Бизнес и власть нашли поводы для инвестиционного оптимизма в 2025 году
РБК Екатеринбург в третий раз собрал владельцев бизнеса, топ-менеджеров компаний, представителей областного правительства и администрации города в екатеринбургском Доме журналистов. В этот раз большой деловой завтрак был посвящен теме: «Инвестиционный оптимизм в эпоху дорогих денег».
Куда деньги с депозитов направятся после снижения ставок и куда инвестируют прямо сейчас
По данным Центробанка на начало февраля 2025 года, накопления россиян на банковских счетах достигли 56,9 трлн руб. Высокие ипотечные ставки и ставки по депозитам мотивируют потенциальных покупателей отложить покупку недвижимости.
Ситуация принципиально изменится после ощутимого снижения ключевой ставки. Но есть определенная категория людей, отмечает совладелец девелоперской компании «Свобода мысли» Семен Мильштейн, которые при любых условиях предпочитают инвестировать в недвижимость.
Семен Мильштейн: «Рано или поздно деньги со вкладов снова будут направляться в недвижимость. Чем ниже будет ставка, тем меньше денег будет оставаться на депозитах. Но даже сейчас жилая недвижимость остается привлекательным активом для инвесторов. Ее покупка — отличный способ сохранить капитал. А в период экономической нестабильности нет ничего более желанного, чем ощущение безопасности и наличие собственной «тихой гавани» в виде надежного инвестиционного актива. Более подходящего времени для покупки недвижимости, чем «сейчас», — нет. Законы рынка таковы, что жилье становится только дороже».
Привлекательным сегментом для инвесторов в период спада спроса на рынке жилья остается складская недвижимость. За последние 10 лет площади складов в Екатеринбурге и пригороде выросли втрое. Однако спрос на них — еще больше. Также есть большая потребность в офисах и промышленных объектах.
Рустам Галямов, заместитель главы Екатеринбурга: «Были кейсы, когда застройщики приходили с просьбой изменить проект планировки с жилья на офисы. Или сначала просили перевести территорию под жилье, но потом меняли в обратную сторону. Если года четыре назад в приоритете было жилое строительство, то сейчас многие рассматривают уже офисы. Особенно офисы класса А [помещения в современных деловых центрах с качественной отделкой, оптимальными планировками, удачным расположением и хорошей транспортной доступностью], которых катастрофически не хватает в городе. К нам приходили застройщики, которые рассказывали, что уже на стадии проекта у них проданы все площади. На 160–200 тыс. кв. м уже есть заявки на покупку и аренду. Большой спрос существует и на складские помещения. Мы видим, что за последние три года количество выданных разрешений и введенных складских помещений кратно увеличилось».
С Галямовым согласен и генеральный директор УК «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК» Денис Ремезов. На складскую недвижимость спрос растет, увеличиваются и объемы строительства в этом сегменте. До серьезного роста ключевой ставки также был высокий спрос на более технологичные продукты — проекты в индустриальных парках, но сейчас многие из них встали на паузу.
Денис Ремезов: «Это индивидуальные продукты, которые рассчитываются вдолгую, как минимум на 10-летний период. До [высокой] ключевой ставки их было много. После — все стоят «на холде». Они не заморожены совсем, и диверсификация имеет место. Некоторые проекты реализуются и сейчас с учетом потребности рынка. Возможно, расчет на переориентацию с оборонно-промышленного комплекса на гражданскую продукцию. Что касается инвестиций, если это какие-то типовые объекты — склады и универсальные здания, — имеет смысл вкладываться. Если это тяжелые проекты, уникальные проекты, то нужно смотреть на конкретную концепцию».
Один из наиболее перспективных сегментов — курортная недвижимость, считает генеральный директор «УГМК Застройщик» Евгений Мордовин. При правильном подходе она может приносить куда более высокую доходность, чем жилье или офисы.
Евгений Мордовин: «Инвесторам интересна курортная недвижимость. Причем недвижимость в горах считается даже более дорогой, чем морская. Потому что побережье моря длинное, а тут нужно поймать локацию, где есть горы, снег, правильные ветра дуют, перепады высот. Таких мест немного. Многие инвесторы понимают, что гостиничный номер при правильном управлении приносит в два раза больше доходности за квадратный метр, чем офисы и жилье. Когда ты вкладываешься в уникальные локации, то понимаешь, что с каждым годом проект будет раскручиваться сильнее».
Инвестиции в жилье
Принявшие участие в бизнес-завтраке девелоперы отмечают, что первичный рынок недвижимости Екатеринбурга, несмотря на все обстоятельства, чувствует себя неплохо. А сами они сохраняют «спортивно-оптимистичное» настроение в плане продаж жилья.
Вадим Герасимов, директор по продажам компании «Унистрой» в Екатеринбурге: «Екатеринбург — один из немногих городов в России, где первичный рынок недвижимости чувствует себя нормально. Строительство продолжается, есть спрос на квартиры в новостройках. Жилье остается привлекательным для инвестирования. В сравнении с той же Тюменью, Новосибирском, Казанью, Уфой — здесь все хорошо. Есть, конечно, просадка в продажах, но это не стало неожиданностью — она плановая. Компании-застройщики уже адаптировали инструменты покупки недвижимости под рынок Екатеринбурга, и они успешно работают».
Директор Aleka Group Александр Матофаев также отмечает снижение спроса. Это тормозит старт новых проектов, но в то же время мотивирует застройщиков придумывать новые подходы к продажам.
Александр Матофаев: «Да, девелоперы замедлили проекты, кто-то — не начинает новые. Но по количеству выданных разрешений виден позитивный настрой. Никто не сдается. Екатеринбург — город интересный, привлекательный. Емкость у него достаточно высокая и потребительский спрос высокий. Сегодняшний день — момент истины. Это стык запроса покупателя и возможностей застройщика. Сегодня перспективное будущее девелопера, конечно, кроме развития продукта, лежит в области технологии инструментов продаж — я говорю о глубоком подходе, где в структуре сделки учитываются все жизненные аспекты и возможности покупателя».
Несмотря на дорогие кредиты, девелоперы продолжают их брать. Застройщики стали осторожнее с запуском новых проектов и заемными деньгами, но и банки стали внимательнее рассматривать клиентов. В сложившейся ситуации один из оптимальных вариантов продолжения деятельности для застройщика — проекты комплексного развития территорий (КРТ), считает руководитель проекта группы «Самолет» Георгий Шулев.
Георгий Шулев: «В текущих экономических условиях именно проекты КРТ будут единственным эффективным фактически действующим механизмом, который позволит достичь национальных планов по созданию комфортной и качественной жизни горожан. Проекты КРТ будут развивать строительную отрасль в ближайшие 10 лет и позволят трансформировать наши города, дать им импульс для развития и позволят улучшить качество среды для жизни. При этом, учитывая масштабность и сложность реализации проектов КРТ, это не должна быть нагрузка только одной стороны — инвестора или власти, необходим баланс интересов и обязательств».
Инвестиции в себя
Инвестиционная активность малого и среднего бизнеса из-за инфляции, высоких ставок и дорогой рабочей силы серьезно упала. Согласно данным исследования ПСБ и «Опоры России», 51% малых и средних предприятий (МСП) сейчас не готовы вкладываться в свое развитие. В обычных условиях этот показатель равен 30%.
Несмотря на высокую ключевую ставку в 2024 году, банки не заметили просадки по корпоративным кредитам, хотя структура выдачи изменилась, отмечает директор департамента корпоративного бизнеса УБРиР Альберт Сынгизов. Лишь 20% от общей выдачи кредитов представителям крупного бизнеса уходили на инвестиционные цели. В сегменте малого и среднего бизнеса ситуация чуть лучше — на это приходилось 33% выдачи.
Альберт Сынгизов: «Если проекты можно было заморозить без ущерба или отодвинуть начало их запуска, это было сделано. В 2025 году спрос на оборотные кредиты по нашим прогнозам останется на том же уровне, а выдача на инвестиционные цели снизится на 5%. Дело в ключевой ставке в 21%. Соответственно, ставка кредитования для крупного и среднего бизнеса — в районе 25%. У предпринимателя есть выбор: или вкладываться в новый проект, или разместить свободные деньги на депозитах. И последние сейчас бьют все рекорды. В целом же оптимизма мы не теряем — в 2025 году ожидается рост объемов финансирования корпоративных заемщиков относительно 2024 года».
По словам директора Свердловского областного фонда поддержки предпринимательства Валерия Пиличева, несмотря на то, что программа предоставления займов фонда привязана к уровню ключевой ставки Банка России, которая сейчас беспрецедентно высока, снижения кредитования не наблюдается.
Валерий Пиличев: «Если говорить про кредитование малого бизнеса, мы особого снижения не заметили. Заметили даже рост спроса на займы фонда — связываю это с тем, что наши ставки по займам привязаны к ключевой: то есть ниже рынка. Я слышал гипотезу, что ряд банков «закрутили гайки» по выдаче кредитов МСП — поэтому предприниматели пошли к нам. Кроме того, мы еще предоставляем достаточно большой объем поручительств по кредитам малому и среднему бизнесу в банках — когда у них не хватает обеспечения. Таким образом, банки разделяют риски с фондом, предоставляя кредиты предпринимателям».
За господдержкой обращаются предприятия из совершенно разных отраслей, так было и раньше. Но тогда это были в основном микропредприятия, а сейчас и средний бизнес, рассказывает руководитель проектов Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области Светлана Татарникова.
Светлана Татарникова: «К нам регулярно обращаются предприятия из совершенно разных отраслей. У всех один вопрос: где взять денег на развитие? Кому-то нужны оборотные средства, кому-то (и это чаще) — на инвестиционные цели. В стране несколько сотен мер поддержки: предоставление земельных участков, налоговые льготы, финансовая поддержка, гранты и другие. Разобраться в них сложно. Задача Агентства — помочь разобраться, использовать необходимые меры. Исходя из нашего опыта, могу сказать, что мы всегда стараемся подбирать меры, которые будут эффективными для каждого проекта».
По словам министра инвестиций и развития Свердловской области Вадима Третьякова, в регионе сейчас действует более 300 различных мер поддержки для бизнеса. Ими могут воспользоваться любые компании. Но подходы будут меняться, в некоторых случаях предложения будут персонализированными.
Вадим Третьяков: «У нас сформирована достаточно сбалансированная система разных мер поддержки. И крупного бизнеса, и мелкого бизнеса. Сейчас действительно немножко стало все помедленнее работать. И я уже сейчас понимаю, что мы придем к тому, что будем формировать отдельные подходы к наиболее ценным инвесторам. Отдельные, персональные, скажем так, условия. Но не для всех — компания должна будет соответствовать определенным критериям».
Нерешенная проблема
Деньги — не главная проблема бизнеса, считает вице-губернатор Свердловской области Олег Чемезов. Принудительное охлаждение экономики немного снизило напряжение на рынке труда, но оно никуда не делось. Свердловская область входит в число регионов России с самым низким уровнем безработицы. По итогам 2024 года она составила всего 1,4%.
Олег Чемезов: «Как только ключевая ставка серьезно снизится, мы опять упремся в нехватку кадров. Ровно с той скоростью, с которой у бизнеса появится запрос на новые инвестиционные проекты. Если раньше, когда приходил инвестор, он спрашивал: где газ, вода, электричество? То сейчас — где люди? Есть крупный инвестиционный проект в одном из наших атомных городов. Там запрос на 2 тыс. работников. Инвестор готов и жилье строить, и зарплату давать, и развивать ипотеку. А людей физически нет. Мы много говорим про Екатеринбург, но он выступает «пылесосом» для кадровых ресурсов со всей области. Динамика сокращения численности по территориям, которые находятся за 100 км от Екатеринбурга, пугающая. Я боюсь, что мы придем к ситуации, когда населенные пункты будут просто ликвидироваться с карты».
Кадровый дефицит стал одной из тем второго «РБК Бизнес-дня», который прошел в Екатеринбурге в ноябре 2024 года. Подробнее о том, как меняются подходы бизнеса к привлечению и сохранению персонала, можно прочитать по ссылке.
Программа третьего «Бизнес-дня» включала в себя большой деловой завтрак, три тематические сессии и закрытый винный ужин. Сессии были посвящены темам: «Инвестиции с понятным доходом: жилая и коммерческая недвижимость, фондовый рынок»; «Инвестиции в развитие: вложения в железо, землю и людей»; «GR-инвестиции: как стать интересным для государства».
«РБК Бизнес-день» собрал на своей дискуссионной площадке несколько десятков представителей бизнеса, топ-менеджеров, владельцев компаний, представителей правительства Свердловской области, Законодательного собрания, администрации Екатеринбурга.
Редакция РБК Екатеринбург благодарит Дом журналистов за предоставленную площадку.
