Перейти к основному контенту
Екатеринбург ,  
0 

«Местечковые девелоперы обесценили термин «Федеральный застройщик»

Глава «TEN девелопмент» Юрий Романович — об экспансии компании в новые регионы и о том, почему это не сделало ее федеральным застройщиком.
Фото: Антон Буценко
Фото: Антон Буценко

Девелоперская компания Sminex продала региональное подразделение «Интеко» екатеринбургскому застройщику «TEN девелопмент». Уральскому девелоперу досталось несколько участков под гражданское строительство на 200 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону (130 тыс. кв. м из них уже в стройке, еще 100 тыс. кв. м должны запуститься до конца 2023 года), проектный институт, завод панельного домостроения и компания, управляющая жилым фондом.

Еще одна новость об экспансии «TEN девелопмент» — старт строительства в Хабаровске. В интервью РБК Екатеринбург глава компании Юрий Романович рассказал, что он со всем этим собирается делать:

— Купив в декабре 2022 года «Интеко», компания Sminex решила, что ей не очень интересно заниматься той частью бизнеса, которая сосредоточена в Ростове-на-Дону, и выставила ее на продажу. Предложение пришло на почту, и уже через день мы закинули обеспечительный платеж и дружной командой вылетели в Ростов. Сделка была закрыта менее чем за два месяца.

Для участников рынка сделка, наверное, отдает неадекватностью и, по мнению многих, не соответствует современным трендам российского девелопмента. Но для нас такие решения — стиль ведения бизнеса и глубокая стратегия. Мы купили не землю и не квадратные метры, мы приобрели самое ценное, что сегодня дороже любых материальных активов, — готовую команду профессионалов-девелоперов, удержавших компанию в ее не самые лучшие годы.

В довесок нам достался крупный завод панельного домостроения, который выпускает широкий спектр изделий из бетона от свай до комплектов конструкций многоквартирных домов более чем на 100 тысяч кв. м жилья в год. Генподрядная организация и техзаказчик, с помощью которых в городе уже возведено 1,3 млн кв. м жилья, обслуживаемого собственной же управляющей компанией. А также мощный проектный институт, работающий не только в направлении гражданского строительства, но и социальной инфраструктуры.

Фото: Антон Буценко

Объем строительства увеличится кратно

— Почему Ростов-на-Дону?

— Вы знаете, современные амбициозные региональные девелоперы напоминают мне леммингов, бездумно топающих в пропасть. Они видят мегаценник в Москве — и прут в Москву. Видят, что ПИК или «Самолет» заходят во Владивосток — и ползут в том же направлении. Ну и наш любимый город Екатеринбург все больше и больше наполняют регионалы, возомнившие себя федералами. Мы предпочитаем изучать регионы, которые еще не использовали свой потенциал роста, заходить на недооцененный региональный рынок. Поэтому у нас не Владивосток, а Хабаровск. Не Сочи, а Ростов. Не Москва, а родной Екатеринбург.

— Как будете отстраиваться в Ростове от конкурентов?

— В рейтинге строящегося жилья наш новый филиал занимает пятое место по Ростовской области с показателем 132 тыс. кв. м. Конкуренция, по сравнению с Екатеринбургом, слабая. По продукту, который в основном строится в Ростове, и по способам его реализации, это, наверное, уровень Екатеринбурга лет 10–15 назад. Средний ценник — в районе 100–110 ₽ за кв. м, у нас мы таких цен давно уже не наблюдаем. Спрос есть. Поэтому мы подумали, что там есть где применить уральский опыт, и поставили цель вывести за 5 лет объемы строительства в Ростове на тот же уровень, что сейчас в Екатеринбурге, — более 400 тыс. кв. м.

— Чем заинтересовало панельное домостроение?

— У меня в голове давно вертелась идея строительства завода панельного домостроения. Я искренне верю, что оно не хуже монолитного, а кое в чем значительно его превосходит. Сейчас, в условиях скачков цен на стройматериалы, дефицита квалифицированных строителей, многие девелоперы бродят по рынку в поисках озарения, которое позволило бы им сохранить себестоимость и сократить сроки строительства. Так появляются идеи деревянных, железных и других «псевдоинновационных» домов.

В свое время в СССР панельное домостроение помогло решить очень серьезную государственную задачу — обеспечить большое количество советских граждан качественным комфортабельным жильем. Решалась эта задача за счет заводского контроля качества, типизации проектов и грамотных проектных решений, чего так недостает современным домам. Я искренне верю, что старенькие хрущевки простоят не меньше, чем современные высотки. Все, что нужно сейчас панельным домам, — это хороший маркетинг, современные фасады, качественное благоустройство.

К тому же панелька гораздо интереснее с точки зрения себестоимости, сроков и качества строительства. Цикл работ, занимающий в монолите от 2 до 3 лет, здесь можно уложить в 12–14 месяцев. При этом качество не будет зависеть ни от сезона, ни от того, повезло ли тебе с субподрядчиком. В отличие от монолита. А все это дает девелоперу возможность выходить на перегретый рынок с весьма и весьма привлекательной ценой продажи.

«Екатерининский парк» — флагманский проект «TEN девелопмент» в Екатеринбурге, самая большая площадка под застройку в городе — 30 га. Сейчас стартует строительство завершающих очередей.
«Екатерининский парк» — флагманский проект «TEN девелопмент» в Екатеринбурге, самая большая площадка под застройку в городе — 30 га. Сейчас стартует строительство завершающих очередей.

— Но ведь и минусы у панелек есть. С квартирографией, например, особо не разгуляешься.

— В этом плане нам повезло, в ростовском подразделении есть проектная группа, специалисты которой могут адаптировать продукт с завода под разные планировочные решения. Причем на Ростовском заводе есть оконный цех и панели могут собираться в заводских условиях вместе с окнами. Это исключает одну из самых распространенных проблем новостроек — продувание и промерзание окон из-за неправильного монтажа.

— Увеличение объемов строительства повлечет за собой модернизацию производства?

— Даже небольшая модернизация позволит удвоить существующую мощность завода, просто у «Интеко» таких задач не было. Но мы такую задачу ставим. Хотя и сейчас завод в хорошем состоянии, это не разваливающееся предприятие, а нормальный, работоспособный бизнес, там стоят хорошие линейки оборудования, выпускающие самую различную продукцию, включая сваи, дорожные плиты, фундаментные блоки, индивидуальные жилые дома и многое другое.

— Но удвоение мощности завода позволит вам строить 200 тыс. кв. м, а вы сказали, что планируете довести объемы строительства до 400 тысяч…

— Будем экспериментировать и с монолитом. Наши ребята уже нашли несколько новых площадок в хороших районах города, где можно пробовать монолитное строительство, и мы продолжаем поиск.

Регионалы обесценили понятие «федеральный застройщик»

— В одном из прошлых интервью вы говорили, что готовы участвовать в восстановлении новых территорий РФ. С приобретением завода панельного домостроения в 170 км от Донецка эта готовность утвердилась?

— В стороне точно не останемся, русские своих не бросают. Там как нигде уместно будет применить технологии панельного домостроения — они приходят на выручку, когда нужно сразу много жилья. Я по-прежнему считаю, что на Донбассе нет смысла восстанавливать разрушенные дома, нужно строить новые, с нуля, целыми районами.

— Это главная причина, почему вы заходите именно в Ростов-на-Дону?

— Главная причина — желание развивать компанию. Мы заходим не только в Ростов-на-Дону. Буквально на днях мы получили два разрешения на строительство домов нашего первого проекта в Хабаровске. Участок там был куплен больше полугода назад, сейчас мы закончили проектирование и подготовительные работы и можем выходить на площадку. Там стартуют первые очереди классов «комфорт» и «стандарт», будем изучать рынок, узнавать клиента, работать с его потребностями. В отличие от Ростова, хабаровский филиал создан с нуля, и у него нет никакого опыта взаимодействия с местным рынком.

— Тем не менее вы видите там потенциал для развития?

— И очень мощный. На Дальнем Востоке уже открыли автомобильный мост, соединяющий Россию и Китай, в планах — еще один. В то же время, в отличие, например, от Владивостока, застройщиков в Хабаровске мало. А слабая конкуренция не требует от них высокого качества продукта. Хотя дальневосточная ипотека работает и там, и там.

Проект «Экополис» в Хабаровске состоит из пяти очередей застройки. К настоящему моменту получены РНС по двум очередям, команда готовится к старту продаж и строительства.
Проект «Экополис» в Хабаровске состоит из пяти очередей застройки. К настоящему моменту получены РНС по двум очередям, команда готовится к старту продаж и строительства.

— Три региона присутствия в портфеле дают вам право называть себя федеральным застройщиком?

— Нет, ненавижу это клише и буду всячески его избегать. Этот термин сильно обесценили всякие местечковые девелоперы, отхватившие площадки в других регионах. Я понимаю, когда федеральными застройщиками себя называют ПИК или ЛСР. Компании, которые строят больше миллиона в нескольких регионах. Не стартапы, а давно работающие на рынке нескольких регионов. Поэтому пока в других регионах мы не добьемся такого же успеха, какого добились в Екатеринбурге, мы даже обсуждать не будем этот термин. Я могу называть нашу экспансию взрывным ростом объемов, но не выходом на федеральный уровень. В реестре застройщиков мы с 34-го места вошли в топ-20 по объему строящегося жилья. Правда, я и к нему отношусь с долей иронии, потому что можно и на миллионе квадратных метров уйти в банкротство, чтобы твоих дольщиков потом всем миром спасали.

— В Москву по-прежнему выходить не готовы?

— Да, сторонюсь всего, что связано со строительством в Москве. Для меня это как Клондайк: манит всех, зарабатывают единицы, а сотни горюют у разбитого корыта.

Рынок строительства стал подконтролен банкам

— Я правильно понимаю, что активы в Ростове-на-Дону приобретены с банковским участием?

— Конечно, не все за счет собственных средств, «Сбер» помог.

— Вообще строительный рынок уже окончательно стал рынком банков?

— Окончательно. В России единицы застройщиков готовы строить на свои деньги, потому что свои всегда дороже. Банковское финансирование по-прежнему достаточно доступно. При хорошем выполнении финансовых планов процентные ставки понятны, но, конечно, диктуют их банки.

— Просевший спрос позволяет выполнять финансовые планы?

— Просевший спрос, конечно, способствует образованию затоваривания рынка. Если раньше застройщики продавали все в ноль на этапе строительства, то теперь определенный процент непроданных квартир на построенных домах все же остается.

— Какой процент в «TEN девелопмент»?

— Для каждого проекта индивидуально, где-то может быть 30%, а где-то 5%, зависит от продукта. Это при том что по количеству продаваемых квартир мы стабильно занимаем первое место в Екатеринбурге, с двукратным отрывом от ближайших конкурентов.

В центре «Екатерининского парка» появится открытый городской парк — именно поэтому стройплощадка напоминает больше фестиваль ландшафтного дизайна. По словам Юрия Романовича, первые пять лет парк будет обслуживать та же УК, которая управляет жилыми домами. В целях безопасности в парке будет установлено много видеокамер, а также застройщик планирует инициировать появление здесь квартальных.
В центре «Екатерининского парка» появится открытый городской парк — именно поэтому стройплощадка напоминает больше фестиваль ландшафтного дизайна. По словам Юрия Романовича, первые пять лет парк будет обслуживать та же УК, которая управляет жилыми домами. В целях безопасности в парке будет установлено много видеокамер, а также застройщик планирует инициировать появление здесь квартальных.

Ожидание шторма

— Какие еще потрясения, на ваш взгляд, ждут застройщиков, помимо затоваривания?

— Первое — 30 июня прекращает действовать мораторий, освобождающий застройщиков от наказания за срыв сроков строительства. Всем, кто попал в просрочку и отложил эти платежи на вторую половину года, придется выплачивать дольщикам компенсации. Второе — ЦБ намерен увеличить резервы по ипотечным сделкам. Третье — на заседании 9 июня ключевую ставку пока сохранили, но если дальше она будет расти, то потянет за собой и ипотечные ставки. И четвертое — будет увеличен с 15 до 20 процентов первоначальный взнос по ипотеке. Этими способами ЦБ как регулятор борется с растущим количеством «плохих» кредитов. Потому что даже такой продукт, как траншевая ипотека, может обернуться для банков большим процентом невозвратов в силу того, что ее берут люди, плохо понимающие в управлении даже собственными финансами. Так ЦБ вычищает рынок покупателей.

— Приведет ли это к кризису на рынке недвижимости?

— Конечно, покупать будут объективно меньше. И застройщикам придется изобретать меры, чтобы уйти от затоваривания. А мера здесь одна — застройщики будут жертвовать своей маржой, сливая лоты. Наверное, некий баланс между первоначальным взносом и стоимостью квадратного метра и будет ловить Центробанк. Смотрим с пониманием, но ждем, что рынок может поштормить.

— Уменьшение маржинальности проектов будет подталкивать девелоперов экономить на себестоимости строительства? Как вообще с ней можно работать?

— Мы погрузились в этот вопрос в 2022 и 2023 годах. У нас появилось собственное генподрядное подразделение и отдел снабжения. Арматуру, блок, кирпич, трубную и кабельную продукцию, лифты, утеплитель начали закупать напрямую у поставщиков. Посчитали нецелесообразным заводить собственное производственное подразделение на отделку и сети, но завели собственный транспортный участок, приобрели несколько самосвалов, два экскаватора и сейчас сами выполняем земляные работы. Единственное, на что не можем повлиять, — рост расходов на зарплаты субподрядчиков.

— А эти субподрядчики вообще есть? Во время пандемии вы жаловались на дефицит рабочей силы.

— В Екатеринбурге, слава богу, ситуация стабилизировалась, мигранты вернулись, и дефицита линейного персонала нет. В моменте у нас проходит порядка 70-80 тендеров на разные работы, и в каждом участвует по 3-4 подрядчика, так что все они закрываются. Интересная история в Ростове-на-Дону. Оказалось, что на стройках там работают местные, а не мигранты из ближнего зарубежья. Для Екатеринбурга это неслыханно, у нас местных жителей на стройку не заманишь даже большими деньгами.

Парк будет занимать полтора гектара в центре жилой застройки. Из питомников в Германии сюда уже доставили высокорослые деревья, закончены работы по капстроительству, дендрологи и строители занимаются благоустройством.
Парк будет занимать полтора гектара в центре жилой застройки. Из питомников в Германии сюда уже доставили высокорослые деревья, закончены работы по капстроительству, дендрологи и строители занимаются благоустройством.

— Когда ожидаете шторм?

— Мертвый летний сезон уже в разгаре, так что просадка до сентября всем привычна. А до сентября еще много чего может произойти, в том числе геополитического, что снова скорректирует ситуацию. Пока радует то, что мы учли предполагаемые риски в своих проектах, которые заканчиваем в этом году. Покрытие кредитов уже сформировано, соответственно, риска незавершения у этих проектов нет. Просто прибыль будет заморожена в квадратных метрах, а не в деньгах.

— И на сколько она у вас останется замороженной, по ощущениям?

— Как продаваться будет. С ощущениями дело такое — в бюро прогнозов я бы сейчас работать не пошел. Это не тянет нас вниз, с учетом предыдущих продаж мы можем позволить себе на большинстве объектов вообще ничего не продавать в ближайшие полгода.

Важно, что при всем при этом никто не даст в России умереть девелоперскому бизнесу, он остается драйвером экономики, и программу строительства миллионов квадратных метров никто не отменял. Так что и льготную ипотеку, скорее всего, будут продлевать, и потолок по сумме кредита тоже, я уверен, продолжит расти.

СберПро Медиа Интересное

Меры государственной поддержки бизнеса: подборка за I квартал 2024 года

СберПро Медиа Финансы

Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»

СберПро Медиа Интересное

Кто такой CSM? И зачем бизнесу менеджер по успеху

СберПро Медиа Туризм

Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России

СберПро Медиа Интересное

На диджитал-рельсы: как правильно организовать цифровизацию в компании

СберПро Медиа Недвижимость

Барометр отрасли: рынок строительного подряда

СберПро Медиа ТМТ

В каждом смартфоне. 9 трендов в разработке мобильных приложений

СберПро Медиа Лесопромышленный комплекс

Барометр отрасли: лесопромышленный комплекс

СберПро Медиа Интересное

Как российские компании переходят на отечественные АБС-пластики

СберПро Медиа Интересное

Нейросетевой мозг
для кобота. Ключевые тренды российской робототехники

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

  

Лента новостей
Курс евро на 17 апреля
EUR ЦБ: 99,93 (+0,14)
Инвестиции, 16 апр, 16:41
Курс доллара на 17 апреля
USD ЦБ: 94,07 (+0,49)
Инвестиции, 16 апр, 16:41
Все новости Екатеринбург
Россия выслала эстонского дипломата Политика, 13:19
Верховный суд отменил решение по делу ученого Голубкина Общество, 13:16
В ВСУ предупредили о крахе удерживаемого Украиной фронта Политика, 13:12
От депрессии до биполярного расстройства: какая еда влияет на психику РБК и Мистраль, 13:12
Мать Овечкина словами «ничего крутого» оценила 31-й гол игрока в сезоне Спорт, 13:08
ФСБ задержала курьера из дела о подрыве машины экс-сотрудника СБУ Политика, 13:02
Раввин рассказал о мерах безопасности после предотвращения теракта Общество, 12:57
Г. Нахапетян: создание устойчивого бизнеса
Смотрите этот и еще 40+ курсов в опции Уроки Легенд
Подробнее
Росавиация сняла ограничения на работу аэропортов Казани и Нижнекамска Общество, 12:55
Израиль показал сбитую иранскую ракету Политика, 12:48
В Москве снизились реальные цены на новостройки Недвижимость, 12:46
Кремль сообщил о выводе российских миротворцев из Карабаха Политика, 12:45
«Металлург» потерял капитана на первые матчи финала Кубка Гагарина Спорт, 12:27
Сообщения о возгорании на военном заводе «Авангард» объяснили учениями Общество, 12:27
В Дании согласовали новый пакет помощи Киеву на $313 млн Политика, 12:20