдавать какие-то участки другим компаниям?
— Если строить исключительно собственными силами, то мы за жизнь не справимся с такими огромными объемами. Здесь неизбежно нужно готовить участки и предлагать их другим девелоперам. А мы сосредоточимся на том, чтобы обеспечить их документацией, дорогами, сетями, социальными объектами, и будем следить, чтобы исполнялась концепция.
— По модели «Солнечного»?
— Это хороший пример ответственного девелопмента. Именно так и должен развиваться проект на крупных площадках. Нельзя просто нарезать участки, дать строить что угодно, а потом спохватиться: «Мы парковку забыли, и здание получилось некрасивое».
— То есть PRINZIP будет следить, чтобы не забыли про школы и дороги?
— Именно. Компании, кто придет в Исток, будут возводить дома. А мы — делать так, чтобы появлялась вся инфраструктура, в том числе через взаимодействие с властями, участие в государственных программах. Тогда стройка пойдет в более ритмичном темпе.
Исходя из нынешних реалий, мы рассчитываем завершить проект к 2045 году. Все наши ожидания от этой территории уже отражены в Генплане.
— Власти готовы создавать социальные объекты и дорожную сеть в новом районе?
— Исток и сейчас хорошо обеспечен инфраструктурой. Есть дороги, два муниципальных детских сада и школа. Мы будем в этом году проектировать еще один детсад и еще одну школу. Обсуждаем с министерством спорта возможность строительства ледовой арены.
Что касается транспортной доступности, то, во-первых, проектируется новая дорога в сторону Шарташа. Мы за свой счет сделаем первый участок в полтора километра на территории коттеджного поселка. Она нам в любом случае понадобится: чтобы завезти технику и начать готовить площадку под строительство инженерной инфраструктуры.
Во-вторых, ситуация с транспортной доступностью там благоприятная. Когда сделают развязку на «Калине», при въезде в город не будет узкого горлышка. По большому счету и сейчас нет никаких проблем: пробки на 15 минут есть только в час пик.
В-третьих, в Исток восемь раз в сутки заходит электричка из Богдановича. До станции «Первомайская» на ней можно добраться за 25 минут, до железнодорожного вокзала — за полчаса.
Совместно с РЖД у нас в планах строительство транспортно-пересадочного узла. Когда появится критическое число жителей, то он станет просто необходим. Причем работать узел будет и на Белоярский район, жители которого смогут оставить автомобиль на стоянке в Истоке, а потом доехать до центра Екатеринбурга на электричке.
— А другие проекты в сегменте ИЖС вы планируете запускать?
— У нас есть участок под Санкт-Петербургом. Посередине поселка проходит горнолыжная трасса — это самый ближний подъемник в городе. Если проводить параллель — это наш Уктус.
Нам интересно поработать на таком рельефе: есть пологий участок, где мы проектируем дома комфорт-класса. А треть территории — это горы с активным ландшафтом. Там появятся шале, встроенные в скалы. Всего хотим разместить 230 домов.
— В прошлом году вы продали площадку в Парковом микрорайоне казанскому застройщику. Означает ли это, что вы полностью уходите из того района?
— Не так. Летом за мебельным центром Astroom вместе с другим девелопером запускаем стройку офисного центра класса «A» с рабочим названием High Line. У нас амбиции сделать его таким, чтобы он стал новым словом в офисной недвижимости Екатеринбурга.
Мы заложили решения, которые часто используются — панорамные окна, а также редкие и дорогие «начинки». Например, фальшполы, отдельный лифт для сервисной службы, парковка более чем на 400 машино-мест.
Мы уделим большое внимание вопросам энергоснабжения. Помимо привычной энергетической инфраструктуры, мы дополнительно обеспечим бизнес-центр дизельной электростанцией, как это делается для критически важных объектов. Мы считаем, что это будет востребовано.
— Среди кого?
— У Екатеринбурга сегодня высокий потенциал для переноса не только производств, но и дополнительных офисов госкорпораций или крупных сетевых организаций. Под такого клиента мы и создаем инфраструктуру.
Через два с половиной года здание будет готово. Может быть, с точки зрения организации строительства в зажатых условиях это не самое удобное место. Зато мы считаем правильным дополнить жилой квартал офисной недвижимостью, и локация для бизнеса отличная.
Еще один объект из сегмента коммерческой недвижимости — апарт-комплекс на Народной Воли — очень значимый для нас.
— Почему?
— Во-первых, это место с хорошими видами. В последние годы место из неухоженного превратилось в одно из самых благоустроенных. Скоро введут Ледовую арену, сделают набережную. Рядом — музей истории России.
Во-вторых, мы рассчитываем, что комплекс апартаментов станет востребованным. Напротив находится большой IT-хаб, куда Сбербанк соберет специалистов из всех ближайших регионов.
Это непривычный формат. В доме можно снять квартиру с полной меблировкой и отельным обслуживанием. Мы хотим ориентироваться на клиента с длительным трудовым договором, кто не хочет тратить время на дорогу до офиса.
Еще некоторое количество арендных квартир будет в жилом комплексе на улице Блюхера, рядом с мостом в сторону Березовского. Там неподалеку находится несколько корпусов Юридического университета и трамвайное кольцо, откуда удобно добираться до других вузов. По концепции и квартирографии проект напоминает ЖК «Малевич»: квартальная застройка на 50 тыс. кв. метров жилья.
— Что с самим «Малевичем»?
— В IV квартале хотим приступить к строительству шестой башни. Для этого мы на торгах выкупили площадку комбината «Электрохимприбор».
— В какой цвет раскрасите дом?
— Вопрос открытый, но в первую очередь не по цвету, а по концепции. Я уверен, что нужно сделать объект, отличающийся от остальных пяти башен.
Мы ровно десять лет назад начали строить ЖК «Малевич», и мне кажется, интересно показать эволюцию проекта. Причем над домом работают те же архитекторы, что когда-то проектировали первые очереди.
У нас есть мысли относительно того, какие фишки добавить в наш продукт. Это связано с использованием мест общего пользования под дополнительные и востребованные услуги. И новая очередь «Малевича» должна стать примером того, каким обязательным минимумом будут обладать наши дома.
— Что-то типа мойки лап собак?
— Да, это оказалось очень востребованным продуктом. Кстати, мойка лап собак появилась в красном доме «Малевича» после того, как я завел себе большого пса. Я к тому времени замучился по нескольку раз в сутки носить его на руках и мыть лапы дома. Но бывают и красивые в теории идеи, которые на практике не приживаются.
Например, в составе «Малевича» мы делали закрытую детскую площадку под крышей. Смысл в том, что в случае непогоды дети будут играть там. Но дети с трехлетнего возраста находятся в садике и выходят во двор только по выходным. К тому же сложно представить, что ребенок самостоятельно организует досуг в закрытом помещении без воспитателя или педагога. В результате комната трансформировалась в офисное пространство.
В любом случае в ЖК должна быть не только коммерческая недвижимость — магазин, аптека, но и социальная. Что-то типа дворового клуба, где можно пообщаться со сверстниками и интересно провести время. И надо крепко подумать, чтобы этот формат действительно приносил пользу.
— Какие еще проекты в планах?
— Мы запускаем строительство дома на Вторчермете, рядом с парком Чкалова. Для этого расселили частный сектор, там хорошие перспективы для развития всего квартала.
В конце второго квартала начнем строить дом комфорт-класса на переулке Встречный, на месте складской зоны. У компании там участок почти в 0,7 га, большую часть территории выкупил другой девелопер. Поэтому тот район, как и Екатеринбург в целом, будет улучшаться.
— На чем базируется ваша уверенность?
— Среди власти и бизнеса есть правильное видение того, как должен развиваться город. Мы понимаем, что необходимо обновлять материально-техническую базу высших учебных заведений. К примеру, владельцы заводов и фабрик регулярно обновляют производственные мощности, чтобы повышать качество продукции и чтобы эта продукция была конкурентоспособной.
В вузах нужно делать то же самое. Ситуация показала, что в некоторых случаях мы не можем развернуть новое производство из-за дефицита специалистов. У нас мало тех, кто может подготовить квалифицированных работников, инженеров. Главная проблема — не в поставках оборудования, а в людях.
— И в стройке тоже?
— В условиях санкций много стройматериалов и оборудования мы будем делать сами. Но нет достаточного количества людей, которые хотят работать в производственной сфере. Один умный человек на вопрос, куда делись все проектировщики, ответил: в 90-е они уехали в Турцию куртками торговать и с тех пор не вернулись в профессию. Они уехали, а им на смену никто не пришел.
Раньше была выстроена система подготовки рабочих кадров: ПТУ, техникумы, вузы. Сейчас ПТУ практически нет. Да, есть отдельные холдинги, которые могут себе позволить содержать учебное заведение и воспитывать работников. Но их слишком мало.
Зато в Екатеринбурге сильная архитектурная академия, которая выпускает сильных архитекторов и специалистов по промышленному дизайну. Они признаются на мировом уровне. Это наша сильная сторона, и ее нужно развивать, поддерживать, направлять туда основные усилия.
— Что будет с рынком недвижимости в этом году?
— Темпы развития рынка недвижимости зависят от экономической ситуации. Я не верю, что у нас резко начнет расти экономика. Для начала нужно хорошо потрудиться, чтобы появилась новая индустриализация и новое промышленное производство. Я оптимистично смотрю на будущее Екатеринбурга: у города прекрасное месторасположение, рядом — большое количество природных ископаемых, энергетические ресурсы, а самое главное — человеческий капитал, кадры, которых больше нет практически нигде.
— Как и 300 лет назад, промышленность спасет Екатеринбург?
— Нет. Как в 1941 году, когда половина крупных и средних предприятий были эвакуированы на Урал по тем же самым причинам. Здесь высокий потенциал создания дублирующей критически важной инфраструктуры, критически важных производств. Нам нужно использовать этот шанс и привлечь как можно больше промышленных резидентов. Тогда произойдет расцвет экономики Урала, а с ней и всего остального.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
