После гипервысокой ставки. В каких сферах вырастет потребительский спрос
С октября 2024 года Центральный банк РФ держал ключевую ставку на максимальном за всю историю уровне — 21% годовых. В таких условиях российский бизнес работал впервые. Постепенное смягчение денежно-кредитной политики началось в июне и июле, когда ЦБ дважды снизил ставку и довел ее до 18%. Эксперты ожидали, что осенью ставка будет 16%, но регулятор принял половинчатое решение, оставив 16,5%.
ЦБ объяснил: резкое смягчение курса может спровоцировать новый скачок потребительского спроса и рост цен, что девальвирует предыдущие меры. По прогнозам, в текущем году инфляция уменьшится до 6–7%, а к 2026 году вернется к целевым 4%. Это позволит снижать ключевую ставку дальше: в 2026 году — до 12–13%, а когда инфляцию посчитают стабильной, до 7,5–8,5%.
В рамках проекта «РБК Бизнес-день» владельцы и топ-менеджеры компаний поделились мнениями, в каких сферах вырастет потребительский спрос, когда выгода от размещения денег на депозитах станет не очевидной.
Падение доходности вкладов усиливает интерес к товарам, недвижимости и облигациям
Вслед за ключевой ставкой продолжала снижаться доходность банковских депозитов. Большинство розничных вкладчиков, выбирающих краткосрочные накопления, эти перемены уже почувствовали.
Если при растущей ключевой ставке банки привлекали деньги населения под высокий процент, то теперь вкладчики с каждым разом получают ставку ниже предыдущей, что превращает короткие депозиты в своего рода «ловушку доходности». Привлекательных условий на длинном горизонте банки больше не предлагают — если на срок 1-2 месяца деньги можно разместить под 16%, то ставка по годовому депозиту в среднем составляет около 12%.
Это значит, что часть накоплений с депозитов пойдет обратно в экономику — в недвижимость, товары и услуги. У бизнеса появится шанс почувствовать оживление спроса.
Деньги будут тратить на потребление, считает старший финансовый консультант Wealth IQ Юлия Мариныч. «Когда ставки по вкладам снижаются, людям уже не так выгодно держать деньги на депозите, и они начинают тратить, — говорит она. — В первую очередь это покупки техники, автомобилей, электроники — всего, что раньше откладывали «на потом». Такие товары часто берут в кредит, а доступность кредитов тоже растет по мере снижения ставки. Одновременно оживает спрос на услуги: путешествия, косметология, рестораны, образование — все, что формирует привычный уровень жизни».
Падение ставки почти всегда приводит к росту спроса на жилье, отмечает Юлия Мариныч. Ипотека становится доступнее, а инвестиции в недвижимость — привлекательнее по сравнению с депозитами. Поэтому можно ожидать не только увеличения ипотечных сделок, но и рост интереса к инвестиционной недвижимости — жилой и коммерческой.
Вероятен также постепенный рост интереса к ценным бумагам.
«На фоне падающей доходности депозитов выигрывают облигации, — говорит директор екатеринбургского филиала «БКС Мир инвестиций» Андрей Цуран. — Даже сейчас по многим бумагам можно получить доходность на уровне «ключевая ставка плюс один-три процентных пункта», а при дальнейшем снижении ставки потенциальный рост цены облигаций обеспечит дополнительную прибыль. Текущий год уже называют годом облигаций — если сравнивать доходности активов разных классов, лучше всего сработали именно облигации и золото».
Валютные вложения в пересчете на рубли, напротив, показали отрицательную доходность, отмечает Андрей Цуран. По словам эксперта, высокая ключевая ставка сокращает потребление — импорт снижается, в то время как экспортная выручка продолжает поступать. В таких условиях даже крупная разовая продажа валюты одним экспортером может легко «продавить» курс доллара на 2–4%, и наоборот, небольшой дисбаланс в спросе и предложении способен спровоцировать столь же резкое ослабление рубля.
Тем не менее, часть инвестиционного портфеля в валюте аналитики считают оправданной. Частным инвесторам разумнее опираться на комбинацию консервативных инструментов, где рублевые облигации дают высокую доходность сейчас, а облигации в валюте — защиту от внезапных скачков курса в будущем.
Постепенное удешевление ипотеки снимает психологические барьеры у покупателей и расширяет спрос на жилье
Пока ключевая ставка остается высокой, девелоперы не могут рассчитывать на стабильный спрос, а государство больше не планирует поддерживать отрасль субсидиями. При этом рынок недвижимости в Екатеринбурге остается самым конкурентным в стране по количеству участников и объемам строительства. Формально жилья строят не меньше, чем в прежние годы, но это — иллюзия, говорят девелоперы. Около 40% компаний переносят сроки сдачи объектов на 8–12 месяцев, некоторые — на 3,5–4 года. Застройщики, которые планировали запускать несколько очередей КРТ, ограничиваются одной.
Спрос на жилье почти не увеличивается — объем непроданных квартир у застройщиков доходит до 30-40%. Поддерживать продажи удается компаниям, субсидирующим ипотечные кредиты.
«Доля рыночной ипотеки в нашем портфеле продолжает расти: по итогам октября 2025 года показатель достиг 30%. Сейчас важно развивать сотрудничество с банками, договариваться об условиях субсидирования ставок, а также искать новые решения для поддержания спроса, — говорит заместитель генерального директора АО СЗ «РСГ-Академическое» (ГК «КОРТРОС») Нина Голубцова. — Ситуация на рынке по-прежнему остается непростой. Возврат активности возможен при снижении ключевой ставки до 10–11%, а ипотечной — до 12–13%. Именно при таких параметрах покупательский спрос чувствует себя уверенно».
По словам Голубцовой, среднегодовой прирост стоимости недвижимости в регионе составляет около 10%. «Это сопоставимо с величиной переплаты по ипотеке. В результате покупатель, оформивший ипотеку сейчас, выходит примерно на ту же итоговую стоимость, что и тот, кто через несколько лет приобретет жилье за собственные средства», — отмечает она.
Директор по продажам девелоперской компании «Север» Александр Новокрещенов соглашается — девять месяцев с ключевой ставкой выше 20% стали серьезным испытанием для отрасли. «Но теперь мы видим четкий тренд — ЦБ начал цикл смягчения, и стоимость денег постепенно снижается, — говорит он. — Это мощный сигнал, что инвестиции в недвижимость возвращают себе статус одного из самых привлекательных активов. Банки постепенно снижают ставки по ипотеке — они все еще высоки, но психологический барьер постепенно преодолевается. Первыми будут реагировать сегменты, где есть господдержка, но постепенно волна дойдет и до всего рынка».
По словам Новокрещенова, отрасль ждет не равномерный рост, а скорее структурный сдвиг спроса в сторону более ликвидного жилья комфорт-класса — проектов с развитой инфраструктурой внутри квартала. Потребитель ищет готовое решение для жизни с понятной стоимостью владения, считает он.
Спрос на инвестиционную недвижимость будет восстанавливаться
За последние годы портрет платежеспособной аудитории радикально изменился. Значительная ее часть — сотрудники оборонно-промышленного комплекса, проживающие в городах Свердловской области. За последние годы их доходы многократно увеличились. Именно этот сегмент потребителей создает спрос, направленный в основном на бытовые нужды, услуги и туризм.
Желающих вкладываться в облигации федерального займа (ОФЗ), тем более — в сложные финансовые инструменты, среди них немного. Чтобы склонить этих людей к покупке жилой недвижимости, девелоперы выезжают на предприятия и рассказывают о своих проектах. В таких случаях, говорят они, хорошо работает «сарафанное радио» — стоит заключить договор с кем-то одним, как его примеру следуют коллеги и родственники, приходящие иногда с чемоданом денег.
Девелоперы уверены, что все построенное жилье удастся распродать. Вопрос — в сроках и рентабельности проектов.
«Здесь начинается высшая математика девелопмента, — рассуждает директор Aleka Group Александр Матофаев. — Важно все — насколько корректно посажен объект на пятно застройки, насколько грамотно собрана квартирография под потребительскую аудиторию, как рассчитан продукт под текущие и будущие запросы. Нужно заранее понимать, как будет трансформироваться рыночный спрос. Именно поэтому аналитика локации становится критически важной. Чем точнее девелопер моделирует сценарии на старте, тем выше вероятность, что проект окажется успешным».
Матофаев признает — основная часть покупателей приобретает недвижимость для личных нужд, не рассчитывая извлекать выгоду. Помимо них есть категория потенциальных инвесторов, зарабатывающих даже в условиях стагнации. В пример он приводит предпринимателей, готовых выкупать этажи в жилых домах на этапе строительства, чтобы после ремонта продавать квартиры в розницу.
По словам представителя компании «ИКАР» Владимира Щеколдина, в Челябинске они строят жилье элитного класса. Квадратный метр там стоит 250-300 тыс. руб., а квартиры — 30-70 млн. руб. В этом случае речь об ипотеке не идет. Потенциальные покупатели располагают свободными средствами и распределяют их между разными финансовыми инструментами, обещающими доход.
«Один из таких клиентов прямо при мне сравнивал варианты, — вспоминает Щеколдин. — Я предложил ему внести первый взнос — 20% стоимости квартиры — или сразу половину суммы со скидкой 10%. Он открыл калькулятор в смартфоне, быстро все просчитал и сказал: «Да, это чуть выгоднее депозита, но слабее, чем ОФЗ. Мне неинтересно. Если дашь скидку 15%, тогда подумаю». Для них это обычный подход: если предложение действительно выгодное, они готовы инвестировать, если нет — просто проходят мимо».
В группе компаний Baden Family, развивающей на Урале сеть термальных комплексов, рассчитывают на интерес инвесторов к курортной недвижимости. По словам основателя Евгения Кононова, растущий внутренний турпоток делает инфраструктуру для отдыха одним из устойчивых инвестиционных инструментов. Бизнесмен уверен, что на уральские курорты поедут туристы со всей страны.
«Курортная недвижимость становится привлекательным вариантом для долгосрочного размещения капитала, — говорит Кононов. — Инвестор получает доходность, превышающую возможности банковских продуктов, и ликвидный актив, которым можно пользоваться самостоятельно — при этом инвестиция приносит не только финансовый результат, но и добавленную ценность в виде отдыха. Если передать объект в профессиональное управление, то сервисная компания будет обеспечивать загрузку апартамента и вести всю операционную деятельность».
На фоне мировой инфляции и роста стоимости международных путешествий привлекательность внутреннего туризма для потребителей и инвесторов будет увеличиваться, считает Евгений Кононов.
Четвертый «РБК Бизнес-день» собрал на своей площадке 27 участников. Предприниматели и представители власти приняли участие в четырех дискуссиях: деловом завтраке на тему «Что ждет бизнес в 2026 году? Риски, страхи и поводы для оптимизма», а также тематических секциях «После гипервысокой ставки. Восстановится ли потребительский спрос и куда люди понесут деньги?», «Обновите настройки. Как предприниматели перестраивают бизнес и к чему это приводит?» и «Маршрут перестроен. Как последние четыре года изменили ВЭД и логистические цепочки и что будет дальше?».
Редакция РБК Екатеринбург благодарит Дом журналистов за предоставленную площадку.
