«Местечковые девелоперы обесценили термин «Федеральный застройщик»
Девелоперская компания Sminex продала региональное подразделение «Интеко» екатеринбургскому застройщику «TEN девелопмент». Уральскому девелоперу досталось несколько участков под гражданское строительство на 200 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону (130 тыс. кв. м из них уже в стройке, еще 100 тыс. кв. м должны запуститься до конца 2023 года), проектный институт, завод панельного домостроения и компания, управляющая жилым фондом.
Еще одна новость об экспансии «TEN девелопмент» — старт строительства в Хабаровске. В интервью РБК Екатеринбург глава компании Юрий Романович рассказал, что он со всем этим собирается делать:
— Купив в декабре 2022 года «Интеко», компания Sminex решила, что ей не очень интересно заниматься той частью бизнеса, которая сосредоточена в Ростове-на-Дону, и выставила ее на продажу. Предложение пришло на почту, и уже через день мы закинули обеспечительный платеж и дружной командой вылетели в Ростов. Сделка была закрыта менее чем за два месяца.
Для участников рынка сделка, наверное, отдает неадекватностью и, по мнению многих, не соответствует современным трендам российского девелопмента. Но для нас такие решения — стиль ведения бизнеса и глубокая стратегия. Мы купили не землю и не квадратные метры, мы приобрели самое ценное, что сегодня дороже любых материальных активов, — готовую команду профессионалов-девелоперов, удержавших компанию в ее не самые лучшие годы.
В довесок нам достался крупный завод панельного домостроения, который выпускает широкий спектр изделий из бетона от свай до комплектов конструкций многоквартирных домов более чем на 100 тысяч кв. м жилья в год. Генподрядная организация и техзаказчик, с помощью которых в городе уже возведено 1,3 млн кв. м жилья, обслуживаемого собственной же управляющей компанией. А также мощный проектный институт, работающий не только в направлении гражданского строительства, но и социальной инфраструктуры.
Объем строительства увеличится кратно
— Почему Ростов-на-Дону?
— Вы знаете, современные амбициозные региональные девелоперы напоминают мне леммингов, бездумно топающих в пропасть. Они видят мегаценник в Москве — и прут в Москву. Видят, что ПИК или «Самолет» заходят во Владивосток — и ползут в том же направлении. Ну и наш любимый город Екатеринбург все больше и больше наполняют регионалы, возомнившие себя федералами. Мы предпочитаем изучать регионы, которые еще не использовали свой потенциал роста, заходить на недооцененный региональный рынок. Поэтому у нас не Владивосток, а Хабаровск. Не Сочи, а Ростов. Не Москва, а родной Екатеринбург.
— Как будете отстраиваться в Ростове от конкурентов?
— В рейтинге строящегося жилья наш новый филиал занимает пятое место по Ростовской области с показателем 132 тыс. кв. м. Конкуренция, по сравнению с Екатеринбургом, слабая. По продукту, который в основном строится в Ростове, и по способам его реализации, это, наверное, уровень Екатеринбурга лет 10–15 назад. Средний ценник — в районе 100–110 ₽ за кв. м, у нас мы таких цен давно уже не наблюдаем. Спрос есть. Поэтому мы подумали, что там есть где применить уральский опыт, и поставили цель вывести за 5 лет объемы строительства в Ростове на тот же уровень, что сейчас в Екатеринбурге, — более 400 тыс. кв. м.
— Чем заинтересовало панельное домостроение?
— У меня в голове давно вертелась идея строительства завода панельного домостроения. Я искренне верю, что оно не хуже монолитного, а кое в чем значительно его превосходит. Сейчас, в условиях скачков цен на стройматериалы, дефицита квалифицированных строителей, многие девелоперы бродят по рынку в поисках озарения, которое позволило бы им сохранить себестоимость и сократить сроки строительства. Так появляются идеи деревянных, железных и других «псевдоинновационных» домов.
В свое время в СССР панельное домостроение помогло решить очень серьезную государственную задачу — обеспечить большое количество советских граждан качественным комфортабельным жильем. Решалась эта задача за счет заводского контроля качества, типизации проектов и грамотных проектных решений, чего так недостает современным домам. Я искренне верю, что старенькие хрущевки простоят не меньше, чем современные высотки. Все, что нужно сейчас панельным домам, — это хороший маркетинг, современные фасады, качественное благоустройство.
К тому же панелька гораздо интереснее с точки зрения себестоимости, сроков и качества строительства. Цикл работ, занимающий в монолите от 2 до 3 лет, здесь можно уложить в 12–14 месяцев. При этом качество не будет зависеть ни от сезона, ни от того, повезло ли тебе с субподрядчиком. В отличие от монолита. А все это дает девелоперу возможность выходить на перегретый рынок с весьма и весьма привлекательной ценой продажи.
— Но ведь и минусы у панелек есть. С квартирографией, например, особо не разгуляешься.
— В этом плане нам повезло, в ростовском подразделении есть проектная группа, специалисты которой могут адаптировать продукт с завода под разные планировочные решения. Причем на Ростовском заводе есть оконный цех и панели могут собираться в заводских условиях вместе с окнами. Это исключает одну из самых распространенных проблем новостроек — продувание и промерзание окон из-за неправильного монтажа.
— Увеличение объемов строительства повлечет за собой модернизацию производства?
— Даже небольшая модернизация позволит удвоить существующую мощность завода, просто у «Интеко» таких задач не было. Но мы такую задачу ставим. Хотя и сейчас завод в хорошем состоянии, это не разваливающееся предприятие, а нормальный, работоспособный бизнес, там стоят хорошие линейки оборудования, выпускающие самую различную продукцию, включая сваи, дорожные плиты, фундаментные блоки, индивидуальные жилые дома и многое другое.
— Но удвоение мощности завода позволит вам строить 200 тыс. кв. м, а вы сказали, что планируете довести объемы строительства до 400 тысяч…
— Будем экспериментировать и с монолитом. Наши ребята уже нашли несколько новых площадок в хороших районах города, где можно пробовать монолитное строительство, и мы продолжаем поиск.
Регионалы обесценили понятие «федеральный застройщик»
— В одном из прошлых интервью вы говорили, что готовы участвовать в восстановлении новых территорий РФ. С приобретением завода панельного домостроения в 170 км от Донецка эта готовность утвердилась?
— В стороне точно не останемся, русские своих не бросают. Там как нигде уместно будет применить технологии панельного домостроения — они приходят на выручку, когда нужно сразу много жилья. Я по-прежнему считаю, что на Донбассе нет смысла восстанавливать разрушенные дома, нужно строить новые, с нуля, целыми районами.
— Это главная причина, почему вы заходите именно в Ростов-на-Дону?
— Главная причина — желание развивать компанию. Мы заходим не только в Ростов-на-Дону. Буквально на днях мы получили два разрешения на строительство домов нашего первого проекта в Хабаровске. Участок там был куплен больше полугода назад, сейчас мы закончили проектирование и подготовительные работы и можем выходить на площадку. Там стартуют первые очереди классов «комфорт» и «стандарт», будем изучать рынок, узнавать клиента, работать с его потребностями. В отличие от Ростова, хабаровский филиал создан с нуля, и у него нет никакого опыта взаимодействия с местным рынком.
— Тем не менее вы видите там потенциал для развития?
— И очень мощный. На Дальнем Востоке уже открыли автомобильный мост, соединяющий Россию и Китай, в планах — еще один. В то же время, в отличие, например, от Владивостока, застройщиков в Хабаровске мало. А слабая конкуренция не требует от них высокого качества продукта. Хотя дальневосточная ипотека работает и там, и там.
— Три региона присутствия в портфеле дают вам право называть себя федеральным застройщиком?
— Нет, ненавижу это клише и буду всячески его избегать. Этот термин сильно обесценили всякие местечковые девелоперы, отхватившие площадки в других регионах. Я понимаю, когда федеральными застройщиками себя называют ПИК или ЛСР. Компании, которые строят больше миллиона в нескольких регионах. Не стартапы, а давно работающие на рынке нескольких регионов. Поэтому пока в других регионах мы не добьемся такого же успеха, какого добились в Екатеринбурге, мы даже обсуждать не будем этот термин. Я могу называть нашу экспансию взрывным ростом объемов, но не выходом на федеральный уровень. В реестре застройщиков мы с 34-го места вошли в топ-20 по объему строящегося жилья. Правда, я и к нему отношусь с долей иронии, потому что можно и на миллионе квадратных метров уйти в банкротство, чтобы твоих дольщиков потом всем миром спасали.
— В Москву по-прежнему выходить не готовы?
— Да, сторонюсь всего, что связано со строительством в Москве. Для меня это как Клондайк: манит всех, зарабатывают единицы, а сотни горюют у разбитого корыта.
Рынок строительства стал подконтролен банкам
— Я правильно понимаю, что активы в Ростове-на-Дону приобретены с банковским участием?
— Конечно, не все за счет собственных средств, «Сбер» помог.
— Вообще строительный рынок уже окончательно стал рынком банков?
— Окончательно. В России единицы застройщиков готовы строить на свои деньги, потому что свои всегда дороже. Банковское финансирование по-прежнему достаточно доступно. При хорошем выполнении финансовых планов процентные ставки понятны, но, конечно, диктуют их банки.
— Просевший спрос позволяет выполнять финансовые планы?
— Просевший спрос, конечно, способствует образованию затоваривания рынка. Если раньше застройщики продавали все в ноль на этапе строительства, то теперь определенный процент непроданных квартир на построенных домах все же остается.
— Какой процент в «TEN девелопмент»?
— Для каждого проекта индивидуально, где-то может быть 30%, а где-то 5%, зависит от продукта. Это при том что по количеству продаваемых квартир мы стабильно занимаем первое место в Екатеринбурге, с двукратным отрывом от ближайших конкурентов.
Ожидание шторма
— Какие еще потрясения, на ваш взгляд, ждут застройщиков, помимо затоваривания?
— Первое — 30 июня прекращает действовать мораторий, освобождающий застройщиков от наказания за срыв сроков строительства. Всем, кто попал в просрочку и отложил эти платежи на вторую половину года, придется выплачивать дольщикам компенсации. Второе — ЦБ намерен увеличить резервы по ипотечным сделкам. Третье — на заседании 9 июня ключевую ставку пока сохранили, но если дальше она будет расти, то потянет за собой и ипотечные ставки. И четвертое — будет увеличен с 15 до 20 процентов первоначальный взнос по ипотеке. Этими способами ЦБ как регулятор борется с растущим количеством «плохих» кредитов. Потому что даже такой продукт, как траншевая ипотека, может обернуться для банков большим процентом невозвратов в силу того, что ее берут люди, плохо понимающие в управлении даже собственными финансами. Так ЦБ вычищает рынок покупателей.
— Приведет ли это к кризису на рынке недвижимости?
— Конечно, покупать будут объективно меньше. И застройщикам придется изобретать меры, чтобы уйти от затоваривания. А мера здесь одна — застройщики будут жертвовать своей маржой, сливая лоты. Наверное, некий баланс между первоначальным взносом и стоимостью квадратного метра и будет ловить Центробанк. Смотрим с пониманием, но ждем, что рынок может поштормить.
— Уменьшение маржинальности проектов будет подталкивать девелоперов экономить на себестоимости строительства? Как вообще с ней можно работать?
— Мы погрузились в этот вопрос в 2022 и 2023 годах. У нас появилось собственное генподрядное подразделение и отдел снабжения. Арматуру, блок, кирпич, трубную и кабельную продукцию, лифты, утеплитель начали закупать напрямую у поставщиков. Посчитали нецелесообразным заводить собственное производственное подразделение на отделку и сети, но завели собственный транспортный участок, приобрели несколько самосвалов, два экскаватора и сейчас сами выполняем земляные работы. Единственное, на что не можем повлиять, — рост расходов на зарплаты субподрядчиков.
— А эти субподрядчики вообще есть? Во время пандемии вы жаловались на дефицит рабочей силы.
— В Екатеринбурге, слава богу, ситуация стабилизировалась, мигранты вернулись, и дефицита линейного персонала нет. В моменте у нас проходит порядка 70-80 тендеров на разные работы, и в каждом участвует по 3-4 подрядчика, так что все они закрываются. Интересная история в Ростове-на-Дону. Оказалось, что на стройках там работают местные, а не мигранты из ближнего зарубежья. Для Екатеринбурга это неслыханно, у нас местных жителей на стройку не заманишь даже большими деньгами.
— Когда ожидаете шторм?
— Мертвый летний сезон уже в разгаре, так что просадка до сентября всем привычна. А до сентября еще много чего может произойти, в том числе геополитического, что снова скорректирует ситуацию. Пока радует то, что мы учли предполагаемые риски в своих проектах, которые заканчиваем в этом году. Покрытие кредитов уже сформировано, соответственно, риска незавершения у этих проектов нет. Просто прибыль будет заморожена в квадратных метрах, а не в деньгах.
— И на сколько она у вас останется замороженной, по ощущениям?
— Как продаваться будет. С ощущениями дело такое — в бюро прогнозов я бы сейчас работать не пошел. Это не тянет нас вниз, с учетом предыдущих продаж мы можем позволить себе на большинстве объектов вообще ничего не продавать в ближайшие полгода.
Важно, что при всем при этом никто не даст в России умереть девелоперскому бизнесу, он остается драйвером экономики, и программу строительства миллионов квадратных метров никто не отменял. Так что и льготную ипотеку, скорее всего, будут продлевать, и потолок по сумме кредита тоже, я уверен, продолжит расти.
Флагманские технологии для продуктивной жизни
Съемка фото и видео на профессиональном уровне
Производительность и максимально выносливый аккумулятор
Яркий дизайн и сбалансированные характеристики
Легкость и мощность для любых задач
Чистый звук и улучшенная эргономика
