Для УГМК и УВЗ на ₽378 млн снизили кадастровую цену промышленных объектов
Свердловские чиновники начали пересматривать оценку промышленных объектов. Значительного снижения кадастровой стоимости своей недвижимости смогли добиться крупные уральские холдинги — УГМК и «Уралвагонзавод». Это важно с точки зрения исчисления налога на имущество, который с 2020 года собственники уплачивают исходя из кадастровой оценки.
Министерство по управлению госимуществом Свердловской области выпустило приказ, который предусматривает переоценку 11 объектов промышленного назначения. Среди них восемь принадлежат структуре УГМК — Среднеуральскому медеплавильному заводу, еще один — «Уралвагонзаводу».
Так, кадастровая стоимость комплекса зданий и сооружений на площадке УВЗ снизилась почти в три раза — с 360,77 млн рублей до 136,58 млн рублей. Кроме того, переоценке подверглись участки железнодорожных путей на территории СУМЗ. Суммарно цена упала с 634,58 млн рублей до 480,86 млн рублей.
Ранее некоторые владельцы коммерческих помещений в зданиях площадью свыше 5000 кв. метров смогли доказать, что принятая оценка является завышенной, и добиться перерасчета. Например, этого добились «Сима-ленд» и «Кировский». Комиссия по оспариванию кадастровой оценки за полгода работы понизила стоимость четырех объектов недвижимости, в частности ТДЦ «Европа» и ТЦ «Гранат».
В то же время представители малого и среднего бизнеса жалуются на то, что кадастровая стоимость коммерческих площадей гораздо выше рыночной. По словам владельца «Антея» и «Высоцкого» Андрея Гавриловского, сейчас предприниматели вынуждены отдавать в качестве налога на недвижимость от 30% прибыли. Кроме того, им непонятны принципы ценообразования. Так, торговые площади на окраине города могут быть оценены дороже, чем в центре, а стоимость соседних зданий может различаться в разы.
Чиновники, комментируя ситуацию, объясняют, что залог справедливой кадастровой оценки — это технический и юридический аудит здания и качественный отчет оценщика.
«В своей оценке мы не учитываем индивидуальные особенности объекта, поскольку их нет в базе данных Росреестра. Собственнику необходимо корректно подготовить документы, привести в порядок информацию об объекте и дифференцировать типы помещений. Необязательно для этого идти в комиссию по оспариванию оценки или в суд. Но часто собственники просят снизить оценку не на основании изменения индивидуальных характеристик, а потому что им не нравится методология подсчета», — сказала на одной из секций Уральского форума по недвижимости замдиректора ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области» Елена Топал.
Ранее первый замглавы МУГИСО Елена Николаева назвала четыре причины того, почему власти часто отказывают заявителям. Во-первых, оценщики основываются только на выручке, а не на потенциальном доходе, который может принести эта недвижимость. Во-вторых, часто завышается размер расходов, куда владельцы зданий включают затраты, не связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, — рекламу или маркетинговые исследования.
В-третьих, применяются завышенные и устаревшие значения ставок капитализации от 2012 года, которые в ряде случаев характерны для Москвы. В-четвертых, собственники зданий при применении сравнительного подхода выбирают наименее дорогостоящие сегменты рынка и объекты-аналоги.
Напомним, с 2020 года в Свердловской области налог на имущество считают исходя из кадастровой стоимости недвижимости. ГБУ «Центр государственной оценки» подготовило отчет, который включает более 3,5 млн зданий, помещений, предприятий, незавершенных строений, машино-мест, торговых и офисных центров площадью свыше 5000 кв. м.
