До 2026 года власти Екатеринбурга заключат 25 договоров о КРТ

Фото: Антон Буценко, 66.RU

К 2026 году количество действующих договоров о комплексном развитии территорий (КРТ) в Екатеринбурге должно достигнуть 25, следует из дорожной карты по повышению инвестиционной привлекательности, которую утвердила администрация города. В 2023 году власти уже заключили шесть договоров о жилой и два о нежилой застройке в рамках программы КРТ, на 2024 год они запланировали вовлечь еще шесть площадок.

«КРТ — очень сильный механизм. Его ключевое преимущество в том, что он балансирует интересы, города, горожан и жителей депрессивных территорий и девелопера, — заявил на заседании коллегии Минстроя России Алексей Круковский. — Благодаря этому балансу он фактически является единственным эффективным инструментом качественного обновления среды, возвращения к жизни больших пространств, сшивания городской ткани».

В Екатеринбурге заканчиваются свободные площадки под застройку

Под КРТ отдают сложные площадки в черте города. Это либо промышленные территории, либо участки с многоквартирными старыми домами, требующими расселения.

«Компании идут в КРТ с опаской, поскольку это госконтракт с его обязательствами и ответственностью за реализацию проекта в определенный срок. Не все готовы к такой ответственности. Даже те, кто вступает в проект, до конца не понимают, с какими проблемами столкнутся дальше. В первую очередь, это проблемы подготовки территории и обеспечения жилищных прав. Но КРТ — это федеральный тренд и позволяет строить в развитой инфраструктуре, а это плюс для девелопера», — заявлял ранее вице-президент по развитию и внешним связям компании «Страна Девелопмент» Андрей Басов.

«Страна Девелопмент» стала первым девелопером, запустившим стройку жилого комплекса на месте расселенной площадке на Эльмаше. Другие проекты КРТ в городе развивают группа «Самолет», «Брусника», «Астра» и компания, связанная с «Палникс Групп».

По мнению Алексея Круковского, число проектов комплексного развития в ближайшее время будет «драматически расти». Поэтому важно, чтобы девелоперы выступали драйверами процессов КРТ, а государство продолжало уделять внимание этому вопросу.

В случае с Екатеринбургом у застройщиков нет иной альтернативы комплексному развитию территорий, считает заведующий кафедрой земельного, градостроительного и экологического права Уральского государственного юридического университета Андрей Винницкий.

«Мы между чем выбираем? Есть либо точечная застройка, либо квартальная. Но более цивилизованных механизмов застраивать элементы городской инфраструктуры нет. КРТ уже достаточно понятно, практика наработана. Альтернатив нет. А точечная застройка почти всегда конфликтная», — говорит Винницкий.

При этом бесконфликтных площадок с хорошей экономикой все меньше, считает эксперт.

Начальная стоимость последнего участка, который в ближайшее время выставят на торги, составляет менее миллиона рублей. На развитие территории отвели 13 лет. Победитель аукциона должен будет расселить 14 домов и построить вместе с жильем детский сад на 225 мест.

По мнению директора компании «Центр недвижимости «МАН» Николая Савина, несмотря на высокую стоимость, претендовать на эту площадку на Вторчермете могут только крупные застройщики с собственными финансовыми ресурсами, поскольку на рынке ужесточились условия по проектному кредитованию.

«Таких застройщиков, в принципе, немного, у каждого большой земельный банк, заполненный на 3–5–10 лет вперед. Им нет смысла спешить что-то купить», — считает Савин.

Сложности механизма КРТ

По данным Минстроя России, в 65 субъектах в активной стадии реализации механизма КРТ находится 419 территорий. Участники строительного рынка отмечают, что за три года существования программы удалось урегулировать почти все белые пятна, однако есть моменты, которые необходимо проработать.

Алексей Круковский видит три направления развития. В первую очередь, это совершенствование градостроительного законодательства и уточнение параметров развития территории с точки зрения качества застройки.

Во-вторых, необходимо сделать так, чтобы договоры КРТ были экономически эффективными для всех сторон. «Здесь речь идет о гармонизации градостроительных нормативов и экономики проекта», — отметил девелопер.

В-третьих, нужны понятные критерии вовлечения индивидуальной жилищной застройки (ИЖС) в КРТ с адекватным механизмом компенсации. Пока, по мнению экспертов, этот вопрос не проработан и при попытках изъятия земли происходят конфликты.

«Опыт включения ИЖС в КРТ есть, но опыта изъятия пока нет. В Екатеринбурге таких прецедентов я не знаю, но это вопрос времени», — говорит Андрей Винницкий.

Другие сложности, связанные с КРТ, «РБК Недвижимость» ранее перечислил руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков. Это не быстрое оформление правоустанавливающего документа на земельный участок, длительный инвестиционно-строительный цикл КРТ и риски, связанные с правом выхода многоквартирного дома из проекта в стадии реализации.

«Выход многоквартирного дома из проекта ставит под угрозу его реализацию — меняются технико-экономические показатели застройки и очередность освоения территории, требуется пересмотр градостроительных решений», — поясняет Александр Гайдуков.

Недостатки городского планирования

Всего в рамках КРТ в России застройщики расселили почти 4 тыс. человек из 48,4 тыс. кв. м аварийного жилищного фонда. Вместо малоэтажной застройки 30-50-х годов прошлого века девелоперы возводят многоэтажные дома. И Екатеринбург — один из перспективных городов в силу того, что здесь высокий потенциал спроса.

«За последние 10 лет прирост населения составил 10%, а это означает высокий потенциал спроса на жилье», — отмечает управляющий партнер «Самолет-Страна» Александр Прыгунков. Компания в рамках КРТ осваивает площадку на улице Летчиков.

Как отмечает Алексей Круковский, при обеспечении населения жильем важно полностью отказаться от устаревшей парадигмы развития городов. То есть не просто обеспечить базовые потребности в квадратных метрах, но делать жилье комфортным и ликвидным. Для этого необходимо пересмотреть некоторые документы городского планирования.

«За 20 лет мы стали чаще говорить о качестве проектов, а не только о жилищной обеспеченности. Сегодня нормальным является риторика о среде и об опережающем развитии инфраструктуры. И это очень позитивно для отрасли», — считает Алексей Круковский.

Еще одно препятствие, которое мешает развивать города, — соотношения плотности, площади и этажности застройки, считает эксперт. По его словам, именно устаревшие градостроительные нормативы вынуждают девелоперов строить высотки, в то время как комфортная среда — это среднеэтажная плотная застройка.

Третий барьер — парковочные нормативы, прописанные в документах. Поэтому дополнительно к высоткам прилагаются «поля машино-мест», а интерес к общественному транспорту падает.

Ранее о необходимости пересмотра норматива количества парковочных мест при строительстве нового жилья заявлял вице-премьер Марат Хуснуллин. Он раскритиковал намерения мэра Нижнекамска повысить этот коэффициент с 0,8 до 1,2.

«Мы не настолько богатая страна, чтобы на одну квартиру иметь как минимум одно парковочное место. На каждую квартиру площадью 40 кв. м вы будете строить еще парковку на 35 кв. м. Где вы возьмете столько места в городе? Где вы возьмете столько денег? И за все будет платить потребитель», — считает Хуснуллин.