Перейти к основному контенту

Новейшие практики цифрового обслуживания бизнеса

Обслуживание счета

Снятие в банкоматах

Переводы физлицам

Реклама. ПАО «Промсвязьбанк».
Генеральная лицензия Банка России № 3251.

Екатеринбург ,  
0 

В поисках формата: как и почему в Екатеринбурге изменится рынок складов

По данным экспертов, сегмент складской недвижимости близок к насыщению. Как минимум, в его привычном виде: объекты, строящиеся под конкретные федеральные сети в формате built-to-suit.
Фото: Федор Прохоров для РБК-Екатеринбург
Фото: Федор Прохоров для РБК-Екатеринбург

По данным Knight Frank, екатеринбургский рынок складов — третий в России по объему после Москвы и Санкт-Петербурга. При этом, конечно, он демонстрирует значительный отрыв от лидеров: 76,7% качественных складских площадей в стране приходится на московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

Оставшаяся доля объема предложения в основном распределена между городами-миллионниками и центрами промышленного роста. Так, 19% регионального рынка складов приходится на Екатеринбург, 17% на Новосибирск, 11% на Казань и далее по убывающей — Нижний Новгород, Самара, Ростов-на-Дону, Воронеж, Челябинск и другие города.

Однако, отмечают эксперты, ни спрос, ни предложение на рынке складов в Екатеринбурге нельзя назвать однородным и структурированным. Если еще год назад схема взаимодействия девелоперов с заказчиками built-to-suit считалась панацеей, то сегодня интерес к ней со стороны потенциальных партнеров заметно снижается. В ближайшие несколько лет, отмечают аналитики, девелоперы, владеющие земельными участками под логистику, будут вынуждены серьезно вкладываться в разработку концепций их освоения, искать новые варианты для расширения круга потенциальных арендаторов и клиентов для своих объектов.

По инициативе застройщика одного из крупнейших логопарков Екатеринбурга — ТЛК «Кольцовский» (группа компаний «Атлас Девелопмент») — прошел воркшоп с участием экспертов логистического рынка регионального и федерального уровня. Цель — собрать мнения аналитиков из первых уст, чтобы построить взвешенную стратегию дальнейшего развития для объекта. Напомним, первым объектом «Кольцовского», строительство которого завершено минувшим летом, стал комплекс помещений под склады А-класса общей площадью 36 126 квадратных метров и вместимостью до 6,5 тысяч тонн. Оптово-распределительный центр построен по заказу X5 Retail Group по схеме built-to-suit.

Редакция «РБК-Екатеринбург» собрала нескольких участников воркшопа, аналитиков в сфере складской недвижимости, за круглым столом в баре «Барборис» в Ельцин Центре, чтобы обсудить, какое будущее реально ждет этот сегмент строительного рынка в регионе.

Александр Кацегоров, справа
Александр Кацегоров, справа

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank предрекают Екатеринбургу ажиотаж строительства крупных оптово-распределительных центров для федеральных компаний. «В Москве этому рынку расти больше некуда, торговые сети за последние годы обеспечили себя необходимым объемом складов высокого класса и сейчас все больше обращают внимание на регионы», — считает директор направления «Представление интересов корпоративных клиентов. Индустриальная и складская недвижимость, земля» компании Knight Frank Александр Кацегоров. При этом он добавляет, что объем этого рынка конечен, и экспансия может закончиться в течение 3—5 лет.

При этом в регионах федеральным сетям и не нужны такие суммарные площади, как в столице. Распределительный центр X5 Retail Group в составе ТЛК «Кольцовский» при его площади является одним из крупнейших объектов такого рода в регионе, однако значительно уступает столичным аналогам. «Схема built-to-suit, по которой мы строили этот комплекс под индивидуальные стандарты заказчика, позволила применить в нем самые передовые технологии современной складской логистики, — отмечает генеральный директор группы компаний «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. — Мы изначально решили сначала найти партнера, а затем уже приступить к строительству, поскольку очевидно, что спекулятивные проекты на фоне снижающихся арендных ставок становятся все менее интересными и даже рискованными. Построив универсальный big box, не подкрепленный конечным потребителем еще на этапе проектирования, можно бесконечно долго ждать на него арендатора или покупателя».

Константин Фомиченко
Константин Фомиченко

«Основной объем складских площадей, готовящихся к вводу в эксплуатацию в 2018 году, определенно будет состоять из проектов формата built-to-suit или будет построен непосредственно самой компанией-эксплуатантом с привлечением генерального подрядчика на собственном земельном участке, — добавляет директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов Knight Frank Константин Фомиченко, — но, конечно, потенциал этого рынка очень скоро начнет ослабевать».

В основном тезис о близком к насыщению рынке высококлассных складов применим к Москве и Санкт-Петербургу, где сосредоточено 4/5 складских помещений России. Тем не менее, говорят эксперты, и в регионах рынок наполнится очень быстро. Пока основную долю в структуре складской недвижимости занимают промышленные здания советской постройки, переоборудованные под склады. Яркий пример — территория завода «Уралмаш», площадь которой составляет порядка 400 га, при этом лишь малая часть занята производством, а в основном помещения сдаются в аренду. «Такая ситуация до сих пор характерна для всей страны, причем не только в регионах, — говорит генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич. — И в основном речь идет о цехах, которые сложно разделить на небольшие площади, поэтому каждое помещение, как правило, используется единственным арендатором или собственником».

Александр Хомич
Александр Хомич

Качественных же объектов катастрофически не хватает — спрос близок к предложению, и уровень вакантных площадей в столице составляет менее 5%, а во многих крупных городах также колеблется на уровне 1—5% (в Екатеринбурге по итогам 2017 года — 2%). С одной стороны, это подстегивает локальных девелоперов строить спекулятивные складские комплексы, с другой — никаких гарантий быстрой окупаемости такие объекты не дадут.

Причина в том, что стабильный спрос на объекты класса А проявляется в гораздо меньших площадях, нежели те, строительством которых экономически целесообразно заниматься девелоперам. «Резиденты не готовы входить в проекты на ранних стадиях, — уверяет директор по развитию компании «Логопарк» Виталий Хиль, — а девелоперы, наоборот, настроены на заключение контракта с потенциальным арендатором или покупателем до начала строительства».

Виталий Хиль
Виталий Хиль

По словам Виталия Хиля, средняя площадь спекулятивных складов, которые предпочитают возводить региональные девелоперы, обычно не превышает 5 000 кв. метров, хотя есть единичные проекты более 10 000 кв. метров. Классифицировать эти объекты зачастую невозможно, поскольку никакой проработанной концепции и оценки спроса при их строительстве не делается. Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков в продолжение приводит следующие цифры: за 2016-2017 годы региональным Минстроем выданы разрешения на строительство 114 тысяч кв. метров складских объектов площадью до 5 тысяч кв. метров. На строительство объектов площадью до 1500 кв. метров — разрешений на 78 000 кв. метров. «То есть это направление вполне живое, но сейчас — абсолютно стихийное, — объясняет эксперт. — Компании достраивают что-то, пристраивают новые площади к существующим, и этим занимаются либо сами владельцы, либо частные инвесторы по их заказам».

«В столице происходит то же самое, — подтверждает Александр Хомич. — Предприниматели, отчаявшись ждать дельных предложений от девелоперов, сами строят для себя мелкие складские объекты в необходимых конкретно им объемах, оборудуя их так, как нужно именно им. Такой формат уже получил устойчивое название Light Industrial, и интерес к нему проявляют уже все без исключения столичные девелоперы, специализирующиеся на логистике».

Михаил Хорьков
Михаил Хорьков

Сегодня под термином Light Industrial понимаются небольшие складские и производственные помещения площадью от 100 до 2500 кв. метров. На Западе этот формат уже получил широкое распространение, нишу прочно заняли профильные девелоперы и инвестиционные фонды. «Что лишь подтверждает привлекательность формата», — отмечает Владимир Городенкер. «Если уже бизнес сам строит такие объекты, значит, и платежеспособный спрос на них есть, — резюмирует Александр Хомич. — По нашим оценкам, более 15% потенциальных арендаторов готовы платить сопоставимую аренду либо выше».

В ходе прошедшего накануне воркшопа экспертам удалось убедить застройщика обратить внимание на формат Light Industrial. «В России пока нет ни одного реализованного проекта в таком формате. В стадии строительства — два комплекса в Москве, — рассуждает Владимир Городенкер. — А спрос на них мы, напротив, наблюдаем. Пока не берусь утверждать, какую долю ТЛК «Кольцовский» могут занять объекты Light Industrial, но это точно будет первый проект такого рода в нашем регионе».

Владимир Городенкер
Владимир Городенкер

По словам девелопера, результаты «творческого поиска» еще предстоит сформулировать во внятное предложение рынку и бизнес-концепцию, на что Владимир Городенкер отводит пару месяцев. Затем концепция будет презентована широкой общественности, и уже к концу года «Атлас Девелопмент» намерен приступить к строительству.

«При текущем соотношении объемов предложения (ноль) и спроса (определенно выше ноля) не приходится сомневаться в рентабельности Light Industrial, — добавляет Александр Хомич. — Мы уверены, что на ближайшее время этот формат станет самым востребованным в нашем сегменте недвижимости».

Редакция выражает признательность бару «Барборис», идеально подошедшему под задуманный нами формат деловой встречи.

СберПро Интересное

Упал — поднялся.
Как быстро восстановить бизнес после кибератак

СберПро Интересное

Заряд для автопрома. Как развивается индустрия электромобилей

СберПро Туризм

Притяжение Арктики. Как туристический бренд помогает развивать индустрию путешествий

СберПро АПК

Барометр отрасли: рыболовство и аквакультура

СберПро Транспорт

Эпоха ренессанса.
Что движет российский рынок лизинга

СберПро Главное

Азиатский уклон: новые перспективные пути для экспорта российских технологий

СберПро Главное

Цифровой кодекс:
как будет выглядеть новая концепция регулирования ИКТ

СберПро Промышленность

Как развиваются промышленные кластеры в России и чем они выгодны бизнесу и регионам

СберПро Интересное

Пять глобальных технотрендов в области искусственного интеллекта

СберПро Интересное

Как избежать коммуникативных трудностей в распределённой команде

Авторы

Новейшие практики цифрового обслуживания бизнеса

Обслуживание счета

Снятие в банкоматах

Переводы физлицам

Реклама. ПАО «Промсвязьбанк».
Генеральная лицензия Банка России № 3251.

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 22 июня
EUR ЦБ: 94,26 (+2,81)
Инвестиции, 21 июн, 17:30
Курс доллара на 22 июня
USD ЦБ: 87,96 (+2,54)
Инвестиции, 21 июн, 17:30
Все новости Екатеринбург
«Фонтанка» узнала о задержании связанных с Пригожиным медиаменеджеров Общество, 01:36
Минобороны обнародовало документы об освобождении Белоруссии в 1944 году Политика, 01:13
Хуситы заявили об атаке на четыре судна в порту Хайфы Политика, 01:00
Павлович оттолкнул Волкова после поражения на турнире UFC Спорт, 00:46
В Харькове раздалась серия взрывов Политика, 00:42
Богомаз сообщил о третьем сбитом дроне над Брянской областью за час Политика, 00:31
В Москве произошел пожар на территории бывшего завода «МиГ» Общество, 00:25
Онлайн-курс Digital MBA от РБК
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
Волков сенсационно победил Павловича на турнире UFC Спорт, 00:19
Судьи отменили третий гол Лукаку на турнире. Что происходит на Евро Спорт, 00:18
Посол США назвал визит Путина в Азию реализацией опасений Вашингтона Политика, 00:14
Обновит ли Германия собственный рекорд. Интриги дня Евро Спорт, 00:00
Обновит ли Германия собственный рекорд. Интриги дня Евро Спорт, 00:00
Сборная Бельгии победила после третьего отмененного гола Лукаку на Евро Спорт, 22 июн, 23:54
Сборная Бельгии победила после третьего отмененного гола Лукаку на Евро Спорт, 22 июн, 23:54